香港地产精英的广州大舞台

来源: [观点网] 时间: 2007-06-29 18:02

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　　在港人的“北上”热潮中，有不少是香港房地产业的高级管理人才。这其中，有两位出类拔萃的代表人物——广州新世界物业管理有限公司总经理李东源和恒基中国地产有限公司在内地的领军人物田国强。

　　从他们的亲身经历，我们看到了香港和广州两地的房地产业在这些年来是如何地变化、成长。香港人特有的丰富管理经验、开阔的视野、敏锐的触觉以及“根在中国”的强烈观念，使他们在经历了种种困难与挫折之后，仍然屹立在行业的前列。

　　可以说，李东源和田国强成长在香港、奋斗在广州的经历，恰恰是两地经济生活交融的一个缩影。

　　李东源：我是香港人，根在中国

　　最早一批赴穗的香港房地产业界翘楚——广州新世界物业管理有限公司总经理李东源，掌管着高档小区千套住宅却租住别家公司的物业取经、打破香港小圈子广交天下朋友、学正宗普通话深谙酒文化，因为“把先进经验带到内地很多人能做到，难的是融入祖国内地的生活”。十余年转战大江南北，不仅揣摩商道更钟情中国历史，他希望“把祖先的骄傲传给下一代”。

李东源

　　广州新世界物业管理有限公司总经理李东源认为，穗港联手，就是一架领军中国经济的双头马车。

　　如今，他再度选择落脚羊城，理由很简单：广州新一轮的经济井喷正在发生，穗港这部领军中国经济的双头马车，已经发力，正在高速奔驰。

　　在香港房地产最火时奔赴广州

　　香港人李东源来广州工作，比绝大部分同行都早一步。1995年，香港房地产事业最辉煌的年代，“全香港的人通宵排队买楼，我们做地产算是最吃香的行业。”李东源回忆当年情景：只要在报纸上登一条“这里有楼卖”，根本用不着再宣传。同行们沉浸在疯狂赚钱的热潮中，李东源却嗅到了暴风雨将来的味道。

　　当时两个机会摆在眼前：香港一家大房地产公司负责本地区域的副总经理；另一家公司在广州天河北开发了首个房地产项目，需要一名资深的行业总经理。李东源对妻子说：“这时候进军内地是饮头啖汤，祖国内地市场之大，这样的机会很难得。”妻儿默默地选择了支持。

　　李东源决意来内地发展，根源要追溯到童年时代。因为殖民地的缘故，李东源自小学的历史课本止于清代，现当代中国的知识是一片空白，对祖国的河山壮景只是从唐诗宋词中遐想，虽然祖籍近在南海，却由于特殊年代的政治原因难以亲近。“小时候觉得一条村很大，长大了会觉得香港太小，内心一直很向往祖国。”

　　虽然是学管理出身，但是李东源内心始终有一份士大夫情怀。1992年在香港电视看到了邓小平南巡讲话，更加坚定了他的心意：香港只有600万人口，300万套房子已经到了极限，而内地比香港更大的城市太多了。中国内地的发展已经起步，未来的空间会有无限广阔。

　　初到广州“水土不服”

　　怀着梦想，李东源走马上任，主管广州大都会广场物业。然而开局并非一帆风顺，他感到了“水土不服”：喝不到太太煲的靓汤，在广州买包爱吃的“出前一丁”方便面都难如愿；平时下了班就能回家享受天伦之乐，现在一周满打满算只能和儿子呆上2天，而在广州就会被工作应酬安排得满满当当，喝酒喝到分不清东南西北才能回到租住公寓里。

　　这些比起公司里的难题还只是“小儿科”。房地产行业在香港发育成熟，李东源只要操心挑选得力的各级经理，剩下的工作就能按部就班。但是换到一切刚刚起步的广州，李东源仿佛成了幼儿园的阿姨，从经理、副经理、主任，每件事都要手把手地教，每一步都要盯着他们做；招聘售楼员鲜有几个有从业经验，卖化妆品、卖家具的收纳进来，从头到尾进行培训。培训的教材、内容、方式，李东源也无法按香港的那套模式，以前只要上课就能教好的东西，现在要给每个人单独开小灶、谈心。

　　慢慢地，李东源摸索到了一套门道：“要给他们不断地灌输一些很基本的观念，这本应该是从小就培养的道德素养。比如责任感，不能遇到麻烦的事情就推给别人，业主投诉的时候要么不理，要么随便打发了事。比如归属感，有一份终生在公司服务的信念，而不是别的公司加10%工资第二天就走了，手头上的事情也不等交待清楚，不按合同规定给公司1个月的交接期。还有就是基本的职业道德，比如辞职的时候把公司资料一齐带走。当时最担心就是保安、物业管理员、职员不把业主的资料当隐私，随便就卖给外面的中介去赚钱。”

　　李东源一边用苦口婆心传播这些最起码的专业知识，一边建立起严格的规章制度，几年的努力没有浪费，在他手上带出了一支能够匹配甲级写字楼水平的物管队伍。

　　内地特色的公关学也是李东源的新课题。以前在香港，公关的重心是和媒体打交道，到了广州他开始领教“酒桌文化”，香港吃饭喝酒只是浅尝辄止，在内地必须得“感情深，一口闷”。初始李东源觉得压力很大，逐渐他也放得开了，体会到了入乡随俗的乐趣：“本来不熟的人，几杯酒下肚，话题一下子就打开了，很多时候喝酒并不是为了办事，而是一种最有效的交朋友的办法。这是不同地域的不同社会文化，有它存在的理由。”现在他说起喝酒“打桩”已经很轻松，戏称自己“酒量锻炼出来了”。

　　寻根之旅走遍全国

　　在香港回归的大背景之下，开放和融入的理念成就了李东源中国事业的大舞台。以广州为起点，他在随后的8年里相继在北京、上海、成都工作，对中国文化的理解随之深入骨髓，这是李东源人生中别具意义的“寻根之旅”。

　　北上首都，李东源离开他熟悉的粤语区域，经受了剧烈的文化撞击。“北京人的话匣子一开，简直让人插不上嘴，不管官员还是的士司机，一张口就是诗词语录，让人佩服，也催着我学习，包括学正宗的普通话，只有如此才能融入进去。”最激动的莫过于亲眼见到长城、故宫、天坛，李东源很兴奋：“香港很难找到500年前的历史，它是没有根的。而故宫里的东西，上千年，数百年，唐诗宋词在眼前就是活的，这是伟大的祖先留给中国人的骄傲。”

　　转战上海，那里的国际化、大都市气质和香港何其相似，李东源看重的却是上海的特质：这里人才济济，非常勤奋，管理观念之先进并不输于香港。他留意到一种现象：有的人会以香港人的身份而自居，不主动融入当地文化，只愿窝在熟悉的“香港小圈子”里，这种人最容易败走麦城。

　　第三站成都，独特的西部文化又给李东源上了一课：“四川孕育的文明和中原文化截然不同，这是我以前全然不知的，成都的城市文化也很特别，非常休闲，很舒适，所以和成都人合作要有耐心，要给他们时间慢慢等，成都的员工也是最不愿意加班的。”

　　所有的经历都是学习，“主动融入”是李东源最大的法宝，和祖国内地的距离在不知不觉中消弭。无论走到哪里，他都会利用假期把儿子接到身边，带他们走近中国历史，了解中国的现实，“他们可以利用香港自由港便利接受全球化视野的教育，更希望他们长大能回国内发展，把属于中华民族的骄傲流传给下一代。”

　　工作富有“香港特色”

　　2006年8月，应新世界中国地产公司的邀约，李东源重回故地，出任广州新世界物业管理有限公司总经理。走遍中国再回来，李东源信心充足：改革开放之初，广州抓住先机迅速发展，最近十年上海被迎头追赶。而过去的几年正是广州韬光养晦的时候，现在新一轮的爆发期来了，这么好的机会，为什么要走。

　　他从城市各个细节找到经济实力大增的证据：十年前，广州人买东西预算很紧，计划着买双普通鞋，很少会超过100块，能逛的地方只有零星几个百货公司。而如今，天河城人流如鲫，正佳广场顾客攒动，最不讲究奢华的广州人也懂得享受。十年前广州人买楼只是简单装修，一收楼就全家出动，迫不及待地搬进去；现在一个人买好几套豪华大户型，托个朋友办手续，到了收楼的时候打电话通知，对方会很平静：“在外面出差，忙啊。”买了房子空着一两个月不见入住，变得很常见。

　　环顾同行，广州本土的房地产发展商也迅速壮大，行业比以前明显规范，广州相对理性的房价让李东源和同行们对未来充满期待。市场在发育，有些个人特色李东源始终坚持：虽然管理着广州最顶级的住宅、商业物业，但喜欢住在别人管理的小区，“你会看到一个中年男人傻乎乎盯着公告栏看给业主的通知，这样就能学到别人好的经验”；在公司从来不称呼下属做“手下”，坚持叫“我和我的同事们”；他每天都是公司第二个来上班的人，第一个是开门的阿姨。

　　李东源的勤奋、对细节的完美追求，是我们熟悉的“香港特色”，他强调：“香港先进的管理理念到各地，很多人都可以做得到，真正的学问是怎么样去融入当地。”为了做到这份融入，他会坚持每天阅读两份以上的当地报纸，在广州已有了一帮特别铁的球友。

　　穗港是架双头马车

　　香港回归十年之际，李东源认真思考着广州和香港的“双城效应”，他不认同珠三角有“龙头”之争，更看好穗港双头马车的概念：“香港的优势在于它是自由港，有国际认同的各项制度，它是中国在南边最重要的窗口城市，可以在金融、保险、第三产业上继续作为；广州作为珠三角地区的传统中心，辐射面广，近年迅速发展的会展经济带来新一轮的增长。如果这两匹骏马，同心协力，拉起珠江三角洲这架车，与长三角并驾齐驱，带动全中国的进步。我则是亿万受益的中国人之一。”

　　恒基中国地产有限公司在内地的最高领军者田国强，在管理属下物业时坚持细节精益求精的港式作风。

　　田国强：进军内地再创事业新高峰

　　当年香港中介公司的四大天王之一，如今效命于全球顶级房地产公司当起了“打工皇帝”。金融风暴中曾在香港跌到谷底，十年后从内地东山再起，香港著名地产人士田国强，他的人生在回归十年画出新一轮上行线，远远不是见顶的时候。广州，正是他的又一块福地。

田国强

　　朝九晚五的生活变奏

　　“以香港为起点，目标全中国”——坐拥香港88层国际金融中心的恒基中国地产有限公司近年进军内地市场，广州是桥头堡。作为恒基地产公司国内领军人物，田国强当然也将广州视为人生再起航的重要一站。

　　昨天还在香港地标建筑——国际金融中心上班，田国强的办公室在第71楼，眼前是维多利亚海港一览无余的全海景。今天上午8点，田国强西装革履从香港红墈车站出发，乘坐和谐号直通车，1个半小时到广州东站，熟门熟路地搭地铁一号线到芳村地铁站，步行200米，到达他的另一个王国——恒基中国地产在广州的大手笔杰作：恒荔湾畔。每周起码要来一趟广州，这样的生活已经持续了一年多，田国强俨然是个“粤港通”了：“广州的地铁和香港一样方便，是最不塞车的交通工具。最怕的就是去年12月份那段时间，广深铁路老是晚点，在东站一等就是几个小时，所以我在内地吃得最多就是大快活快餐。”

　　中午12点半，田国强刚刚开完会，才有闲暇接受采访。他把上下几级齐聚一堂的开会模式笑称为打通关：“我中意听反面意见，不喜欢一言堂，让大家把意见表达出来。”他带领的团队来自天南海北，田国强的普通话游刃有余，从1979年大学毕业后他就开始和内地做生意，语言自然不成问题。

　　“一般人说上班是朝九晚五，实际在香港返工是从9点半开始，六点回家。之前20多年，我的工作差不多一直保持这个规律，直到我来到恒基公司，接管了中国区域的房地产开发，上班就变成了‘空中飞人’。今天在广州，下午回香港，明天可能就在上海，晚上又飞到北京了。时间不够用，太多事要做，只有晚上坐飞机。”

　　田国强平素爱打球，人特别精神，很难猜中他的真实年纪。甫到一处城市开疆拓土，常常酒店客房就成了会议室，田国强就是这样带起了数支队伍，如今已经深深扎根在全中国的各大核心城市。

　　见证香港地产沉浮

　　田国强的名片上，身份处理得很低调：公司顾问。实际上，他从2005年才正式进入恒基中国地产有限公司，一上任便是恒基在内地的最高统帅，为什么没有更早一点涉足内地的房地产事业呢？“1997年到2003年，那是我人生最艰难的时期，当时我要考虑的是生存问题。”对那段经历，田国强轻描淡写一笔带过。仔细追究，让人不由心生感慨：他正是一部当代香港地产经济活历史。

　　对香港地产略有所知者，对鸿运地产应该不会陌生，田国强正是这家全港四大地产代理公司之一的老板。1979年，田国强在香港大学工业工程系毕业，正赶上香港地产市道如日中天的黄金期，他和太太看准商机开设了第一家鸿运地产，获得第一桶金之后，全面开花。最高峰时期，开分行超过80间，员工超过1000人。

　　1997年前后香港楼市被疯狂追捧，地产界抢得头崩额裂，田国强以一个月一间分店的速度，高速扩充。金融风暴袭来，令楼市大挫，田国强损失惨重，虽然几度力挽狂澜最终铩羽，2003年鸿运地产全线结业，经营了20余年的心血一夜之间化为乌有，次年被香港高院颁令破产。宣布结业的记者招待会上，被问到何时东山再起，他留下沉甸甸的几句话：“我要过了这一关，才能再打算。我在这行做了这么多年，当然希望再做下去……”

　　人生跌至谷底，希望在转角处。退去了大老板的耀目光环，不轻易言弃的田国强先在一家中型地产发展商任职，随后进入恒基。正值内地房地产行业的腾飞期，恒基地产雄心勃勃大举进军内地市场，他当即被委以重任全权负责内地销售推广工作，敢拼爱闯的田国强又能再次大展身手：“全中国是一个大到难以想象的市场，和香港的平台完全不同，几亿到几百亿的项目都可以容纳。而香港经历1997年金融风波之后高峰难再，尤其是巨无霸的地产项目，香港能做的机会不多了，机会肯定在国内。”

　　恒基在广州开发的恒荔湾畔大型楼盘，更是田国强的心水：“我以前做的项目，多半是从中期开始接手。而恒荔湾畔则是全新尝试，仿佛是见证一个BB出生的全过程，刚来的时候还是一片工地，一天天看着他长大一点点。到现在变成了一个这么美的小区，业主开心地住进来，很享受恒基提供的设计、服务，这都让我体验到完全不同的兴奋。”

　　港式招牌细节精益求精

　　入行近30年，田国强锻造出强烈的个人风格，而他也把这种特质融入他在内地的工作细节中。“我会要求很严格，很注重形象，比如保安的衣领是不是整洁。”田国强走在小区里，看到地上有一张纸，定会弯腰捡起来，放进垃圾桶，然后把这个当作一个很重要的问题交代给下属；他特别看重样板房的空间齐整，即使是销售高峰期，一草一木也不能乱，就算看楼的人再多，也要坚持环境的最佳品质。

　　“其实这也是一种港式风格，香港是一个优胜劣汰很激烈的竞争社会，做事必须把细节做到位，包括一棵树该怎么搭配，一块石头该怎么摆，大堂要如何让人觉得更舒服，做销售的就是要抠这些细节。”田国强对细节有着精益求精的追求。

　　恒宝华庭是恒基在广州的另一处物业，商场里人流量大、消费大众化。田国强“微服私访”发现公共区域的清洁不尽如人意，他找到管理处反复开会，每次回广州都会亲自去跟进，现在有了明显起色。“我知道人多的地方做好清洁不简单，但是一定要尽力去做，这是基本的环境管理意识。”田国强对这个问题丝毫不马虎。

　　在广州最爱逛上下九

　　走过全国各大城市，田国强对广州的感情可谓深厚，有着一份渗入骨髓的熟悉。他的办公室的墙壁上贴着珠三角地图，旁边是一张广州市市委班子集体亮相的报纸。更多的城市细节已经刻入了大脑：每次从恒宝华庭工作完毕，他会和同事在楼上的美食广场吃顿泰国菜；如果是在恒荔湾畔办公，他会邀上三五部下去吃大碗粥；田国强中意坐地铁，因为那样可以观察普通市民的生活变化；最喜欢在上下九逛街，除了去他熟悉的那几个品牌店买衣服之外，田国强最留心的是观察市民消费力，铺头的售货能力。

　　在田国强的眼中，广州正在一天天地进步，和香港越来越相似，这让他感到开心：“几十年前，第一次到广州，觉得广州乱糟糟的。但是现在变化很大，变得更好，经济也从单一的产品加工变得更加多元，特别是展览业的兴旺，会带来新的经济增长空间。”他笑称自己是“深受其害”，原来在广州办公住海珠广场的一个酒店，以往只是在广交会的期间会紧俏，这一年来几乎次次回来都发现客房紧张，而且价格一路上扬，“我只好住到南海去咯。不过这是好事，说明广州经济转型很成功。”

　　他的梦想——全国舞台

　　更多的时候，田国强会从房地产开发角度思考广州的发展。“比起香港，广州的老城区改造需要加油了。老城区是一个城市的灵魂，是广州的根，再不行动，老城区就会‘沦陷’了。现在的政府很看重老城区的改造，提出‘中调’口号，我看好这一块的发展。”当问及恒基是否会在广州旧城区改造上扮演角色时，田国强答得很巧妙：“公司会有自己的战略。”再问下去，他又透露了一点：恒基会在广州很靓的地段建百层高楼。届时，将是又一座新地标拔地而起。

　　事实上，他想的不止是广州，回归十年，展示在香港人眼前的祖国，是个如此大的舞台，是千载难逢的发展机遇，用田国强的话来说：“越是真正深入祖国，越会去思考中国将来会怎么走。”而田国强所处的恒基中国地产有限公司，蓝图已经铺向了全中国：在北京、上海……最超级的城市、最靓的地段，将出现一座座超级摩天大厦，和蒸蒸日上的中国经济一同增长。