南京“限价令”：管控还是调控？

来源: [观点网] 时间: 2007-06-14 10:16

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　　南京市突然出台的一系列房地产政策让市场瞠目结舌。“限定开发商利润率为8%”、“普通商品房实行政府指导定价，上涨幅度不得超过5%”、“房地产企业领取预售证前需先到物价局核价备案”、“销售还没有完全结束的项目，销售的剩余房屋的价格不能高于5月14日之前销售的最高价格”……

　　是管控还是调控？地方政府有无权力为普通商品房定价、界定企业利润率？

　　“完全不是一刀切地去卡死，也不是重回计划经济，应该通过‘历史延续’看，这是社会主义市场经济中的宏观调控。”南京市物价局一位官员对本报记者解释说，“有时候市场之手会失灵，需要政府进行干预。”

　　地产政策组合拳

　　“所谓‘只许降、不许涨’的‘价格新政’，只是简单的理解，实际上南京的普通商品房一直实行政府指导价管理。”南京市物价局官员对记者表示，“南京实行这个管理体系已经有十几年了，有一套行之有效的方法。”

　　5月份南京市物价局连续出台了三个房价调控意见，南京市政府这一套政策组合拳挥舞下来，使得整个业界都为之震动。

　　根据规定，南京市对经济适用住房、普通商品房实行“政府指导价”管理，并把开发商的销售利润率控制在8%以内。政府指导价，即南京市物价局的核准基准价格，为成本与利润率、税金之和。

　　而在具体销售中，南京市物价局要求新项目不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度(普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%)；做到“一套一价”；房地产企业必须到物价部门履行报价手续，否则房产(建设)部门将不予核发《商品房销售许可证》；而对于经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的老项目，不仅要执行这个规定，还要遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。

　　著名房地产业内人士任志强在个人博客中质疑说，“中国的任何法律没有给物价部门剥夺企业商品房定价权的权力。”

　　外界提出疑问，“南京的房价在5月14日这一天‘涨停’了，以后，只能降，不能涨，选择5月14日这一天房价的作为最高房价的依据何在？”

　　该官员说，“这是对政策的误读，实际上只是针对在售楼盘中价格超过5%上浮幅度的楼盘而言，以后销售中不得超过这个价格；对于那些销售价格仍在规定之内的，开发商仍可以在5%的范围内自主定价。”

　　“5月14日之前的一段时间，南京的房价增长比较快，很多楼盘都超出了这个范围。”该官员说，“在售楼盘往往有很多套房源，一般楼盘总是定个平均价，然后再按照楼层、朝向等条件在规定的浮动幅度内给房源定价，我们也不是‘一棍子打死’的，这也得到了开发商方面的理解。”

　　南京房价上涨缘由

　　“由于最近南京房价增长速度惊人，地方政府压力空前，一位省领导在内部会议上要求南京市政府以及各区县、部门的官员把抑制房价的问题提到很高的高度上。”一家南京市知名房地产公司的高管说。

　　5月15日，国家统计局江苏调查总队发布的“4月份全省城市房价调查快报”显示，当月南京房价涨幅为11.5%，创两年来新高，是国家宏观调控两年来从未有过的。

　　高房价如何产生的？今年3月28日的南京市十三届人大常委会二十八次会议上，南京市房管局局长陆春林表示，土地市场持续升温，一定程度上引起房价的同步上扬，并呼吁要对地价上涨“踩刹车”，增加土地供应。

　　但随后不到一周，在江苏省国土厅“2006年度江苏省城市地价动态监测报告”发布会上，江苏省国土厅副厅长吴震强公开反驳说，“房价为什么会那么高？主要还是由其供求关系决定的，我倒不觉得地价上涨，引起了房价大涨；相反，正是因为房价高，开发商才敢出那么高的价格拿地。”

　　根据南京网尚房地产研究机构公布的数据，去年南京全市商品住宅累计上市量为697.15万平方米，而商品房销售量为899.27万平方米。

　　今年4月，中国社科院公布的《2007年房地产蓝皮书》显示，2006年南京市地价综合水平为每平方米3754元，居全国第三位，当时这还引起了南京市国土局的驳斥。

　　6月4日，南京市房管局主办的南京网上房地产网站悄悄取消了公布全市商品房“成交均价”，南京市房管局人士称，“由于部门职责中并无公布房价这一职能，并且此前公布的数据存在与统计部门‘打架’的状况，今后他们都不再公布房价了。”

　　到底是地价高导致房价高还是房价高导致地价高，现在这还是一本糊涂账。但是不断高企的房价，把南京市物价部门推到了房产调控的最前线。

　　卖白菜的利润？

　　“现在每周物价局都要来检查，包括公示的内容是不是按照他们的要求。具体一共有十几项。”一位南京房产界人士表示，“给我们压力最大的还是5%的上涨幅度限制，至于企业的核价手续，这个很容易通过做账来操作。”

　　“实际上在销售前根据成本进行核价也是比较荒唐的，我们的很多项目都是分期开发的，不停申报不停投入，这样成本怎么说得清呢？很多利润是要在楼盘交付之后来评估的。把企业的利润率限定在8%？现在卖卖白菜也不止这个利润，如果真是这样，谁还来搞房地产？”上述人士称。

　　而对于如何防止企业虚报成本，南京市物价局也有自己的说法：“首先我们本身有作价办法，各种费用成本都有严格规定；再者，各种造价都有社会平均水平，物价局有一个成本数据库，这么多年报价下来，大量的数据进行加权平均后，平均成本已经非常接近正常成本了，企业是不是作假很容易看出来；另外，对于企业实际发生的成本，我们都要求根据票据和财务资料核查，对于未发生的，如招投标，以中标价格为准。”

　　该物价局官员指出，“政府目的不是管控，而是规范、促进行业的发展。”

　　在他看来，所谓的“新政”应该通过“历史延续”看，“政策是根据《价格法》第18、19条制定的，《江苏定价目录》早就规定对于普通商品房实行政府指导价管理，1998年江苏省政府办公厅发布的《江苏省商品房价格管理规定》也早规定房地产企业利润率应低于8%，这些都不是新的内容，是比较符合本地实际情况的。”

　　而一位熟知《价格法》的律师则对记者表示，《价格法》第18条规定实行政府定价或者政府指导定价的只能是“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格、自然垄断经营的商品价格、重要的公用事业价格、重要的公益性服务价格”，商品房显然不在此列。

　　中国政法大学法学院副院长何兵在接受某媒体采访时称，南京的规定涉嫌行政违法，比如不核价就不发给房屋销售许可证，属于未依法律规定增加行政许可条件的行为。

　　“政府把地卖了高价，现在意图通过控制开发商来控制房价。”一位当地学者说，“建造地铁二号线时，南京市政府先把周围的地块储备起来，然后再大张旗鼓地发布消息，于是，这些地块高额的溢价，流进了地方财政。”

　　“南京未来房屋的有效供应依然不足，现在政府又给房价设了限，以后的情况只能是，投机客和自住者争抢房子，政府设好圈子，让自住者和投机客在其中进行博弈。”上述房产公司高管分析认为。

　　不过，这位房地产公司的高管也直言，“但不管怎么说，南京房价是稳住了。”