香港和内地房地产市场发展特点

来源: [观点网] 时间: 2007-06-29 19:35

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　　香港房地产市场的特点

　　▲香港房地产市场是一个行业市场

　　交易的对象只有土地和楼宇。根据香港法律规定，土地楼宇的买卖是有一定期限的。在香港不论以什么形式卖出的土地，私人都不能享有最终业权，租约期满，土地连同建筑物都要无条件地交给政府，政府享有使用和控制的权利。

　　▲房地产市场具有优惠

　　a银行贷款优惠。

　　b投资回报率高，风险小。

　　▲政府控制房地产市场价格

　　楼宇价格是放开的，但土地价格受到政府控制。所以房地产市场价格高低完全受到政府对土地量供给程度的制约。

　　内地房地产市场的特点

　　▲经营对象固定性。房地产市场主要的经营对象是房产和土地的使用权，两者均属不动产，其实物不能发生空间的转移，只发生货币的运动。

　　▲房屋在市场中流通形式多元化。房屋作为一个特殊商品，使用周期长，产权性质多样化，流通形式多样化。房屋的买卖与租赁是房屋流通的主要形式，此外还有房屋的信托、抵押交换等。

　　▲房地产市场具有国家垄断性。根据内地城市土地所有权与使用权可以相分离的原则，土地作为一种生产要素，其使用权可以进入市场流通，流通的形式也可以多样化，但土地的所有权始终掌握在国家手里，任何使用土地者都必须向国家交纳一定的地租，国家可以通过对土地供给量多少和级差地租高低的调控，达到控制房屋价格高低的目的，所以，房地产市场实质上是由政府垄断的市场。

　　内地房地产市场的类型

　　内地房地产市场类型可以做多种划分，以房地产市场的组成要素划分，可以分为五类：

　　▲地产市场

　　土地使用主要是指国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权的单位经过土地开啊以后将土地使用权再次有偿转让。

　　▲房屋商品市场

　　一切以房屋为标的物的权益让渡行为，均可归入此类市场。它包括房屋期货与现货的买卖、房屋租赁、抵押、房屋使用权互相交换与有偿交换。

　　▲房地产资金市场

　　主要是指通过房地产专业银行、信用信贷、发行股票、债券、开展房地产储蓄业务和资金融通业务。

　　▲房地产劳务市场

　　主要是指向住、用户提供房屋修葺、加固、危房鉴定改造、屋内装潢、各类设计方案的提供及保安、物业环境绿化等物业管理和服务等。

　　▲房地产技术信息市场

　　主要是指各类房地产业务的中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析以及国内外有关资料研究等。

　　内地和香港房地产物业管理服务比较研究

　　▲物业管理

　　物业管理是泛指一切有关房地产开发，租赁销售及售后服务。包括房屋的保养和维修，小区的清洁、绿化、管理、保安，房屋的装修，楼宇的水电照明、中央空调、电子检控系统管理，以及提供进城班车和住宅小区的商业娱乐服务。

　　内地物业管理分为传统和现代两类：传统的物业管理依附在传统的分房体制上，由房管局或本单位的房管部门负责简单的房屋修缮和管理；现代的物业管理综合性强而且带有经营性质。其本身由可以分为两类：一种是由实力强大的开发商自己的物业管理公司；另一种是由投资人委托专业的物业管理公司对其所投资的物业进行管理。因此投资者和物业管理者分离。

　　经营性物业管理公司的服务性功能和社区服务相类似，但从房地产开发角度看，应属房地产范畴，从社区服务角度看，其特有的综合服务功能有广泛的社会性。

　　▲物业管理工作因管理对象不同侧重点也不一样

　　a住宅的物业管理工作，着重为用户提供舒适的生活环境。所以，清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理较为重要。

　　b办公大楼的物业管理工作，必须着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求比较高，所以各项细节工作必须完善，以免影响各用户的使用。

　　c商场的物业管理工作，除了一般的服务外，还必须保持商场的外观及形象，从而吸引消费者来采购食品、物品、消遣，以达到提高知名度，增加消费者流量的目的。

　　d工厂大厦的物业管理工作，主要是水电的供应不受影响，保证生产的顺利进行。同时，货物的运输必须流畅。大厦货物起卸区的设立和管理是工厂大使物业管理中最为重要的一环。

　　e停车场物业管理工作，主要标准是方便车辆行驶，车场内应光线充足，通道畅通无阻，指示信号清楚，停车车位易于识别。对收费系统的操作也应给予充分的重视。

　　▲内地的物业管理

　　目前内地的物业管理水平存在着很大的差异，主要存在三种管理模式：

　　a专业物业管理模式

　　专业管理公司的管理内容是为住户提供全方位的综合服务，予管理于服务之中。其经费来源主要是通过收取管理费用和开展多种经营来解决，为住户提供有偿服务。服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆等。

　　b专业化与行政性相结合的管理模式

　　该类物业管理公司大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主。由于内地对于居民住房长期采用福利性的行政管理，物业管理的概念尚得不到全社会的认同，使从事低档物业的物业管理公司很难实现资金平衡。该类物业管理公司的管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展上的开发。其资金平衡或者靠经营其他产业，或者由发展商支持。

　　c传统行政性福利管理模式

　　即由各地房管局或本单位自管。

　　从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位。第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看，在市场上有影响的专业物业管理公司主要是合资或外资公司。

　　▲香港的物业管理

　　a物业管理服务趋向专业化

　　b物业管理的费用独立核算

　　香港物业管理的费用均取之于业主或租客。管理费用收取的标准是量入为出。

　　c物业公司扮演的雇工角色

　　香港的物业公司要受市场规律的支配，业主在选择物业公司时，一般采取协议、招标或委托的方式。

　　▲比较两地物业管理的异同

　　共同点是：

　　⊙从管理内容上，都是为业主和住户提供一个舒适、和谐的居住和工作环境，保障业主和租户的利益。

　　⊙为投资者提供的物业必须为房地产增值提供必要的基本保障。

　　⊙向业主和租客收取物业管理费用，以保证物业的正常使用和物业管理公司的正常运作。

　　不同点是：

　　⊙模式上的区别。内地的物业管理公司起步较晚，除了新兴的专业化管理公司模式外，有相当比例是专业化和行政性管理模式相结合，以及以房管局系统为主体的传统行政管理模式。传统模式管理着数量巨大的居民住宅区，存在着维护、治安、环境、管理等方面的众多问题。应逐步向专业化物业管理公司过渡。而在香港，早就以专业化管理公司为主。

　　⊙社会化运作方面。内地物业管理只限于由外资、合资的物业公司在新开发的小区实行物业收费制管理；而香港物业公司管理已形成市场，管理通过招标方式进行，有完善的法律和成熟的市场进行运作。

　　⊙物业管理内涵方面。内地处于初级阶段。香港方面在物业管理上于内地最大的区别之一，是从管理内涵上通过正常的物业管理去推动和协调在各类管理区内活动的业主和租客之间的社会和人际关系。香港在人文方面考虑得比较多一些。其管理服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养公司，更为重要的是通过这些物业，协调业主或租客之间的人际关系，建立起一种互惠互利、和睦共处的关系。

　　⊙物业管理专业化方面。香港的物业管理公司不但硬件水平越来越先进，而且香港的大学还开设了物业管理课程，培养优秀的人才。内地在这方面还注意不够，应充分利用内地大学院校的优势，注重培养物业管理方面的专业人才，以适应物业管理发展的需要。

　　5.借鉴香港经验，加强内地物业管理对策研究

　　我国的物业管理虽然发展迅速，但是质量不高。要完善物业管理，应考虑下列几点：

　　▲必须有健全的法制与其配合

　　国内只有一些沿海大城市的部分地区制定了自己本身的物业料理，而且只限于住宅小区方面，所以在物业管理遇上问题时，解决比较困难。所以应该制定一些有关物业管理的法规：

　　⊙制定标准公约。

　　⊙统一物业管理条例。参照国外或部分省市现行物业管理条例，编制一套完整的物业管理条例。这对业主、发展商和管理公司都有好处，减少不必要的磨擦及困难。

　　⊙设立物业管理仲裁处。由于物业管理发展迅速，随之而来的管理问题或纠纷也越来越多，可参考国外成立一个独立仲裁处的委员会，成员包括建设部、房管局、公安局、消防局及环卫局官员和物业管理协会成员、会计师、律师、建筑师等。

　　▲灌输正确的观念

　　许多的物主认识不高，认为没有必要付钱给管理人员来进行物业管理。所以当和物业管理人员产生不必要磨擦时，政府方面应该加强公民教育，强调物业管理的重要性，灌输正确观念。

　　▲加强培育人才

　　内地素质好的物业管理人才短缺。解决的方法是，短期内，可举办一些座谈会，多吸收宝贵经验及技巧；长期看，各大公司应该建立内部培训制度，吸纳高学历的人才，源源不断地提供物业管理方面的专业人才。