新江湾城：单价过万引发搏弈思考

来源: [观点网] 时间: 2007-06-04 12:57

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　　“那里的房价太贵了，已经超过了我的心理承受底线。”面对新江湾城逾万的楼市均价，意欲在此置业的复旦大学陈教授显得一脸无奈，“我觉得目前新江湾城的价格还是被高估了，因此我还是会观望等待其价格下浮的时机出现。”

　　由于距复旦大学近，上下班比较方便，陈教授很想在上海新江湾城购买一套建筑面积100平方米左右、总价控制在100万以内的新房。然而，他所心仪的一套上海梦想·雍景苑的两房，单价如今已近11000元/平方米，总价超过120万，着实令他“望房莫及”。

　　“新江湾城未来潜力无限！”作为一位浙江籍的投资客，张明的观点就和之前的陈教授有所背离，他看好新江湾城楼市的良好成长性，因此，在去年初购买新江湾城某楼盘一套130平方米的景观楼后，张明今年又准备购买几套用于长线投资。

　　顶着这些市场的博弈，新江湾城仍然在上海楼市中频繁出镜。上月底出炉的一号公告之中，新江湾城新推的D1地块再次成为了业内关注的焦点，随着和黄、绿城甚至是韩日地产企业的加盟角逐，其有望再次被高价拍走。

　　稀缺独立的新江湾城楼市

　　新江湾城位于中环线以内，上海四大城市副中心之一———五角场的北部。

　　50万平方米的绿化景观、6公里长的景观河道及排水河道，生态走廊、城市公园，这些美好的形容词用在江湾城上一点不为过。当笔者从淞沪路驶入新江湾城之时，已经被这里的景色所吸引，随处可见的绿树丛荫和秀美景色更是令人陶醉。

　　“江湾城最大的卖点就是它的生态环境和景观。”中原地产杨浦区域市场总监来舒凡认为，新江湾生态环境的极其稀缺性决定了该板块的楼盘有很大发展潜力。此外，新江湾城区域采用整体开发，配套先行的国际土地运营方式，加上其自身优质的环境，其土地价值整体高于杨浦其他区域。与杨浦产品升级较慢、目前仍然以中档商品住宅供应为主的情况有所不同的是，新江湾城区域的产品定位要大大高于杨浦其他区域的平均水平，客户定位与杨浦整体市场完全不同，因此可以说，新江湾城板块是杨浦区内较为独立的市场，周边区域并不存在竞争。

　　买还是不买？

　　投资者张明还跟笔者介绍，他劝说了不少朋友来新江湾城买房投资。起初，张明的朋友们一听说新江湾城的房价后便不禁摇头，可执拗的张明最终带着他的朋友们到新江湾城走了一圈。“看完之后他们就动了想在这里买房的心思了。他们都觉得不可思议：这么大一块生态土地，如果高端消费人群都被吸引到这里，其中的投资机会不是很大吗？”

　　可是张明的朋友们对新江湾当前的高价仍然有所忌惮，他们认为，新江湾城的短期投资获利空间并不大，并且在一段时期内，预期租金回报也有不确定因素。

　　充满变数的新江湾

　　张明朋友的担心并非没有道理。新江湾城的发展充满了变数。

　　新江湾城最大的尴尬就在于其已超过了目前实际可以承载的价值和期望。或许，待它发展成熟之时，其价值会真正显现出来。

　　“生活配套非常滞后，巨大供应量和购买力不足之间的差距，使新江湾城住宅未来如何发展充满了变数。”五合国际副总经理蔡文韬认为。

　　另一个尴尬之处在于，新江湾城区域供求与价格的关系有所失衡。江湾新城目前有6个楼盘在售，建筑面积约82万平方米(民庆家园的9万平方米建筑面积还未包括其中)，目前已销售了约20万平方米，即还有近60多万平方米的面积有待市场消化。

　　“后期还有大供应量，而地产商当前已把价格拉得这么高，赚取价差的可能性已很小了。”来舒凡表示。

　　“新江湾城与杨浦的吸纳能力之间有很密切的关系。”杰隆置业前销售总监杨晓明表示。

　　杨浦区位于上海市的东北部，房地产发展起步较晚，为中档房源集中地，市场购买力较为有限。市场缺少投资性客户，整体市场以刚性需求为主导。

　　本地客群难以消费新江湾城

　　有数据显示，杨浦区供应和成交的峰值集中在小于100平方米的面积段内，其次是100—120平米面积段，其他面积段的房源比例相对较少。从单价上来看，区域内的主力价格段在8000—12000之间，其中，10000—12000元/平方米是供应的高峰区间，而成交的峰值则出现在8000—10000元/平方米的价格区间上；从总价上看，100—150万总价的楼盘的供应和成交都占了绝大部分比重，100万以下的次之，其他总价区间的楼盘所占比例不大。可以看出，当前杨浦区域的需求和成交都是以中档的普通公寓为主，其中100平米左右的二房需求最大。

　　可以看出，杨浦区本地居民的购买力非常有限，而且对配套不齐全、距市中心距离较远区域的认可度比较低。然而，新江湾城的定位是杨浦区最高的，因此杨浦本区域居民很难认可新江湾城的高价。

　　有人把新江湾城与碧云、联洋等国际社区作比较，认为可以吸引全市乃至国际客群前来购买。新江湾城内的一些楼盘开发商也多次表示，他们的客户群将辐射整个上海、甚至是更广的范围。那么，对于众多跨区域的购买者，新江湾城的吸引力又有多大呢？

　　“古北、碧云、联洋社区都有产业的支持，而新江湾还没有真正的产业支持。能承受得起板块内的一般都是有一定积累的老师和创业成功的学生。”蔡文韬认为，板块内人群的消费能力还不足以拉动整个板块。只有当新江湾城区域人口结构真正发生变化后，才可能真正拉升区域的购买力。杨浦区政府对知识产业的支持力度虽然很大，但与张江高科技园的高新产业相比，两者仍有一定的差距。

　　三个月没租出一套房

　　还有一个值得市场投资者关注的是，新江湾城当前的二手房成交以及租赁回报实际又是如何？

　　据中原地产杨浦分行工作人员介绍，目前新江湾城地区在中原地产挂牌出售的135套房源中，约五至六成为浙江籍投资者，约三成为上海籍投资者。工作人员同时还表示，与浙江投资者12000元/平方米挂牌价相比，上海投资者的心态较好，销售挂牌价要比浙江投资者高出近1000元/平方米；浙江籍投资者则希望能短期内套现，对新江湾的未来不是很确定。“上海客户更了解新江湾，他们看好新江湾的长期发展。”中介店工作人员表示。

　　来舒凡告诉笔者，中原地产目前共有15套合生公寓二手房源在售，挂牌价在13000—14000元/平方米左右，挂牌三个月以来没有成交一套。上海梦想共有120套房源在售，挂牌价12000元/平方米，半年多以来平均只成交了6套，成交价格11000—11500元/平方米。

　　租赁市场的反映也很平淡。目前，新江湾城100平方米的二房月租金约3500元，130平方米的三房月租金约6000元。“近三个月以来，我们还没有成交一笔新江湾城的租赁协议。”来舒凡显得有些沮丧。

　　同时，新江湾城的租金回报也并不乐观。“地段比较成熟的住宅租金回报率只有5%，最高也不会超过9%。”易居研究院分析师刘玉刚认为，新江湾城的平均租金回报率能否达到5%，存在很大疑问。“有超前消费意识的没有支付能力，而有支付能力的客户又不认可目前的状况。”对此，世联地产分析师王新颖如此认为。

　　新江湾城大“拼盘”

　　价格

　　目前，新江湾城板块内均价最高的楼盘是合生新江湾1号作品，价格为10500元/平米；建德国际公寓是板块内价格最低的，在8600元/平米左右；翡翠东森花园与新江湾城雍景苑价格相对折中，分别为9500元/平米与10000元/平米。

　　合生新江湾城1号作为新江湾城区域内首个开盘的项目。为确保首批推案成功，并考虑到目前杨浦地区的消费能力，其定价为10500元/平米的均价，略高出其他3个项目，还是获得了一定的市场认可。

　　合生新江湾城1号已经成为新江湾城的标杆楼盘，所有的楼盘都在以它为价格标准。只要其它楼盘做到价格比它低，便有竞争。

　　在区域配套尚未成型，市场认知模糊的情况下，目前新江湾城板块内各楼盘还处于品牌形象的树立阶段。

　　房型

　　目前，新江湾城板块的主力消费客户集中在中档与中高档，房型以两房与小三房为主供应，各楼盘房型整体上还相对较传统，缺乏创新。

　　建德国际公寓主力房型100—130平方米，主要针对追求实惠，中等消费能力的客户。新江湾城雍景苑面积在100—110平方米。翡翠东森花园则是以大房型为主，面积在130—160平方米，合生新江湾城1号的产品线最长，2房100—110平方米，3房148平方米，还有顶层350—400平方米的大复式；总价分布较广，其客户群体覆盖中档、中高档以及高档各类型客户。

　　即将推出的位于新江湾城南端、殷闸路、政悦路口的涵碧景苑，房型设计则与以上在售的各楼盘较为错位。据了解，该案大户型的供应比例竟然高达70%，有一小部分100平方米的两房，大多的三房都做到了150—160平方米，并且还有1梯1户、250平方米的超大景观三房，其开发者的客户意图很明显，想吸引新江湾城周边区域的高档客户群体，这些群体包括杨浦、虹口以及宝山宝钢地区的中产人士。

　　地理

　　合生新江湾城1号与建德国际公寓是相对在新江湾城内部的楼盘，上海梦想位于新江湾城的东端，与南近的翡翠东森花园一样，目前最为靠近在建中的轨道8号线市光路站，同时，两者都贴近中原小区的核心位置，生活配套，交通配套确实丰富，然而，中原地区是以中低端客群居住为主的板块，整体板块品质还有待提高。盛世新江湾则位于新江湾城的南端，其较为靠近五角场地区，而即将新推的涵碧景苑，同样也处于新江湾城的南部，大致处于翡翠东森花园与盛世新江湾的中间。