上市房产公司业绩分析

来源: [观点网] 时间: 2007-06-12 13:55

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　　截至6月6日，共有21家房地产上市公司预告了2007年上半年业绩，其中11家业绩同比增长，另外10家公司则盈利下降甚至亏损。而11家业绩预增的公司中，有7家增长比率超过100%，其中泛海建设甚至大涨350%~400%。

　　分析师认为，房价上涨和销售面积的同时增长是上半年房企业绩高歌猛进的重要原因，而良好的基本面则会给二级市场复苏中的股价补充更多的“牛气”。

　　不过，最新研究报告也表明，上市公司业绩基础并不坚实，投资收益比重过大，大幅增长的业绩背后依然存有隐患。

　　半年业绩大增助推股市

　　在11家业绩预增的公司中，中粮地产(集团)股份有限公司(中粮地产，000031.SZ)上涨200%，深圳市鸿基(集团)股份有限公司(深鸿基,000040.SZ)上涨250%，而泛海建设集团股份有限公司(泛海建设,000046.SZ)则暴增了350%~400%。

　　大部分公司的业绩上涨来源于销售的增长。分析人士表示，由于上半年各地房价涨势明显，大城市的数据尤为突出。销售面积及销售价格的一齐上涨使得房企上半年大获其利，业绩大增在预料之中。

　　“考虑到房地产周期性的因素，上半年部分盈利下降和亏损的情况比较正常。”一位不愿具名的地产分析师对记者说，“业绩超过100%的几家公司无疑会给投资者更多的信心。”

　　二级市场的走势印证了该人士的说法。6月5日，“雪崩”后的大盘先抑后扬，收于3767点。而大部分业绩预增的地产股率先走出阴霾，随后连续两日拉出涨停。

　　“宏观经济快速发展、人民币升值，加上地产公司的良好业绩支持着基本面，这些牛市的基础仍然存在。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对记者表示。

　　上述分析师也认为，在牛市中地产股总是扮演领涨的角色，而在大跌之后的反弹中，这些业绩大涨的地产股仍然可以成为中坚力量。“强者恒强，就这么简单。”该分析师表示。

　　目前，市场对于下半年更严厉的楼市调控政策出台猜测纷纭。记者采访的多名业内人士均表示，不太可能出现规模更大、更为严厉的调控政策，政府政策的出台会更加谨慎。藉此，良好的中报业绩会帮助地产股继续升温。

　　背后隐忧

　　而亮丽的业绩背后最大的隐忧则是，投资收益占业绩比重过大。

　　深圳证券交易所综合研究所6月4日发布报告认为，上市公司业绩基础并没有想象中坚实，业绩增长存在短期因素，非经常性收益比重增大。

　　在已经发布中期业绩预测的地产上市公司中，深鸿基、深振业A、中粮地产、ST东源等都因为出售股权而盈利。而业绩大幅下滑的旭飞投资更是直露浅白：“因为没有投资收益，所以造成亏损。”

　　深鸿基因为业绩大涨250%而广受业内关注。5月10日，深鸿基将中粮地产711.56万原始股售罄而获利1.37亿元，这直接导致了其半年度利润达9000万~11000万元。

　　“深鸿基去年中期每股收益只有0.009元，而今年中期实现净利润同比增长达到25倍以上，这种惊人的上涨源于公司亏损或者微利出现转型的低基数，而且来源于具有非持续性的股权投资收益。”一位地产研究员指出。

　　不仅如此，去年深鸿基全年净利润1220.23万元，然而仅出售招商银行法人股的利润就达到了3790万元。

　　在近日的上市公司市值管理会议上，一位基金经理对记者表示：“很多公司的2006年报、今年一季报的形势大好，为五月份的股市疯涨推波助澜。然而一个很明显的现象是，这些公司主营业务增长不多，更多的是依靠投资收益这种虚拟的利润，然而从账面上来看又的确是在增长。反映在二级市场上就是炒作，让公司价值虚高，里面泡沫是很多的。”

　　华泰证券分析师张弛飞也认为：“目前的确存在部分房地产公司在投资收益上比较突出，在牛市中获益很多，不过这种突然间的暴增往往难以持续，业绩波动也会比较大。”

　　这也成为北师大教授钟伟论证泡沫迹象的一个证据。钟伟指出，当前上市公司的主营业务增速相对缓慢，直接投资收益却大幅上升并在公司业绩改善中发挥更大作用。

　　不过，李伏安却对此有着不同的看法。“大的房地产企业发展到今天，靠卖房子的利润会越来越少，靠资金管理运作带来的利润是越来越大。”在2007中国房地产上市公司研究成果发布会上，这位中国银监会业务创新监管协作部主任如是认为。