香港房地产巨鳄争抢内地布局掀起二次圈地狂潮

来源: [观点网] 时间: 2007-06-29 19:02

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　　1992年到1997年间是港资的第一轮圈地潮。在刚刚过去的2006年，港资地产大鳄又在内地房地产市场频频掀起波澜。长和系、新地、恒地及恒隆等活跃在内地的拍地或开发场合，而这些公司在本港的融资活动也日趋频繁，为其重兵北上补充弹药。

　　主要地产商内地战略布局

　　新地：恋战大都市

　　新鸿基地产的统计数据显示，截至2006年6月30日，新地在内地已有184万平方米土地储备，已落实项目的总投资额超过200亿港元。

　　2006年，新地成为最受瞩目的本港地产商是由于其近百亿港元的大抽水。5月，该公司近10年来首次配股集资，此次高位配股融资97.5亿港元。市场人士分析，新地以往在中国内地谨慎投资的观点已经改变，其发展步伐明显加快，主要选择在内地一些主要城市发展，尤以兴建地标性的商业及住宅物业为主。新地于2005年10月及2006年3月，两度与华润联手投资内地房地产项目，一是投资额7亿港元的杭州钱江新城项目，二是投资10亿港元的无锡太湖新城项目。

　　新地正在发展中的内地物业项目，约有52%是豪宅与服务式住宅，而商场、写字楼与酒店，分别占20%、19%及9%；如果按照地区划分，47%在上海，无锡与杭州分别占35%及14%，余下4%在珠三角地区。而此前占其总土地储备13%的已发展项目中，54%是商场，写字楼和住宅分占32%和14%；按地区划分，北京、上海和珠三角分别占67%、32%和1%。

　　新地位于中山的奕翠园二期已于2006年完成，三期正在落实中。北京的地标新东安市场将在2008奥运会前得以翻新。上海是新地的布兵重镇，有三个项目同时进行，上海国际金融中心位于陆家嘴金融区，首期8万余平方米的写字楼将于2009年落成，总体2011年竣工；黄浦江畔的潍坊项目是滨江凯旋门(新地的香港名盘)，将于2009年分两期落成；3.7万平方米的淮海中路三号地块将发展成顶级商场、写字楼和豪华住宅综合项目。

　　长和系：1400万土地储备冠全国

　　长实拍住和黄在2006年的内地地产市场占尽风头。两家先合伙拍下广州市中新镇新坑村总计22.6万平方米的4幅土地发展住宅；随后又以占90%权益的合营公司拿下青岛小港湾31.2万平方米的土地使用权，用以发展住宅和商业；秋季再下一城，获得8万平方米的上海陆家嘴X3-2地块；年尾又拍得上海普陀真如副中心的A3-A6地皮，面积约18万平方米。长和系的内地土地储备量已达到1400万平方米(建筑面积)。

　　最近两年来，长和系频频在内地拿地，在全国范围内拿地超过20个。据和黄有关人士表示，20余个项目全部开发所需资金在500亿元以上。如果加上零售等其它4个主业项目以及烟台港的逾100亿投资，长实和黄在内地的‘总投资将超过800亿’。

　　长和系地产业务重心不断北上。和黄(013.HK)2006年中报显示，集团目前的土地储备可供发展成为678.9万平方米建筑面积，以住宅物业为主，其中94%的土地在内地，本港只占1%。而上海陆家嘴项目据传将由长实主要操作，市场认为这可能是长实将落力北上的信号。

　　恒隆：300亿专攻二线顶级商城

　　恒隆十四年前投资上海，目前拥有恒隆广场及港汇广场两个成功的出租物业项目。它们合共的总楼面面积达52万平方米，两者现时均提供约15%之成本收益率。

　　恒隆在内地的投资针对长期收益增长，计划在2005年至2007年斥资约300亿港元，在内地投资多个大型项目。由于上海地价高企及原居民拆迁困难，恒隆决定不在上海增加投资，而将投资地点选择在京、沪、穗、深之外的人口超过500万的城市，以期在当地的经济起飞带动的消费趋势增长中获益。恒隆2005年分别购入天津和平区和沈阳中街路的两块土地，分别投资25亿港元，发展世界级购物商场。2006年，恒隆再度出手，分别在长沙和沈阳投资包括商场、写字楼和服务式寓所在内的综合发展项目，耗资120亿港元，同时在济南兴建豪华购物商场。到2008/2009年度，天津购物中心将进入完成阶段，这个项目是恒隆在香港和上海以外地区的首个发展项目。长沙恒隆广场则将于2010年完成。

　　恒隆计划投资在内地的约300亿港元资金将会分10至12年投放，大部分资金将于前期投入购买土地，占总投资约20%至30%。由于投得土地后，普遍需要一至两年后才会交地，故无需要短期内全数支付，而恒隆透过租金收入及售楼资金回笼，巩固现金流水平，故财务状况无需担忧。

　　恒地：新宠省会城市

　　去年短短半年内，恒基地产在内地的土地储备已达到数百万平方米(建筑面积)。到今年第一季度，恒地在内地的土地储备将达到1300万平方米，并计划2008/2009年度开始，每年会有约111万平方米房源建成并销售。

　　恒地副主席林高演去年12月表示，恒地今年将在内地20个城市增加储地，近日将买入一幅楼面面积约837万平方米的土地。内地项目将有85%发展住宅。20个城市中最快落实的项目，可能是地价不太贵又位于省会，例如长沙及西安项目。西安项目总投资50亿元，集团投入约17亿元。

　　据了解，恒地于上世纪80年代初即参与投资广州的中国大酒店，可谓进入内地投资的香港房地产界元老。恒地扩大内地土地储备的原则是‘主要城市，主要地点’。在过去十年内，该公司在内地投资约200亿港元，主要用于商业地产开发。现时持有北京火车站旁的恒基中心、上海闸北火车站旁不夜城广场、广州地铁上盖恒宝华庭等。

　　到去年6月份为止，恒地已储备了近260万平方米的土地，在北京、上海和广州持有多幅优质地块，包括上海和北京的40万平方米和20万平方米商业(写字楼)开发用地，共拥有百万平方米的住宅用地和30多万平方米的商业用地。最近一两年，公司开始在三十多个二、三线城市，主要集中在省会，进行地块磋商。正在洽谈之地块以档次较高之住宅小区为主，备有商业配套。

　　恒地在京、沪、穗均有项目正在动工。例如，北京朝阳区朝阳路关东店2号地块将建成25万平方米甲级写字楼，上海静安区南京西路北侧黄金地段之688号地块将建成8.6万平方米的写字楼，闸北区恒丰路130-2号地块将建成4.7万平方米的写字楼。

　　第二次圈地狂潮来势汹涌

　　临近新年时，长和系内地圈地再下一城。12月26日，长实伙同和黄拍得上海普陀真如副中心的A3-A6地皮，总价22亿元人民币。这已经是去年长和系继合作拍下位于广州中新镇、青岛小港湾以及上海浦东的多个地块后再一次联合出手。而其他本港地产商也不手软，恒基地产(0012.HK)、恒隆地产(0101.HK)和新世界中国(0917.HK)等多个地产商都大有斩获。例如，去年下半年，除了在沈阳投资10亿元开发中高级住宅外，恒地在长沙、西安、重庆、山东、深圳福田等地都签订了收购协议，总投资额接近100亿元。恒隆则在沈阳、济南和长沙分别签约购地计划兴建恒隆广场。新世界中国则在成都、长沙、贵阳等地获得超过700万平方米的土地。

　　从2004年底至今，港资地产商在内地卷起圈地狂潮。根据各公司财务报告显示，长和系储地已达1400万平方米，新世界中国新增项目用地高达727万平方米，恒地储地今年第一季度即将达到1300万平方米。由于近两年在内地收获颇丰，和记黄埔(0013.HK)土地储备中，内地比重已由2002年的72%上升到94%。

　　其实，这是港资地产商在内地历经的第二次圈地狂潮。1992年到1997年间是港资的第一轮圈地潮。当时，香港地产商在上海大量购入土地，例如，1992年恒隆地产取得如今恒隆广场之地块，而在2001年才推出使用；1997年新世界获得位于淮海路的新世界大厦项目土地，直至2004年项目才面世。和黄目前在上海的在售项目，基本使用的也是其在1997、1998年完成的土地储备。

　　‘宏观政策趋紧导致土地资源供应日益紧张成为大的地产公司融资圈地的根本动因。同时，近来地产公司在资本市场动作频出，也是在赌近三年股市的畅旺态势。’中金港股地产分析师白宏炜在分析近一段时间集中融资圈地现象时认为。

　　资本市场推波助澜

　　为重兵北上而进行的融资空前壮观，仅恒基、恒隆和新鸿基三家常青树就融资超过400亿港元。去年5月，香港市值最大的开发商新鸿基地产(0016.HK)高位配股，融资97.5亿港元。恒隆则于去年11月初配股融得66.8亿港元，此前在10月底，该集团就已配股套现约7亿港元。恒基地产旗下的阳光房地产信托(0435.HK)去年12月底成功上市，加之恒地此前获得的过百亿元银行巨额贷款及配股集资，该公司去年在资本市场上共计融资超过210亿港元，成为香港开发商中融资规模最为庞大的一家。

　　这也是本港地产商得天独厚的优势。地产板块也是香港市场上市值仅次于银行板块的第二大板块，港资地产公司能够非常便捷的透过资金充裕的股市获得动辄以十亿计的巨额资金。不仅可以透过发行新股或者配股筹资，本港地产公司还能从银行和其它金融机构获得各类贷款或者发行票据。

长和系为开发深圳上海宾馆地段成立的合资公司去年初成立伊始，就获得独立财务机构提供6.6亿港元的定期贷款融资。同一时间，嘉里建设也正在筹措总值60亿港元的5年期贷款，费用连息率为香港银行间同业拆借利率(HIBOR)加36个基点。融资成本也相当低廉，上述嘉里建设筹资60亿港元，费用不过HIBOR加36个基点，而恒隆地产10亿元5年期的浮息票据息率只是3个月HIBOR加28个基点。

此外，房地产信托投资基金(REITs)为这一市场再添活力。除了上文提到的阳光房地产信托，自2005年底领汇(0823.HK)上市以来，还有长实旗下泓富基金和冠君产业信托以及越秀REITs上市。