海南二三线城市楼市兴起

来源: [观点网] 时间: 2007-06-01 08:57

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　　海南楼市正悄悄发生着一种深层格局的演变。

　　如果说海口、三亚是海南的一线城市，那么琼海、文昌、儋州、五指山、保亭等地可以称为二线或三线城市。值得注意的是，在海南一级房产市场竞争硝烟未散之际，拥有一流资源与环境气候的二三线城市，其房地产市场也已悄然兴起，吸引了一些外省市居民的关注。

　　到二三线城市开疆拓土

　　今年5月中下旬，全省粮食系统存量土地进入市场，文昌、澄迈、临高等各市县的国有粮食企业土地资产公开拍卖。在各地拍卖会现场，都有海口房地产商的身影。市县粮食系统国有存量土地资产已经被激活，海南二三线城市土地交易开始进入活跃期。

　　不过，各城镇土地的交易热度与滨海区域相比就显得逊色多了。仅陵水就吸引了来自广东的雅居乐、富力等房地产大鳄。在三亚有发展的房地产商有的将目光投向了乐东滨海。文昌、琼海、万宁也吸引了以土地整理、卖地收益为核心的一级开发商前来跑马圈地，数万亩土地被这些外来大鳄相继掌控。

　　在海南二三线城市，不仅土地交易升温，城镇楼市已悄然形成。

　　在琼海官塘镇，有开发商利用当地的温泉优势，开发度假疗养楼盘，吸引了不少外省客户。琼海全市的楼盘在三年前只有6个，现在已激增到26个。五指山市地处中部山区，低密度、低楼层的住宅小区也有6个。保亭七仙岭温泉闻名岛内外，慕名前来泡温泉的游客把县城的广东街、庄园豪都等楼盘也带旺了。儋州、陵水也出现了一些楼盘。

　　在二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。今年“五一”期间，记者在海口遇到三位来自昆明的购房者，他们专门向记者打听五指山楼市的情况。

　　二三线城市楼市的悄然兴起，正深刻地影响着海南楼市的格局。这股地产创新力量的崛起，为各城镇面貌和品质的提升增添了重要力量。

　　地价低廉竞争不足

　　尽管房地产业宏观调控一浪高过一浪，而开发商们到二三线城市拿地、开工却有条不紊。

　　“一些开发商向市县发展，看重的是那里相对低廉的土地价格，使得投资成本更低，楼市价格容易得到控制，针对购房群体的定位更容易把握。”房地产营销人士邹兰兰这样分析当前市县的房市情形。

　　据了解，琼海大部分公寓楼盘价格相对集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的价格在1200元/平方米至1600元/平方米，五指山市的价格更低，每平方米约1100元。

　　二三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给开发商很多信心。万国大都会有关负责人认为，目前的一线城市竞争已经相当激烈，而二三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是部分房地产企业较好的战略选择。中小城市、城镇当下房价不高，具有发展空间，而且土地的购置成本也不是太高，对房地产企业而言，风险相对较小。

　　房地产开发商庄建川表示，土地属于成长性资源，如果能够在中小城市储备一部分土地，房地产开发企业就具备了运作一个好项目的基础。尤其在区域、市场等条件发育不充分的环境下，获得成长性资源可以明显获得先发优势。但是，开发企业若苦等二三线城市各方面条件成熟，一定会错过一些机遇，也会错失占据市场制高点的好时机，或者被对手先行一步，迅速发展并快速透支有限的市场需求。

　　据了解，到二三线城市购房的多数是经济不宽裕的内地中老年人。

　　记者前几天在保亭遇到三位来自东北的退休老人，他们的积蓄并不多，但是又很喜欢海南的气候，三亚、海口的房价对他们来说较难承受，因此他们选择在房价要便宜得多的保亭，一样可以享受海南的生态环境。而且，他们年龄已经大了，大城市的娱乐设施对他们没有吸引力，住小县城也没什么不好。

　　阻力与风险仍然存在

　　“拿地、拿地、再拿地”。这是一些开发商现阶段在海南二三线城市的重要工作，但是开发商获得土地只能说拥有了一个美好的前景，在推进过程中，仍然需要克服许多阻力与风险，需要在项目管理、资金运作、公共关系、成本控制等诸多方面接受严峻的考验。而且在楼市兴起的背后，也存在着隐忧。

　　其一，市场容量有限。二三线城市规模小，人口基数小，而住宅、商业物业消费又以本地需求为主体，传统居住观念根植较深，楼盘项目有可能面临市场容量不足的问题。

　　其二，异地营销成本高。由于二三线城镇的楼盘一般规模较小，用于营销的成本极有限，而二三线城市在岛外的知名度也不够，小楼盘难以承担既营销楼盘，又营销城市的重任，“小马拉大车”的状况极有可能遭遇。

　　其三，跨区域消费心理屏障。除了生活配套、居住观念的隔膜外，一些开发商的项目可能地处城郊，成为典型的“飞地”项目，所处的区域吸引力不足。

　　其四，由于二三线城市缺乏规划、建设等方面的人才，开发商的过快进入，很容易造成地方政府被项目业主牵着鼻子走的状况。开发商对地方土地资源的使用都提出了相当高的要求，如不采取适当的引导和规划，容易给当地带来资源和环境的浪费。此外，当在一线城市经历过市场冼礼的开发商进入二三线城市时，也会给当地的小包工头们带来不小的震动，洗牌是不可避免的。

　　“进军二三线城市的商机人人都能看得到，但并不是人人都能赚到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌，与资本市场进行有机结合，才能完成从机会到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。”龙湾港集团有关负责人认为，海南二三线城市今后的房地产市场，一定会是一个热闹的市场。