新土楼试验：一类人的居住与物业自治

来源: [观点网] 时间: 2007-06-20 12:42

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　　廉租房的建设，已经被普遍认为是解决低收入国民居住权的一个较优选择。这个领域的优等生大多为日本、法国、新加坡和中国香港等人口密度较高的国家和地区，而万科的“万汇楼”试点项目，着眼也是解决新兴都市拓展区高密度的新移民的居住问题，其建筑本身对中国传统移民建筑的传承，也能带来文化认同的亲近感。

　　常言说，守江山难过打江山。万汇楼日日在长高，很快就要迎来它的居民。将来如何在廉租的基础上，实现合乎理想的管理模式呢？万科提出的“租户自治”大胆设想还有待进一步细化成可行规则，真正实行时也必然少不了磨合和规则更迭，我们将在今后持续关注，这个专题，仅仅是一个开始。

　　特别的试验

　　2008年初夏，广佛高速路旁，金沙洲边，一个直径72米、6层高、圆形的庞大建筑“万汇楼”将迎来它的住客。中原的客家人南下岭南已千年，如今时势变迁，“新客家人”已经深入到老客家人未曾深入的广府文化根据地。

　　以前的客家人，只有宗族血亲才会住在同一个天井边上，闽西龙岩的土楼就是其中代表。土楼里的规范，也基本由宗法来决定，祖宗意志决定着庞大住宅楼的平衡与延续，日常纷争的解决则仰赖于长者智慧，它的整个气质是内向的，防御性的。而名为“万汇楼”的万科新土楼——一个探索中低收入人群居住问题如何解决的试验产品，面对的是向外扩散的广阔陌生人群。

　　聚集于大都会及周边的新移民，多是在劳力市场上具有性价比优势的中青年。他们大多是单身，甚至有一些中青年劳力夫妇在一个区域内工作，却缺乏同居的物质条件。这个庞大群体是全新的、混杂的，缺乏公认并可循的人际规则。乡村里得心应手的熟人规则在这里已经不适用，同乡势力在外来人群社区的泛滥，可以视为新移民对人际互动和寻求保护的一种渴望。

　　所以，万汇楼将要进行的组织与管理试验，与它在建筑设计范畴内的探索相比，其意义和难度，都有过之而无不及。

　　不收物业服务费

　　事实上，在万汇楼(当时还只是叫作“新土楼”)于2006年11月底奠基之前，万科集团内部已经对它未来的管理模式进行了多次热烈的讨论。最初，按照物业管理的正常成本核算，项目的工作人员认为要每平方米1.3元才能维持。后来提出，这栋楼的物业服务费用只要保证保安人员的工资就行，这个价格大约是0.9元/平方米，后来又压缩到0.7元/平方米。最后，一个新概念出炉了——“自管、互助”，由住户自己组织保安和清洁工来管理小区；公共配套的商铺租赁收入，也将用于支付物业服务费用。也就是说，大名鼎鼎的万科物业不会为这个社区派出保洁人员，也就不存在“物业管理(服务)费”的问题了。

　　于是，“不收物业服务费”便成了万科人思考及探索下一步方案的一个基本原则和底线。

　　新土楼的内蕴

　　“万汇楼”的设计主创人员曾经与王石一起去福建对客家土楼进行了详尽的考察。设计中的产品，借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，将传统围屋土楼的形式原型抽象出来，从密度、尺度、空间模式、功能组合模式方面进行演绎。建成后的建筑将呈外圆内方的格局，并藉此形成各种类型的公共空间，可以在中央布置商业街、会所、休闲场地等公共设施。

　　整个项目总建筑面积达到12000平方米，容积率为1.3。它在防卫性与安全性方面与现代城市居住需求接轨，通过斜面把绿地与商业部分连结起来。土楼底层墙厚1.5米，可以抗震、防火。厚度大的土墙冬天可以吸收潮气，夏天可以释放湿气，有天然隔热保温的作用。这点对岭南的中低收入人群来说尤其重要——节省能源就是节省支出。

　　新土楼靠近马路，不可避免地受噪音影响，但是满足目标人群“交通便利”的需求。土楼的内向空间可以回避外界的噪音，从而可以充分利用高速公路旁那些本来不太适合居住的地块，为新兴发展区域中涌入的大量服务行业人口提供经济性居住可能，有助于改善工厂区大量工人的居住状态。

　　新土楼的圆形有向心性，对外起到排斥和防卫的作用，在不够安全的城市环境当中，可以形成自己独立的空间。同时，由于这个空间集中了一些共享资源，给居住者营造了共同的场所，使居民产生精神上的升华和共鸣。从外形上看，新土楼也给城市带来新的视觉冲击。

　　自己管理自己

　　奠基仪式后，广州万科的物业部门开始介入讨论和研究，方案研究改进则由设计师和其他专业人员共同参与。时至今日，管理方案修改了多次，设计也随之微调，万汇楼未来社区的生活面目慢慢清晰起来。

　　物业系统、地产系统、万创的设计师们都不断交流看法。金沙洲、二沙岛、俊园、莲花北、上梅林……广州深圳各地的万科人以会议、电话或邮件的方式参与其中。这个过程中，激烈的争论并不算多，毕竟大家面临的是一个全新的东西。全新的项目需要全新的管理方法，不能拿以前的经验去套。一般来说，设计方提出的大部分居住设想，基本都能在物业方得到回应和解决。若出现解决程度不够好的情况，就考虑修改设计的细节。就这样，“万汇楼”越来越显出较强的居住可能和管理可能来。

　　为了对未来客户有更切合实际的了解，万科还在“万汇楼”的周边展开了一项调查，以区域内的物业管理工为主。调查前对房屋结构配备和租金作了说明，结果表明，除了期望租金价格更便宜之外，大部分受调查者都对万汇楼表示了浓厚的兴趣。

　　预计万汇楼初期开放的时候，万科物业将代管一部分入住的基础业务，并协助业主建立自治管理规则。运作成熟后，将会选出土楼“楼长”，成立“互助自管委员会”，签定协议，委托其进行管理，并借助居委会、警务室，协助小区住户管理，而万科只派一位代表，协助委员会处理对外事宜。

　　新土楼和马赛公寓

　　曾经有媒体把“万汇楼”比作是新时期中国的马赛公寓，实际上，两者除了建筑形态的差异外(万汇楼有显而易见的中国神韵)，社会功能也有比较大的不同。

　　马赛公寓的背景是战后家园重建，针对的是当地原住民，出资方是法国官方的MRU(重建和城市规划部)，聘请了大师勒·柯布西耶负责项目设计，从立案到落成整整花了6年。而万汇楼是企业积极参与解决城市中低收入人群居住问题的试验，针对的是主动背井离乡的新移民，由万科企业出资，也由万科的设计团队和物业团队负责整个设计过程的工作。

　　就以居住人群来说，两者也有显著不同——这点从公寓面积就能看出，马赛公寓的普遍面积是98平方米左右，而万汇楼的公寓面积普遍在35平方米左右。1952年，马赛公寓正式入住居民6成以上是公务员，其余是当地需要安置的人群，而且法国政府还采用了出售的方法，这使它更像经济适用房而不是廉租房。万汇楼则是不出售的，以长期招租的方式，试图探索出中国中低收入人群的居住解决之道。它未来的居民也不可能是公务员，而是当地工人和中低收入雇员，以及一些没有自有房屋的低收入居民。

　　当然，马赛公寓的居民自治也有些教训可以为万汇楼所吸取。在搬迁入户的几个月后，1953年1月，马赛公寓的居民们召开了管理会议，成立了协会和一套内部管理制度，并制作出一本“怎样居住在马赛公寓”的手册。然而如何管理公共设施的部分仍然模糊，大约过了将近十年，体育设施、商店和幼儿园才在喋喋不休的争论中慢慢就位。万科作为业权的单一拥有者，在组织居民自治时或许能避免这个问题。