绿城60亿掠地上演强悍资本逻辑

来源: [观点网] 时间: 2007-06-29 10:34

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　　去年7月，绿城成功登陆港股。其后，便利用相应的融资工具展开一系列资本运作。迄今为止，绿城在港股市场已大约融得人民币近百亿元。“圈钱有道”很快体现为“圈地有道”

　　如此疯狂的“逐地游戏”正在越来越多的地产上市公司间展开。

　　30天内，偏爱穿红色T恤的宋卫平“艳惊四方”。身为绿城(中国)控股有限公司(3900.HK，下称“绿城”)的董事长，他屡屡亲临拍地现场，在不足一个月的时间内，为绿城拍板拿下约85万平方米的可建面积。

绿城宋卫平

　　去年7月，绿城成功登陆港股。其后，便利用相应的融资工具展开一系列资本运作。迄今为止，绿城在港股市场已大约融得人民币近百亿元。“圈钱有道”很快体现为“圈地有道”。上周，绿城以近1.25万元/平方米的楼面地价获得上海新江湾城D1地块(下称“D1地块”)。这一价格已与该区域内在售的新盘价格相差无几。

　　如此疯狂的“逐地游戏”正在越来越多的地产上市公司间展开。

　　攻城略地“大跃进”

　　绿城2006年年报显示，过去一年公司土地储备大幅增加，由原先可发展885万平方米建筑面积，扩增至1227万平方米建筑面积，增加39%。穆迪中国网站数据也显示：去年以来，绿城收购土地的金额达到100亿元。

　　不过，绿城并未就此停下脚步，而是展开了又一轮的“圈地”运动。

　　今年5月下旬，总建筑面积近30万平方米的杭州钱江新城1地块，经过17轮“厮杀”，被绿城联手葛洲坝、康居投资，豪踯34.9亿元取得。楼面地价高达11759元/平方米。

　　时隔一个月，绿城又以14.2亿元投得浙江省绍兴县城柯桥的综合性地块，总建筑面积达到45万平方米。

　　6月21日，绿城以12.6亿元天价取得D1地块后，宋卫平微笑着走出竞标现场，额头上不禁渗出汗滴。这一成交价较D1地块的起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，其楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。

　　宋卫平坦言，“目前考虑做精装修房，但具体如何开发，还需要做更为详细的规划。我们会努力争取，使公司在这个项目上有一定的利润空间。”

　　仅仅4天之后，宋卫平的身影又出现在杭州市公共资源交易中心。刚刚在D1地块群雄之战中得意而归的宋卫平依然身穿红色T恤，希望在这场围绕“原金松洗衣机厂”地块的争夺大战取得好运。

　　最终，经过了12轮的书面竞价，绿城以8元/平方米楼面地价的差距，痛失杭州市中心这幅宝地。成功竞得地块的旅游房产董事长叶健向《第一财经日报》确认说：地块总价约为16亿元，楼面地价高达12245元/平方米。

　　换言之，在短短一个月内，绿城即已打算投入80多亿元，用于购买土地储备。放眼当今房地产界，能如此出手阔绰的企业少之又少。

　　强悍的资本逻辑

　　自去年赴港上市融资3.67亿美元后，上市不足4个月的绿城便开始了一次大规模再融资计划，发行7年期4亿美元高收益债券。

　　今年5月4日，绿城宣布：其主要股东Profitwise与瑞银和摩根大通订立配售和认购协议，绿城以先旧后新方式配售1.415亿股，占已发行股本10.25%或扩大后股本9.3%；配售价为16.35港元。这次配售新股集资净额达23.09亿港元，款项主要会用作发展现有项目及新项目提供资金，包括土地收购费用，余款会用作一般营运资金。

　　即便如此，宋卫平仍然对媒体直呼钱不够用，“公司计划将100亿中的三分之一用于在上海买地。如果公司找到更多合作伙伴，或者从资本市场融得更多资金的话，不排除在上海投入更多资金。”

　　对于绿城的“疯狂”举措，上海易居房地产研究院高级研究员杨红旭评价说，很多内地大型企业已经实现多元化融资，绿城(中国)就是一大典范，去年成功IPO，今年又获得增发。拥有雄厚财力的绿城目前最缺的就是好地块。

　　对此，绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年表示，当前的土地供应相对不足，绿城近期获得的土地是绍兴、杭州、上海等城市核心区域的地块，存在升值的潜力和空间。

　　“在市场上，高品质产品还是稀缺的，绿城的产品将有助于公司取得溢利空间，在一定程度上化解高地价带来的经营风险。”寿柏年进一步解释说，同时为了化解风险，合作拿地成为绿城未来的一个方向。比如去年绿城与滨江房产联手拿下杭汽发地块；联手葛洲坝、康居投资，投得钱江新城1地块；绍兴地块也是同样的获地方法。

　　但并非每一家上市企业都会如同绿城这样，为了一幅地块豪掷千金。竞逐D1地块失利的金地(集团)股份有限公司(600383.SH)常务副总裁、上海公司董事长赵汉忠即向记者表示，“我们公司不是拿不起，而是价格已经超出了我们的心理预期。”

　　赵汉忠认为：目前一线城市的一级土地市场上获地的成本越来越高，通过招拍挂手段拿地的不确定性也越来越多。

　　而针对“圈地运动”，国际评级机构穆迪的看法也不乐观。穆迪负责绿城的主分析师曾启贤表示：虽然绿城在5月初已通过股票配售和发行可换股债券，成功募集了超过45亿元人民币，但穆迪预期这项新的收购项目可能会在短期内使调整后杠杆比率上升至大约65%，并因而延误其原有的减债计划。若评级展望要转回稳定，穆迪需要见到绿城能成功实现其预期的销售数字，同时成功安排股本融资和第三方投资来发展新收购项目，使其减债计划能按预期进行。

　　另一方面，倘若绿城出现以下情况，其评级就会有调低压力：一、销售情况出现严重倒退；二、工程项目的发展步伐大幅提升，但现金流入却没有相应的增幅；三、继续执行进取的土地收购计划，使其在中期内实现调整后债务/资本值低于45%~50%的减债计划的可能性下降。