北辰实业或分拆REITs明年上市

来源: [观点网] 时间: 2007-05-23 10:01

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　　北辰实业分拆商业地产做REITs一直为业界所关注。日前，北辰实业董事长贺江川在“北辰实业H股上市10周年”活动上表示，在有关部门鼓励开发地产信托背景下，将在适当时候采取整体打包或分类打包方式发行房地产信托基金，谋求快速扩张。

　　两年前，时任北辰实业总经理的贺江川在采访中就表示，公司已拥有投资物业30亿元，具备分拆商业地产做REITs的业务形态。两年后，升任公司董事长的贺江川旧事重提，被业界解读为北辰实业分拆REITs动作提速。

　　市场有关北辰实业欲分拆商业物业做REITs的消息曾使其股票价格异动。4月23日，北辰实业在上海证交所发布澄清公告称，分拆REITs一事仅处在研究阶段，目前没有实质性动作。

　　“我们很早就有这个愿望，但是目前国内相关政策还不完善。”5月17日，北辰实业上市公司资本市场部有关人士表示，明年是北辰分拆REITs的最佳时机，但是国内REITs方面政策迟迟未出台是制约北辰实业这一行动的最大难题。

　　同一天，北辰实业一位高管表示分拆REITs一事目前尚无实质性动作，不过公司正在研究具体的实施方案。该高管进一步透露，分拆REITs的资产包拟定内容全部是北辰实业自己所开发及持有的商业物业，待明年这些商业物业即可达到打包条件。

　　北辰实业资本市场部人士介绍，北辰实业有可能采取将酒店、写字楼、公寓等投资性物业与零售物业整体打包的方式组建REITs物业包。目前北辰实业拥有约45万平米的各类商业物业规模，待2008年年底前，还将有北辰大厦等约70万平米的商业物业开发完成。届时北辰实业将拥有约105万平米的商业物业，资产估值超过100亿元人民币。

　　“即使目前手中的商业物业规模也够了。”上述资本市场部人士表示，目前北辰实业投资物业拥有五洲假日酒店及北京国际会议中心，另拥有近20万平米的零售物业。

　　北辰实业的2006年度经营年报显示，公司旗下位于北京亚奥商圈的汇园国际公寓、汇园公寓、汇欣大厦、汇宾大厦、北京国际会议中心、北京五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店等投资性物业及酒店实现营业溢利逾2.8亿元人民币，同比增长38%。

　　其中，2006年投资物业贡献税前利润1.7亿元，较去年增长26%，而零售物业收入略有下降，全年实现税前利润6133万元。

　　北辰实业的零售物业量将在明年有大幅度提升。据北辰实业有关人士介绍，该公司将在2008年新开业16万平米的购物中心，并欲改革零售物业经营模式，与一家国际著名的零售物业运营商合作，在全国推行零售物业连锁形式。

　　国内REITs专家、嘉富诚国际资本有限公司总裁穆健玮表示，北辰实业所拥有投资性物业及零售物业全部集中在北京奥运会商圈内，而该商圈目前仍不是北京繁华商圈之一，该商圈内缺乏配套商业设施，北辰在这一商圈内大推零售物业具有良好市场前景，但该商圈的最大升值概念还是在奥运会上，因此如果北辰能在2008年奥运会前后实现分拆REITs上市，会对其分拆资产估值有好处。

　　北辰实业一位高管亦表达了对时间概念的看法，他表示北辰实业虽然有向二线城市收购物业，形成全国商业物业布局的想法，但是明年年底之前公司主要任务是集中资金完成奥运会相关工程的开发建设，因此分拆REITs的资产也只能是目前北辰手中持有和拟持有的奥运会商圈内的商业物业资产。

　　据了解，目前北辰商业物业综合收益率约在9%左右，而在香港和新加坡上市的REITs收益率在7%-8%已经被认为比较理想。

　　“主要是政策限制，比如有关REITs的税收优惠政策没有出台。”北辰实业资本市场部人士说，时机的选择不在北辰，而在国家有关政策何时出台。

　　赴港抑或内地

　　穆健玮介绍，目前国内有很多房地产公司、信托公司等机构在做REITs准备工作，从目前资本市场环境来看，机构可以从四个途径实现最终的REITs。一是信托受益型，即先发行信托组成资产包，待合适时机将信托产品封转开实现REITs；二是上市公司直接将商业地产打包分拆，目前在香港上市的内地企业具有这方面优势；三是先以私募形式组成股权公司，股权公司收购物业进行打包，待政策允许时实现上市，私募股权通过上市在二级市场退出获利；四是先组成几个资产管理公司，资产管理公司先进行物业打包收购，然后将这些资产管理公司组成一个大型资产管理公司，再实行上市。

　　从北辰实业的自身特点来看，其在香港市场直接分拆REITs上市显然是条捷径。穆健玮表示，北辰实业于1997年登陆香港市场上市，当时国内上市公司价值都有被低估的问题，北辰实业在香港市场上分拆商业地产做REITs可以实现公司价值重估，获得一个估值溢价。

　　而且目前香港资本市场对内地REITs也有了更宽松的政策限定。穆健玮分析，只要北辰实业可以实现商业物业的净值剥离，即可以先将商业物业注入香港上市公司，然后在通过香港上市公司将其分拆上市，随后该REITs还可以逐步将北辰实业后续收购的商业物业资产逐步收购进来。

　　但是目前国内这方面成功案例不多，加上北辰实业是国有控股企业，其在香港做业务分拆还有资产规模不得超过50%的规定。

　　北辰实业有关人士表示，REITs在国内市场也十分热，而且国内有关监管部门正在就REITs做积极试点准备工作，不排除北辰实业在A股市场上做分拆的可能。

　　另外，上海证券交易所有关人士也表示，上证所目前已完成了REITs上市的技术准备工作，政策允许后，REITs在国内A股市场上市完全可能。

　　不管如何，分拆REITs已成为北辰实业十分想做而又很有必要去做的事情。北辰2007年的资本开支计划是122亿。其中，60亿用作纯开发性的新增土地储备，而另外62亿则主要用于投资物业，其中，现有物业的投资改造和建设投入为28亿，而现有投资物业开发项目的继续投入计划则为34亿。

　　据北辰实业有关人士透露，公司目前资产负债率为40%左右，未来3年将逐步上升到60%，公司急需做融资结构多元化尝试，如果分拆REITs成功，则可以解决投资物业开发建设资金之需。