北京东华金座假按揭事件剖析

来源: [观点网] 时间: 2007-06-21 10:00

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　　已经证实的中鼎在建行开发区支行办理的88笔假按揭贷款就达亿元，如果中鼎公司在建行的个人贷款资料真实，则另外300多户按揭贷款达3亿多元，这些资金可以弥补建设需要。

　　北京宣武区两广路南侧有座著名的楼盘——东华金座，不过它的闻名不是因为位置好，而是源于几年来始终无法完成的工程和业主们的法律维权。今年6月初，新华社播发《7000多万被套牢从京城第一烂尾楼看预售之痛》一文，此时，围绕东华金座的亿元假按揭贷款也逐渐浮出水面。

北京东华金座

　　天降“豪宅”

　　几年前，林祥向银行申请信用卡却怎么也办不下来，他很奇怪，一查个人信贷记录，没想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此无缘无故借了建行朝阳支行358万按揭贷款，还有325万没还！

　　这份编号为161909号的商品房买卖合同所指的豪宅便是东华金座的3-D-1203室，不过查遍所有开发商售楼资料，林祥竟没有发现这个房间。待到与建行朝阳支行负责人一谈后，他才知道这是以自己名义做的一起“假按揭”。

　　“假按揭”当然不是真买房，通常是开发商请人冒充客户购房，通过虚假销售方式以套取银行贷款。上世纪90年代末，在银行个人消费贷款高涨和房地产升温的背景下，“假按揭”出现，几年之后开发商资金吃紧时才逐渐暴露。

　　类似林祥的情况在东华金座的销售中不是个案。“后来我知道这个事情(‘假按揭’)之后，已经跟丰台支行领导沟通过了，他们说什么事情都没有。我根本就没有在贷款合同上签字。”张锐也不知自己怎么买了东华金座166.48平方米的3-G-803室(合同号113901)，他得到通知还欠建行丰台支行106万元。

　　赵辛平则记得自己的身份证、户口本曾被“开发商”北京市中鼎房地产开发有限公司(下称“中鼎公司”)一个朋友借去了，说公司遇到了困难，希望他能帮忙贷款。“我也不知道这是‘假按揭’，不过最后在确认时我没签字。但现在很无奈，如果不解决以后我很难从银行贷出钱来了！”

　　赵辛平证实这个中鼎公司的朋友还给好几个人办了“假按揭”。“办这个贷款的有好几批，我去银行看到的那一批就有50人左右。当时帮助办假按揭的人很多都是困难户，给了他们些劳务费，2000至5000元不等。”记者也证实，当时中鼎确实带客户到银行做贷款，买的也是东华金座楼盘。

　　“中鼎房地产公司之前在我行做的按揭贷款已转到分行处理。”建行北京开发区支行一位负责人对《第一财经日报》记者说。截至发稿，建行北京市分行还没回复本报对此项目中具体按揭情况的问题。

　　数度拉紧的链条

　　事实上，较早取得东华金座下这块土地的是宣武区政府下属的北京市宣武区房地产经营开发公司(下称“宣开公司”，2001年3月改制为北京房开置业有限公司，下称“房开公司”)，1995年获得该地建设用地规划许可证，1999年取得了国有土地使用证(宣全国用[99]字第00293号)。出让面积9280平方米，规划总建筑面积97044.76平方米，宣开公司支付了地价款4500余万元，土地使用权出让合同约定该项目在2000年11月底前竣工。

　　但宣开公司此时已经在宣武区危房改造中投入大量资金，压力不小，仅“九五”期间就投入7.6亿元，此时房地产并不景气，东华金座(即牛街东危改14、15、16楼)从1999年4月取得建设工程开工证后一年，施工单位就更换了两次。于是，房开公司采取了两项措施：

　　其一，该项目国有土地使用证表明，2001年6月，该宗土地抵押给工行北京市分行祥普支行，贷款金额6000万元，抵押期限从2001年6月到2002年6月。2004年7月，东华金座在建工程房产面积73058平方米和分摊的土地使用权9196平方米又抵押给工行宣武支行，抵押贷款1.12亿元(存续期限由2004年8月5日至2008年8月5日)。而土地使用者一栏为房开公司。

　　其二，2000年5月24日与北京市中鼎房地产开发有限公司签订了一份《合作建房合同书》，双方约定东华金座项目(时称东华经典)前期的征地、拆迁等手续由宣开公司承担，而建筑安装、经营销售和物业管理由中鼎负责。同日，宣开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》，将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。合同约定中鼎需支付给宣开“合作价款”3.2亿元(按每建筑平方米3300元)，有知情者向记者透露中鼎先期支付了1.3亿元。

　　“这里的合作建房其实就是转让，拿地的是一个公司，建设和销售的是另外一个公司，当时不少项目都这样操作。”一位地产界人士说。

　　中鼎公司于2000年5月接盘后，于2001年施工，当年9月开始销售，2001年12月28日该项目取得《建设工程规划许可证》。该项目时为期房，均价6300元/平方米，曾与业主签合约，2003年年底入住。但2003年5月该项目工程停工。

　　接盘后中鼎面对的情况并不乐观。简单一算可知，中鼎从已知144位真实购房者处实收4900多万元，加之支付宣开的“转让”金，在本项目上，此时中鼎资金并不宽余。而已经证实的中鼎在建行开发区支行办理的88笔假按揭贷款就达亿元，如果中鼎公司在建行的个人贷款资料真实，则另外300多户按揭贷款达3亿多元，这些资金可以弥补建设需要。

　　“这个楼盘主要是资金链出现问题。2003年国家压缩房地产项目，规定对无关紧要、不是关系到民生的大项目全部压缩。我们已和宣武区政府及法院沟通过，跟建行也多次沟通。”6月12日，中鼎房地产公司销售处负责人向《第一财经日报》解释道。

　　2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台，要求对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

　　有地产人士向记者分析说：“如果开发商做‘假按揭’，虽然售价略高于当时的地区均价，但价高可以多贷出款来，且资金回笼迅速。开发商用‘假按揭’也抬高了地区房价，新跟进的楼盘可能追平或再略抬高价格，结果原来用‘假按揭’方式卖房的楼盘价格不显高了，卖得也不慢，短期内就可能从‘假按揭’变成真有人买的真按揭。结果，真正买房者不得不承担高涨的房价。”

　　“合作建房”迷局

　　中鼎接盘后的根基并不牢靠，让它继续铤而走险以“假按揭”套取贷款的原因不仅是资金紧张，还在于它和宣开公司的复杂关系。

　　2000年5月24日宣开公司与中鼎签订了《合作建房合同书》和《授权委托书》后，宣开公司即将自己“北京市宣武区房地产经营开发公司合同专用章(6)”的印章移交给中鼎。即便一年后宣开公司改制更名，中鼎也没有废止这枚公章。之后在购房者签订的商品房买卖合同中该公章仍被使用。

　　而事实上据房开公司在庭审时表示，过期印章应该作废，因此其并不承认中鼎和买房者签订的合同。“根据授权中鼎只能使用我公司合法有效的公章，而无权使用已作废的公章。”由此可见，在签署合作协议后，房开公司不太过问经营，中鼎控制了几乎所有事项。

　　伏笔早已埋下

　　首先是贷款资格，即谁是真正的开发商。当2006年一些真实购房者因为拿不到房而把房开公司告上法庭时，房开公司大呼冤枉：中鼎公司是原告所签购房合同的实际履行人，违约责任应该由中鼎承担。

　　在审判中，法院以房开公司未举证该公章作废的事实而不考虑此理由。依常理，如果宣开公司改名时告知了中鼎，那么房开公司应在法庭上提出，而它未提及。

　　法院最后认定东华金座项目是房开公司开发建设，委托中鼎公司进行销售，所以中鼎在房屋销售中的签订买卖合同、借款合同、收取购房者房款等行为均属代理行为，其后果应由委托人负责，即开发商仍为房开公司。

　　有法律人士分析认为：“开发企业擅自将房地产项目进行转让，未到相关部门办理转让或变更手续的属违规，其签订的合同书可视为无效行为。”

　　不过也有律师认为：“对于两家公司合作的法律关系是否需要备案并没有明确规定。但项目有资金压力，因此它要引进一个合作方做投资。这些手续都是宣开公司的，因为一个项目有立项、批复、规划、用地许可，各种许可下来，很难说因为有一个投资方，所以这些手续都要变更。因为如果一备案，所有的手续就变成两个主体了。”

　　其次是贷款担保。在2000年5月宣开与中鼎签订的授权委托书中，明确写着，“乙方(即中鼎公司)在销售过程中涉及到购房人，向银行申请个人住房贷款时，由甲方(即宣开公司)提供贷款保证，至购房人办理房屋抵押登记时为止。”

　　不过记者看到的一些真实购房者在建行的贷款合同上并无宣开担保，而都是中鼎公司担保，合同中把中鼎这个担保人列为丙方，并注明其是“开发商或售房单位”。

另外一个是预售证时间问题。

　　记者获取的以宣开公司为售房单位的《北京市商品房预售许可证》(京房内证字第524号)显示，其有效期为2001年10月至2002年10月。而据记者了解，之后中鼎销售等行为都使用了这份的许可证，而实际销售时间为2001年9月至2003年5月。“对于预售证过期几月后的售楼行为，按照当时的法规规定，预售登记部门不应办理登记手续的，而东华金座显然销售良好。”一律师分析说。

　　我们不知道宣开公司是否告知了中鼎东华金座项目的土地及在建工程已在工行办理了抵押，有专家认为这一抵押贷款意味着在未归还贷款的情况下，楼盘不能再进行贷款，无论是作为项目整体还是其中的具体房屋。

　　不过也有律师认为，土地抵押后，中鼎还用东华金座楼盘在建行做了个人按揭，这在程序上是可以的。“但需要一个前提，如一人买了一套房，当做按揭时，它要先取得原来在工行做的抵押释放证明，即解除抵押，然后才可做按揭。否则严格上做不了贷款，如果做了，那么做按揭的审查行是有失误的。”

　　至于在一些购房者做了按揭贷款后，2004年7月，东华金座在建工程房产面积73058平方米和分摊的土地使用权9196平方米又抵押给工行宣武支行是否有程序问题，一位专家表示，在2001～2002年做个人按揭时，当时还不是网上签约，所以有可能2004年东华金座在工行宣武支行做抵押时，由于该行未能在网上查询到上述楼盘已在其他行做了贷款，因此重复做了抵押。

　　采访过程中，北京房开置业有限公司有关负责人没有对它与中鼎间的纠纷进行回应。

　　(文中林祥、张锐、赵辛平为化名)

假按揭瞒天过海：谁之过

银行职责

　　“有资格向银行申请贷款的只有真正的开发商，即宣开公司，而不是中鼎。中鼎只是宣开在2000年委托的一个建设方，以它的名义不应该跟银行做贷款，钱就更不应该打到其账户上。”有知情者如是说。不过如前所述，几家银行发放的按揭贷款一路畅通。

　　可能过期的预售证、已作废的公章、项目曾经抵押给工行等情况都在提醒着银行，但不见效果。

　　东华金座业主认为，144份真实购房合同中，只有11份合同在房管部门的预售登记处进行了登记备案。尤其是办完按揭贷款手续的20余位业主中，有一半以上业主的购房合同在登记处查无备案，却居然贷出了款。

　　“对于假按揭事件银行内部会有一个调查。”建行北京分行办公室负责外宣的李桂霞6月18日向本报解释说，“银行一般不会有什么大问题，因为按揭贷款是根据手续来办的，首先必须提供个人身份证明及个人材料。如果最后按揭能办下来，那么按照正常程序这些手续都是有的。”

　　“至于最后怎么形成假按揭，也就是怎么将这些人的身份证、户口本提交给银行，那是开发商的问题，房地产开发商和个人之间材料的使用和获得，会有一些具体情况在里面。”李桂霞说。

　　建行北京分行内部人士表示，在这桩假按揭贷款案中，建行内部员工虽存在经验不足的问题，但最大责任应在开发商。

　　“在法律上，东华金座项目的合法开发商只能是宣开公司(即房开公司)，项目的‘五证’名称均明确写着开发商。银行未经其同意，且在无开发商专项授权委托的情况下，与中鼎公司签订协议，进而对楼盘发放贷款，应属违规。”一位法律专家这样说。而房开公司也不承认未经自己允许而为该项目所做的贷款。

　　按揭贷款属低风险信贷业务，银行通常有任务考核，因此对好的开发项目，各行出台优惠政策，有的省略对借款申请人等级评估、贷款调查，只对开发商代借款人提供的借款申请资料进行书面审查，这些漏洞都为“假按揭”的发生提供了便利。

　　可以设想，如果开发商短期利用假按揭方式补充资本，如果销售良好，真实购买者增多，假按揭最终能“弄假成真”。不过一旦销售不畅或开发商资金链条断裂，则银行风险增大。

　　谁来实质审查

　　在实际操作中，银行发放按揭贷款，应委托中间方——律师进行审查借款人的信用资格。

　　“程序上是没有什么问题的，而且对可能产生假按揭环节，银监会也有很具体的措施，”北京京都律师事务所律师秦庆芳对记者说，“但银行放贷压力始终存在，按揭贷款通常属于优质资产。为完成任务，银行之间对个人住房贷款的竞争很激烈，银行需要放贷赚取利息，开发商需要资金。”在这一现实处境下，银行的漏洞就可能产生了。

　　知情人告诉记者，当时建行北京市分行也曾在2002至2003年委托一家律师事务所对中鼎房地产公司的贷款业务进行审核，但“什么也没审出来”。而业主告诉记者，后来屡次寻找该律所，但均未找到。

　　“律所的作用是审核贷款人资质、贷款能力、有无抵押物品、收入等，主要是为保证还款，”有银行人士告诉记者，“但个别律所却仅为收取审核费，没有很好地进行审查。”

　　不过最近银行对此都开始采取措施。工行取消律师机构见证环节，改由银行亲自审核。建设银行北京市分行也于今年1月取消了购房贷款律师审核中介。

　　最新报道显示，东华金座已经复工，大家看到了希望，不过之前的假按揭问题如何解决？自古以来，当生活水平提高或缺少投资渠道时，人们多是想到买房置地，而如今我国商业性个人住房贷款余额几乎占到GDP的10%左右，加上房地产商和银行参与其中时，房地产企业各个环节所需资金，如房地产开发贷款、流动性资金贷款、施工企业贷款、信贷抵押贷款等，基本来自于银行，风险防控尤其需要。

建行北京开发区支行内控迷雾

已证实的东华金座办理的88笔假按揭都在建行北京开发区支行，不过林祥与张锐办理的假按揭却分别在建行朝阳支行和丰台支行。那么，究竟有多少银行分支机构涉及其中，总的贷款数又是多少？

　　记者获得了一份中鼎公司在建行的个人贷款资料(下称“资料1”)，为验证其真实性，记者进行了比较。资料1中开发区支行确有88笔，而且涉及金额也与上述记者了解的被证实为假按揭数字基本吻合。包括这88笔按揭，资料1显示该项目在建行的住房按揭贷款总户数为412户(截至2005年9月)，总贷款为4.9亿元(未还款截止日期为2004年10月)，分布在建行开发区、朝阳、西单、房山、丰台等七个支行。

　　一份法院提供给评估机构的资料中说，截至2005年7月，东华金座销售总户数为144户(其中住宅134户，底层商铺10户)，11690平方米。

　　“这个项目停工前，面向社会销售的就是100多套期房。”知情者向记者证实说。而新华社稿件也引用业主的话说：“我们100多位业主先期交付的7000多万元预付款都被套牢了。”

　　一份相同截止日的该项目预售房收款汇总说明也证实了144户的销售情况(下称“资料2”)，并显示已售房总房款约为1.07亿元，已收款4997万元。144户中一次性付款的有23户，分期的22户，按揭贷款的99户(其中已批27户)。一些业主也如此证实。

　　记者在比照了上面两份资料后发现，144户购房者的名字均未在412户中出现，但上述三个假按揭者林祥、张锐和赵辛平的“购房”户型面积、按揭贷款数量、涉及建行的北京开发区支行等却都在这412户明细表(即资料1)之中。

　　记者又计算比对了上述资料1、2中的贷款额，发现资料1中400多户买者都为贷款，且贷款额非常大，最少的超过50万元，最多达358万元，平均贷款121万元。而且表中数字重复情况极多，如有24人贷款额都为99万元、有21人贷款额均为98万元、16人贷款额均为97万元、有13人贷款额均为96万元、有18人贷款额均为95万元。

　　资料2中没有注出是否有底层商铺，其均价为9000元/平方米，高于表2中144户住宅的平均售价7218元/平方米(商铺平均售价为每平方米1.8万元)，9000元的价格也远高于2002~2003年该地段一般住宅售价。

　　不过这些都是疑点，截至发稿，尚未有确切证据证实412户中，除了88户在建行开发区支行办理贷款者及上述三人外，其余是否为假按揭。

　　有法律人士认为，假按揭可以分为两类：第一类，真实购房价格与假按揭房价差异不大，开发商只是为了快速回收资金，而略高于市场价采取了部分假按揭，真假难辨，且短期内假的就可以变成真的；第二类则是楼盘的购房人绝大部分是虚假的，假按揭合同价非常高，不合常理，且往往有金融机构人员参与，甚至内外勾结，骗取银行贷款，如森豪公寓案。

　　公开资料显示，银监会对房地产贷款的调查发现，截至2006年6月末，全国涉及“假按揭”贷款金额高达数十亿元。“假按揭贷款”已成为银行零售贷款中典型的违规行为。