房地产资本时代的资本困惑

来源: [观点网] 时间: 2007-05-28 21:05

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　　巴曙松毫不隐晦的说房地产已然成为一个准金融行业，地产资本时代的到来了。

　　面对企业目前股票市场炒作的收益率可能比企业经营的收益率更高，企业会选择做什么？大连开发商给出的答案是有钱的话还会做产品。

　　但事实上资本市场对当前房地产企业的吸引力可能远远不止融资那么简单。用著名经济学家巴曙松的话来说就是，如果猪肉可以作为金融工具用来炒的话，那么猪肉的价格远比工商银行的股票要高得更多。

　　然而，我们或许可以相信卖猪肉的可能远比炒猪肉的要潇洒得多。因此无论是卖股票抑或是卖房子，开发商在今天的市场环境当中，所能预期的良好前景肯能会让更多的房地产企业选择上市路径。尽管北师大金融中心主任钟伟认为，除非开发商只缺钱的话，否则最好不要选择上市。

　　“城市·观点论坛大连行”似乎在澄清一个关于资本的神话故事，然而房地产企业的向金融行业靠拢的趋势在大连则体现得更为明显。但另一个话题是，炒房还是炒股，中国投资者似乎面临着新的困惑，因此在大连行的相关对话中，有关金融的命题的矛盾愈发突出。

　　钱还是没有溜走

　　张洞明大约是普通投资者当中为数不多的将房子卖了房子炒股的人之一。他在06年将手中的楼盘换成了股票。

　　“个人投资者，可能采取更有利于自己利润增长的模式。”在“城市·观点论坛大连行”上，张洞明显然是一个专业投资者。而与巴曙松、钟伟这样的经济学家进行对话，其坦然承认自己和身边的朋友都将手中的房子脱手而进行股票投资。

　　“目前中国股市非常活跃，首先速度和利润率的增长，确实是非常非常的吸引人。”张洞明说。

　　但在张洞明和他所处的圈子看来，一个疑惑是，当自己将房子卖了炒股成为普遍现象的时候，为什么房价还是没有掉下来。

　　而新任中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室经济部副部长的巴曙松对该问题的解释有二：一方面是股价上涨大家有钱了就可以买房子；另一方面则是房地产和股市之间的联系会增强，因为市场的主体部分是房地产公司，房地产公司的业绩直接影响股价的涨落。

　　巴曙松认为，股市能够分流部分涌入房地产行业的资金的杠杆效应并没有出现。资金并没有从房地产行业溜走。

　　尽管北师大金融研究中心主任钟伟并不赞同目前大量外资涌入中国股市和楼市的说法，但其提供的数据是目前国内A股市场的资金有2/3来自散户。从另一个角度来说，如果说有大股资金涌入中国楼市的话，那么这些资金并没有因为A股市场的兴起而流进股市。

　　一个可能的事实是，无论是房地产还是股市，其对资金的吸引力可能并不会因为某个市场的突然兴起而起到调节作用，相反，它会吸引更多的资金。

　　论坛上，一个主流的观点是如果仅有股市与房地产两个投资渠道是解决不了中国目前流动性过剩的问题的。巴曙松认为作为投资者一个合理的投资结构可能是把买好的房子用到银行去抵押，然后用抵押的钱去炒股。

　　尽管这一观点被批判，但从投资者本身来讲，这是一种合理的投资结构，因此所谓仅用股市来分流楼市的资金显然是不现实的设想。在两种投资渠道都能获益的情况下，投资者当然会两者都会选择。

　　钟伟一个更为鲜明的观点是，房地产本身的金融投资渠道有限，政府并没有在相关方面给予投资者更多的投资渠道，比如说REITs，就中国的现实而言，在中国几乎是不大可能的。这几乎是房地产企业与投资者的双重困惑。

　　“如果投资者用这么高的价格，基本承担了我们各个部委的税费，高额的土地价格，房地产公司的利润，然后还面对高度的信息不对称，以及专修材料不合格等，物业管理不合格的风险的话，还能够果断的进行投资和选择，这是值得我们钦佩的人。”巴曙松说，言下之意似乎是，承担如此高昂的价格和风险，房地产投资依然火爆，房价怎么可能不涨？

　　A股还是H股

　　保利在A股市场上画出来的饼似乎很大，但碧桂园在H股市场上画出来的更大。仅就房地产企业而言，他们所考虑的问题也许是如果要上市，到底应该是去A股，还是去H股。

　　钟伟认为如果企业什么都不缺，只缺钱的话那么企业就上市。如果希望企业不受国内宏观调控的影响的话那么就选择香港抑或是新加坡上市。

　　离境注册的好处似乎很多，钟伟所言受国内宏观调控影响是一个方面，另外无论是新加坡还是香港上市的条件可能都比A股市场上市要容易得多，而且境外投资者对中国房地产行业的预期远比国内要乐观的多，内地房地产股票几乎是最受追捧的股票。但可能遇到的问题是会计准则可能会不一样。

　　但上市的命题似乎不仅仅是解决资金问题这样简单。

　　“上市给他带来资金，也带来了外部压力”钟伟说，“公司治理当中，你发现不是一个人说了算了，董事会开会要投票，还要开决议，挺麻烦的事儿，你发现当家作主的主人不再自由；你的财务透明度会受到持续的监管，因为你的财务报名要审计；法律管辖成本，你要服从当地的法律，如果是境外上市的话，你可能要受到当地法律和国内法律的双重约束；如果你不上市，估价的涨跌跟你没有关系，但是上市就和你大有关系了。”

　　一个显见的事实是上市后的公司融资是需要成本的，这不仅仅体现在经济成本方面，更重要的是体现在公司管理与监管方面的法律成本。

　　选择H股，这方面的成本可能会更大，而选择A股，在面对监管方面的成本的同时，可能还要遇到资本市场调控的压力。

　　事实上对于大多数房地产企业而言，这种转变可能从某种程度上来说意味着企业经营方式的彻底转变。

　　此外，无论是A股还是H股，一个显见的事实是对上市企业的估值。

　　正源房地产开发开发有限公司董事总经理徐会军认为目前资本市场对房地产企业的估值可能更大的因素在于团队。

　　巴曙松也认为无论是市场对团队的估值起着重要的作用，但另一方面是对土地储备的估值。一个显然的困境是在现有条件下如果缺乏土地储备，房地产企业估值会遇到大困难，而拥有土地储备则需要付出更多。

　　从富力、合生创展、雅居乐及碧桂园这样的华南地产巨鳄的上市来看，上市后的选择一是大规模的扩充土地储备，二则是开始着力开发持有型物业，因此无论是富力还是雅居乐、碧桂园均在单一的住宅开发上着力补充商业地产。这可能会影响企业的盈利，但却是资本市场本身提出的考验。

　　当然更为重要的是企业的财务，事实上当房地产企业的资金运作透明的时候，我们也许就会发现游戏规则不一样了。