中坤集团发起美国攻略

来源: [观点网] 时间: 2007-06-12 13:16

致信编辑

打印

评论

　　近一个月以来，中坤集团董事长黄怒波每隔几天就会搭乘一次从北京到美国洛杉矶的飞机。这样的生活已经断断续续持续了3年，最近尤为频繁，因为中坤集团3年前在洛杉矶的投资项目已经渐进尾声。

　　“我已经在找第二块地了。不出意外，将在洛杉矶再拿到一块面积达380公顷的土地一级开发项目。”黄怒波说。

　　从2004年开始，中坤用400万美元的原始资金最终撬动了3000万美元的贷款，在美国洛杉矶投资了一个体量为2万平方米的商业中心项目，目前已经进入招商阶段。

　　自冯仑世贸中心的“异国梦”刚遭遇挫折后，又一家内地房地产企业开始了自己在美国的新征程。

　　黄怒波表示，中坤集团打算在未来5年内，在美国完成5亿美元的投资规模。

　　从山西晋城到安徽宏村，再到北京甚至南疆，完成原始积累后，黄怒波显然已经开始在美国发掘他的“新大陆”了。

　　400万美金的支点

　　黄怒波坐下后不久，就向记者坦承进军美国发展的战略意图：“房地产行业现阶段是调控为主要，而受影响最大的就是民营企业。民营地产企业承受的调控风险将越来越大。”

　　对于此次“出走”美国，黄怒波基于对形势的两个判断：“首先，政府下一个阶段抑制房价最有可能的办法是扶植大型的国有房企，因为只有国企才有可能承担政府要求的社会责任。所以今后最优质的土地资源和银行信贷资金也很可能向国有房企集中。这对民营企业的长期发展压力是巨大的。另外，宏观调控下，房价引发的社会问题非常突出，政策层面的压力令民营房企的生存危机放大。”

　　“中坤这样一个中等房地产企业到美国投资，是在为自己寻找一个更大的平台。”黄表示，“这个项目看了两年，做了一年。目前全部委托给世邦魏理仕招商管理。商业中心的租金价格已经从最初设想的20美元/平方米涨至36美元/平方米。”

　　黄怒波决定完全持有该商业中心项目。按照华美银行测算，8年后该项目资产将达到5000万美元以上。

　　据黄怒波介绍，中坤最初在美国该项目上的原始投资仅仅为400万美元。“投进去400万美元，拿到地块后，美国银行和华美银行在内的多家商业银行都向中坤提出了贷款意向。最终，经过地块抵押之后，中坤得到了共3000万美元的贷款。”黄怒波表示。其中，华美银行成为中坤此次投资的最大支持者。该银行是服务于洛杉矶华人社会的第二大银行。

　　5月25日，来自华美银行董事代表一行人专程拜访了中坤集团。彼时，除了彼此增进了解之外，最大的意图在于，通过对中坤集团的考察，明确下一步合作意向。

　　黄怒波向记者透露，除了洛杉矶的商业中心之外，中坤集团有意在美国投资位于洛杉矶飞机场附近的380公顷的土地一级开发目前正在积极洽谈中。6月15日黄怒波将再次飞到美国做最后考察。

　　“目前开价是10美元/平方米，做两年一级土地开发后，那个时候估计能卖到200美元/平方米。但我还主张其中很大一部分由自己拿来做。如果顺利的话，前期只用不到1000万美元就可以，后期都可以倚靠前期的银行资源做。”他表示。

　　6月4日，在和华美银行的接洽后又与来自北卡罗纳州招商团见面。彼时，包括了地产商、设计公司、银行、会计师事务所、律师、政府组织、世界贸易组织地区负责人等组成的高级招商代表团在向中国地产企业抛过来橄榄枝。

　　“中坤有可能考虑去北卡投资，逐步形成一个净资产5亿美元的投资规模。”显然，黄怒波的“美国攻略”才刚刚开始。

　　藉“中国热”掘金美国

　　据华美银行提供给记者的分析报告中显示：“在过去两年中，洛杉矶是全美最强的工商业地产市场。在2006年底，空置率仅为1.5%，这种趋势将至少持续到2008年。”

　　美国经济经过了9·11之后，地产行业正在进入逐步复苏阶段，但房价涨势却并不如其他国家快。中坤集团为何不选择房价上涨更快的其他国家？

　　事实上，在中坤集团投资美国之前也曾考虑到中东等其他国家投资。“此前曾试着到吉尔吉斯斯坦投资，它和新疆的南疆地区靠近，方便和中坤集团在南疆的旅游开发项目形成联动。但这个国家不够稳定，投资环境欠佳，以至于投资进行不下去。”黄表示，选择到一个投资机制和投资方式健全的国家去，风险更可控。

　　“资本永远是向利润最大方流动，但到有的发展中国家有获得暴利的心态。到一些政治风险高的国家去，只要和政要吃饭，把他要的利益给他，在这个国家可以很顺利。但是不能那么做，那样的投资环境风险不可控，赌博因素很大。”黄怒波说，“而在美国投资风险相对可控，比如，直接把钱给建筑商，开发商不见钱，直接签字，防止挪用款项，中间都是由银行在掌管。”

　　据悉，由于内地的信用基础不被美国承认，而在美国没有信誉基础很难贷到款，因此，初次进入美国的内地企业，资金问题一直是发展瓶颈。中坤何以将400万美元的杠杆效应发挥至此？“在美国存在很明显的中国热。这主要得益于人民币升值的大背景。”黄怒波表示。

　　据戴德梁行投资部董事叶建成介绍，对于境内资金投资境外，目前监管层一向秉承严格限制额度的标准和要求，同时还需进行层层审批。但对于纯粹的私人资本出境则稍微宽松。

　　此前，冯仑曾欲投资纽约世贸中心二期工程“自由塔”项目，但此后却因为意外事件“流产”，世茂国际也曾积极致力开拓海外业务。

　　“中国内地到美国的零星投资很多，很多都是典型的房地产投资模式。但真正以开发商身份出去投资的地产企业并不多。”华美银行北京代表处李玫表示。

　　洛杉矶工商业地产市场情况

　　在过去两年中，洛杉矶县是全美最强的工商业地产市场。在2006年底，空置率仅为1.5%。这种趋势将至少持续到2008年。橙县的空置率为3.5%。内陆两县的空置率为4.4%。

　　2006年，大洛杉矶地区共发出9.44亿美元的建筑许可，其中内陆两县占了70%，洛杉矶县占18%，橙县占9%。

　　洛杉矶零售业地产市场情况

　　2006年共发出15亿美元的建筑许可，其中大部分仍在内陆两县。洛杉矶县的空置率为3%。零售税收增长率：洛杉矶县5.5%；橙县4.6%；内陆县为10.7%。