中新集团做大土地掮客

来源: [观点网] 时间: 2007-05-28 16:11

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　　中新集团今年1月份通过收购徐州中住佳展公司而获得的"君临泉山"项目悄然换了主人。

　　近日中新集团在香港发布公告称,集团拟以6.7亿元代价将4个月前刚收购的中住佳展(徐州)公司100%股权卖给注册于英属维尔京群岛的Rotunda公司,如果交易达成,中新集团将获得2.4亿元特殊收益。

　　徐州项目持有4月赚2.4亿

　　5月25日,不知悉此消息的中住佳展公司员工还沉浸在自己成为香港中新集团员工的喜悦中。因为他们从有关媒体的报道中获悉,中新集团首席财务执行官元昆就中新集团收购"君临泉山"项目表示,中新集团收购此项目在于自己开发而非转售。

　　中住佳展(徐州)公司一位售楼员告诉记者,中新集团于4个月前入主中住佳展(徐州)公司后,一副"长期扎根于此"的表现。"君临泉山"项目已于日前正式改名为"中新·泉山森林海"。但是该项目目前还没有动工,与4个月前情况一样。

　　该项目所在地江苏铜山县国土局有关人员透露，该县位于徐州市南部,离徐州只有十几分钟车程,是徐州市别墅集中地区，目前已经停止了别墅用地审批,至于"君临泉山"项目属于企业之间的土地转让,价格由双方商议。

　　该局有关人士进一步介绍,该土地由2005年从县国土局转让给中住佳展(徐州)公司,土地价款6.72亿元。截至2006年底,中住佳展(徐州)公司仅付清土地款1.5亿元。该有关人士称,他并未听说中新集团又后续付清了所欠国土局的地价款。

　　2007年1月24日中新集团宣布将通过旗下advanteam limited和中置企业管理有限公司对江苏中住佳展地产公司位于江苏徐州的"君临泉山"项目进行全部收购。

　　此笔交易是持有中住佳展90%股份的佳展投资有限公司实际控制人孙伯荣与中新集团达成的,而中新集团公告称,此笔交易是孙伯荣通过熟悉中新集团人士介绍,而双方达成的协议。

　　但是孙伯荣显然不想把项目一卖了之。根据双方达成的交易协议,中新集团将以现金支付1.5亿元,另外2.25亿元,中新集团将以每股1.80港元,定向增发1.25亿股给孙伯荣或其代理人。有关资料表明,获得定向增发后,孙伯荣所持有股份占中新集团总股本的1.91%。

　　一位了解此交易人士介绍,由于2006年底国家有关部门已经叫停了别墅项目用地审批,"君临泉山"项目升值空间很大,当时有几家企业都想竞买此项目,是中新集团提出了"换股"的方案,打动了孙伯荣。

　　以中新集团的实力,用一块7000亩左右的别墅用地换来近2%的股份,对孙来说显然也是件合算的买卖。

　　知情人士告诉记者,中新集团收购"君临泉山"项目的初衷是以此项目作为在徐州地区开发项目的开始,落实中新集团全面布局二三线城市的计划。为此,中新集团专门成立了中新徐州分公司。

　　"君临泉山"项目是目前中新徐州分公司拥有的唯一房地产项目,但是该公司并没因出让此项目而影响招兵买马的动作,该公司一位相关人士表示,公司已经在谈几个项目,并准备在徐州有长期发展。

　　上述知情人士表示,中新集团可能是因为资金原因而放弃"君临泉山"项目开发的。该公司于4月份又以5亿港币的价格在上海收购了一项目,即使公司资金实力雄厚,在如此快速度和大规模的购地扩张前也不可能"面不改色"。另外,"君临泉山"项目开发还需要补缴土地价款,并准备后期开发费用,整体开发投资资金预计还要10亿元,这对当前以快速扩张土地储备为经营理念的中新集团来说,显然是个不小的资本负担。

　　"我正在开会。"负责徐州项目的一位中新集团副总裁电话中拒绝了记者的采访。

　　中新土地资本术

　　在许多外资房企未敢大规模投资内地房地产市场时,中新集团以其快速的圈地运动实现土地开发和房产开发两条腿走路,并交互支持的"土地腾挪资本术"而令业界惊诧。

　　实际上,中新"卖地生财"屡试不爽。今年3月28日,中新集团将其开发的天津"老城厢"地块中12号地卖给新加坡国浩地产公司,转手从中赚取1.5亿元。

　　而在当时的项目交易会上,中新集团副总裁陶明告诉记者,在成功开发完老城厢项目后,中新集团又在天津津南区拿下了一块700万平米的一级土地开发。另外还在积极地寻找新的有升值潜力土地开发项目。

　　中新集团从一进军内地市场就认准了土地是内地房企发展永恒的主题,在其集团内部也成立了专门从事土地一级开发的部门,实现了土地和房产开发的两线发展。

　　今年1月,元昆曾对媒体透露在5月之前通过收购中小房企股权,实现其在内地土地储备超过1000万平方米的目标,预计今年年底其在内地土地储备面积达到1500万平方米。

　　"中新集团的典型做法是注重土地一级开发,然后在二级开发中引入合作伙伴。"刚刚于去年年底辞去中新集团独立董事的全国工商联房地产商会会长聂梅生日前在接受记者采访时表示,中新集团本身是个房地产开发商,但它经常喜欢在自己的土地项目中引入知名地产开发商合作,以此提高项目品牌,同时降低开发风险。

　　正是秉承这种经营思路,中新集团先后在全国10余个主要城市拿下惊人数量的土地。在中新所拿到的土地中可以发现,通过一级开发拿到的地占相当规模,且给集团带来丰厚利润。

　　"作为港资公司,通过收购公司股权的方式拿地还应该是主流方式。"中新集团一位有关人士表示,虽然中新集团是少有的做土地一级开发的港资公司,但是2006年中新集团所收购的土地中,还是有相当部分是通过收购、合作的方式实现的。

　　"收购、合作+土地一级开发"的方式帮中新集团积累了丰富的土地储备资源、同时也为中新集团整体发展和房产项目开发提供资金供给。

　　业内人士分析,中新集团以目前的资本实力实现了千万平米土地储备,百万平米房产项目开发的局面,得益于集团高超的资本运作手段。