特权房“问责”

来源: [观点网] 时间: 2007-06-25 15:53

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　　继2006年宏观调控之后的第二轮房价上涨风潮再度来袭。有趣的是，针对房价问题的“揭批”运动，有着进一步深化的迹象，开始针对房地产市场中最为神秘的部分——特权房。

　　特权房实际上以很多种方式隐秘存在，它的规模可能要超过一般人的想象。特权房存在的问题还不仅仅是公平的问题。对于房地产市场而言，非市场化性质的特权房要占用规模庞大的土地资源，从一级土地开发到二手房销售全方位影响房地产市场供应，并把因此带来的供应匮乏和房价高涨罪责归咎于市场化部分。而且会随着房价的高涨，特权房呈现积极扩张的态势，成为房价问题的长期助推剂。

　　这个问题早已被有关学者、专家甚至某些媒体察觉，在新华社发表相关评论文章之后，它将不再神秘。

　　消失的供应

　　在年初以来房价上涨最高峰的4月份，新华社发表文章指出特权房大幅度增量推动房价上升。

　　这一发现源于北京市公布的1至2月份房地产竣工面积、销售面积以及空置率的差异。1-2月北京商品住宅竣工面积172.2万平方米，同期销售127.4万平方米，未销售的商品住宅增加了44.8万平方米。但按统计局公布数据，这两个月商品住宅空置面积却减少了68.2万平方米。看起来，这两个数据“误差”加起来有113万平方米，这部分已竣工商品住宅看起来既没有售出又没有空置，就此“消失”了。

　　但实际上它不是误差，而是统计上的问题。这里面涉及到一些基本的概念。按照相关的统计口径，商品住宅竣工面积有流通和非流通两部分，非流通商品住宅竣工面积包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑。此部分只列入竣工面积统计却不列入销售面积统计，因为它压根就不针对市场公开发售。北京市公布的未销售面积仅指可流通商品住宅，而统计局的空置面积减少既包括流通也包括非流通住宅投入使用。两个数据的误差意味着流通住宅出现滞销，而非流通住宅却大量投入使用。

　　由于1995年之后非流通部分详细统计数据就不再公布，因此无法准确查询。经过合理推测，这113万平方米的商品住宅可能要纳入“代建统建”中，也就是专业名词上“不可销售的特殊商品房”和我们通常意义上的“特权房”。

　　113万平方米，这是一个令人震惊的数字。它意味着在这段时间的住宅供应中有一大半是特殊商品房。同样也意味着不能够享受这些权利的普通人只能在剩下的房源里进行激烈的价格竞争。

　　进行对比的话，我们还将发现，特殊商品房的增量幅度和房价成正比关系。在2005年，也就是第一轮房地产调控的年份。北京的商品住宅全年度竣工面积为2841万类似的消失的供应规模并不大。2006年1至2月，也就是第二轮调控之前，消失的部分也只有30万平方米。

　　关注到这个问题的北京安邦咨询公司分析师张巍柏表示，今年1至2月消失的供应应该是2006年投入建设，比较于开发企业，要慢了一个节奏，可能是国有单位对房地产市场价格的敏感度要低些。至于特殊商品房增量与房价的关系，张巍柏说：“趋利性并不仅仅表现在商业企业上。”

　　开发商的愤怒

　　特殊商品房存在显然不只是公平问题，它消耗了本应提供给更多人的住宅供应。

　　在地产商以及各种舆论指责土地供应不足之后，2006年，北京住宅用地供应了1318公顷，增长49.7%。但是2006年北京的商品住宅销售价格仍旧上涨了9.6%。当然，2006年供应的土地不可能在当年立即建成住宅供应市场。房地产的开发周期决定它将延后1年到1年半。可2007年等来的却是第二轮房价上涨高潮。4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%。5月份，同比上涨6.4%。其中，北京在这两个月里同比上涨连续超过10%。也就是在这个时间段，消失掉的供应却大幅度增加。

　　那么，这些消失的供应或者说特殊商品房、特权房究竟占多大比例呢？对整体房地产市场影响有多大？

　　我们先看经济适用房部分。大家也许还记得在一年多之前，被网民指为开发商代表的任志强曾经有过“经济适用房完成历史任务”的表述。他实际已经指出了隐藏在普通经济适用房之外的特殊经济适用房。根据相关统计，自1998-2003年经济适用房竣工总量超过14亿平方米，但是民众还是抱怨买不到经济适用房。其中的秘密在于，经济适用房开发包括两个部分。房地产开发中的经济适用住房竣工2.68亿平方米，此部分可以在市场购买。而非房地产开发的经济适用住房竣工总量为11.28亿-13亿平方米之间。这与新华社记者采访的结果非常接近，即如国土局的官员所言，经济适用住房80%是不针对市民销售的。这80%恐怕主要就是人们说的特权房。

　　除了以经济适用房划拨土地，享受珍贵的低价土地资源之外，特权房在表现上有统购、统建、代建等各种形式。但是它不存在于统计局公布的列表中。在我们能够找到的详细分类数据中，只有建设部公布的北京1995年统建代建规模为20万平方米。显然，这个数字是要大大低于目前水平的。

　　没有直接的分类数据，还是有办法进行合理推算。1998-2003年期间全国城镇累计新建增量住宅为33.1亿平方米，其中房地产商品房开发累计竣工面积为14.3亿平方米(其中有2.68亿平方米经济适用住房)，仅占全部住宅竣工面积的43.2%，而非房地产开发的住宅竣工面积占56.8%。也就是说，我们看到的竣工统计实际上大部分不是以市场化方式流通的，也不是花钱能够轻易买到的。同样，在土地资源占用上，非房地产开发的占用的比例要更高于商品房开发。

　　有这些数据，难怪任志强会抱怨民众总是把房价的罪责推到开发商的头上。按照这个推算，开发商似乎最多承担一半责任足以。在2003年，社科院研究员汪利娜在媒体发表文章指出，令人担忧的是非商品住宅供给的扩大，无疑会影响纯商品住宅的销售。“尽管在宪法慈母般的眼中，每个公民都是平等的，但是现实中的等级差别、制度壁垒却无处不在。上行下效、单位间相互攀比，这些在一定程度上都加大了福利住房的供给。这种分配制度所带来的既得利益越大，改革的难度也就越大。”

　　三级市场的威力

　　事实上，新华社的文章还仅仅指出了在新房分配上的问题。特权房的影响范围远不止在土地和新房一二级市场。在三级二手房市场，同样影响能力巨大。

　　在以特殊权力获得新房之后，特权带来的益处将会持续下去。除了看得见的购买价格优惠，取暖费、物业费也与单位福利有千丝万缕的联系。张巍柏直言，央产房在二手房市场不放开，房价问题永远解决不了。

　　在央产房放开的3年之后。链家地产向记者提供的数据显示，3年来，央产房每年上市总量不超过1万套。相比于60万套央产房的存量，流通率仅为3.3%。其实，对于央产房的总量估算也存在分歧。链家的数据比较保守，另一家大型中介公司提供的数据是90万套。这还不包括军产房和校产房。

　　链家相关负责人表示，央产房交易不顺畅的原因除了住房档案和产权问题，很多拥有者未必愿意出售。“现在住房租赁市场的利润空间很大，出租还可以享受原产权单位的福利，即由原产权单位缴纳物业费、供暖费等，这些因素使不少超标房的主人更愿意把房子出租而不是上市。”

　　这一系列原因是占二手房市场整体比例15%以上的央产房只能完成不到7%的成交比例。

　　张巍柏表示，只能通过开放央产房二手房交易市场缓解房价的压力，因为土地是有限的，不可能无限制供应，而且，新增供应土地仍然继续被非市场化部分占用。