上海以房养老将出新招

来源: [观点网] 时间: 2007-05-23 11:41

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　　上海公积金管理中心的试点给“以房养老”市场又添了一把火：到2007年6月，上海公积金管理中心有望完成首例“以房自助养老”协议。

　　据了解，该方案具体如下：针对65岁以上的老年人，他们可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；该房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心；其他费用均由公积金管理中心交付。

　　上海模式：机构收购、返租

　　“以房养老”市场潜力巨大。据上海市老龄委统计，目前上海户籍的老年人为266.37万人，老龄化指数达到19.58%；再过一二十年，上世纪50年代生育高峰出生的人口陆续退休，据预测，上海老年人口将高达400万，其中80岁以上的高龄人口近100万。

　　“上海模式”的核心类似于“倒按揭”：公积金中心购买老年人的房产，然后返租。考虑到租金总量不可能超出售价，差价部分由老人支配。这样把老年人的房产变成了“活钱”，而老年人有生之年的居住权则不受影响；房屋产权归公积金管理中心，完整权益在老人去世后即可获得。

　　李先生夫妇家住在静安区康定路，李先生今年65岁、配偶62岁；在退休之前，李先生夫妇的一个月收入为6000元，李先生夫妇每月领取的养老金为3500元。

　　李先生夫妇想通过“以房养老”改善晚年生活，于是可以考虑将自己面积70平方米、总价120万的房子卖给公积金管理中心；同时按照市场标准，该套房子每月租金为2500元。

　　根据2006年上海市人口平均期望寿命已达80.97岁的标准测算，李先生夫妇和公积金管理中心签订了长达20年返租协议，获得该房屋20年使用权。这样李先生在买房同时向公积金管理中心交纳租金60万元；物业价值为120万元，剩余60万现金就由李先生夫妇所得。

　　退休后两个人原本每个月只能领取3500元的退休金，生活质量明显下降；通过“以房养老”把自己的房屋卖给相关机构，获得60万元现金，哪怕平摊到20年每个月也有2500元，这样他们的生活质量也就不会降低。20年后，老夫妻仍有优先权，可以续签租约。

　　南京模式：社会力量主导

　　“上海刚刚开始推广的‘以房养老’类似于‘倒按揭’。”原上海市劳动保障科研所所长戴律国对记者表示。“南京最先推广的‘以房养老’模式则属于‘倒按揭’，并且已经操作了。”

　　通常“以房养老”指的就是住房反向抵押贷款，简称“倒按揭”。南京汤山“温泉留园”曾率先公开推出具有倒按揭性质的“以房养老”举措。

　　该方案是：拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，可以自愿将其房产抵押；经公证后入住老年公寓，终身免缴一切费用；房屋产权在老人谢世后归养老院所有。

　　南京汤山“温泉留园”的做法是“倒按揭”的雏形。但是专家认为，虽然倒按揭在南京得到了一定的推行，并不适合向全国大规模推广。

　　“倒按揭模式存在瓶颈，需要一定的条件才能推广。”戴律国认为，“首先老年人得拥有房屋，而且该房屋没有纠纷；另外，还需根据入住者的身体状况而定。”

　　“以房养老”仍在草莽阶段

　　虽然“倒按揭”等模式有所不足，但还是在北京、上海、重庆、长沙、南京等地引起了关注。2006年全国人大、政协会议就有代表、委员建议和提案，希望在我国推行“倒按揭”。

　　当前推广“以房养老”的条件尚不充分：至今没有相关的法规明确申请“以房养老”人员的资格，也没有相关法律来准确评估抵押房产的价值，以及合理计算分期发放贷款金额等。相比于南京的操作，上海模式的最大特点是由具有公信力的部门搭建平台，成功几率似乎更大一些。

　　有分析人士认为，“以房自助养老”暗含风险：一部分人趁高房价将房产过户给父母甚至不相干的老年人，然后变现、长期享用低租金；乃至将此房屋高价转租……戴律国认为，不排除有极小部分人会这样操作，但总体而言对房产市场没有很大影响，相关部门也要研究出台法规来规范。现在房价平稳、过户要缴纳高额税金，相关政策使这部分人没有机会。

　　总体而言，当前“以房养老”仍处于市场启动的“草莽阶段”。

　　趋势展望

“社会化养老”催生养老物业戴律国认为，未来上海将有“社会化养老”和“居家养老”两种模式并存。上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点属于“居家养老”；而“社会化养老”模式前景同样光明。

　　居家养老，即房屋抵押后老人仍居住在其房屋内，直至身故后由接受抵押机构处理房产；居家养老一般适合刚退休不久，六十多岁且身体健康、生活能自理、住房宽裕，抵押后能获得较高贷款的老年人。

　　社会化养老即将住房抵押给有关机构，老人住进养老机构养老至终身。社会化养老适合80岁以上、生活不能自理的高龄老人。

　　“从现在起，应发动社会各方面的力量，加快建造适应各层次老年人入住的护理院、福利院、养(敬)老院、老年公寓、老年别墅乃至老年社区和托老所。”戴律国呼吁，“政府不要自己扛着。这既是福利事业，又是一个产业。”

　　就“以房养老”而言，除了由社会力量或政府部门搭建收购、返租的“居家养老”平台，越来越大的老年市场也在催生专门的社会化养老型物业。

　　位于浙江西天目山下大有村的“城仙居”养生乡村公寓是用当地农民宅基地建的物业，整栋楼总共有三层：一楼大部分给当地与之签合约的农民；二、三楼出售，农民向二、三楼业主收取物业管理费。

　　“城仙居”养生乡村公寓分为养生、投资两个类型。养生型标准间5.5万元；投资型分为9万元、12万元两种。物业有效期都是30年。投资型物业买家前10年限定每年居住80天，每年获得不低于7200元、9600元的投资回报，后20年和养生型一样，自由居住。

　　不出意外地，此类物业面世就遭遇了质疑。土地属于集体所有，不能获得产权；使用权需要有当地村集体同意，否则便没有保障。

　　戴律国不看好此类“老年公寓”。他认为，老年公寓在1990年代初苏州曾经实施过，但效果不佳，没有人去，后来就成了度假的基地。“老年公寓可以算是高消费的产品，租金较高。除非有老年人要享受才能到那里去。”