上海置业酝酿拆分CNTD上市

来源: [观点网] 时间: 2007-05-21 08:53

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　　上海置业拟分拆中国新城镇发展公司上市的消息正逐步明朗。

　　“今年上海置业有望分拆CNTD于海外上市，首选地点为香港或新加坡，美国及伦敦也在考虑范围内。”CNTD行政总裁余伟亮透露，“但目前尚未递交上市申请，也没有确切的上市时间表，不过，最快将于一到两个月内公布。”

　　但据外电报道称，CNTD已委托花旗环球为上市保荐人，可能最快在今年第二季度即可上市，集资不少于2.5亿美元。对此，余伟亮表示，尚未有定案。

　　“但可以肯定的是，此次集资额将用作发展沈阳及无锡项目。”余伟亮说。

　　事实上，上海置业去年11月29日即曾发布公告称，酝酿将旗下拥有45.26%股份的上海金罗店开发有限公司独立上市。

　　消息传出后不久，上海置业即新组建CNTD，使其间接持有金罗店约72.63%权益，合资伙伴上海罗店资产经营投资有限公司则拥有其余27.37%股权。2007年2月8日，CNTD引入美林等外资基金投资者，并发行12.396亿元债券。

　　据上海置业有限公司副总裁蒋旭东介绍，金罗店开发有限公司是上海规划的“三城九镇”项目之一罗店新市镇开发计划的执行者，也是总规划面积6.8平方公里的罗店新镇一级土地开发商。2002年，这一中外合资企业由上海置业与罗店镇资产经营投资公司、上海东昌投资发展公司共同组建，注册资本5.481亿元，上海置业持有该公司约45.26%股权。

　　据悉，上海金罗店开发有限公司不仅承担着建设高标准的学校、医院等公共服务设施的配套职能，还拥有罗店地区大量的开发用地，并负责为这些地块招商引资。

　　“与以往的单纯开发项目不同，CNTD将使上海置业从开发商转变成土地运营商角色。”蒋旭东称。

　　而有政府背景的上海置业向以“城市运营商”的面目示人，其近年来致力的重点，也正是新市镇的一级土地开发——将前期土地整理完成后以熟地出让，以及建设大型配套设施的先行到位，再吸引二级开发商进入。

　　“上海置业目标是成为上海第三大地产商。”上海置业董事会主席施健此前曾如是表示，“而分拆CNTD上市也是这个战略部署中重要的一环。”

　　从去年起，上海置业就计划向上海以外的一些潜力城市寻找机会，目标城市包括广州、深圳、南京、杭州、武汉、重庆、成都等。

　　但众所周知的是，一级土地开发所需资金投入巨大。仅罗店新镇一项，预计CNTD总投资就在55亿元，且计划在2008年全部开发完成。而占地860万平方米的无锡项目和2000万平方米的沈阳项目与罗店新镇相似，都是主要从事大型新市镇土地前期开发与运营。

　　相比上海置业正在开发的绿洲雅宾利花园等市中心住宅项目，以土地运营为主的CNTD在金罗店这一项目中开发周期明显更长。而随着宏观调控的逐步深入，土地市场转冷首当其冲，开发商的拿地心态也趋于谨慎。上海外环线外的新市镇开发由于目前仍然受到交通和配套设施的制约，令新推地块少人问津。

　　罗店新镇的土地价格曾因2004年天津顺驰以高价拿地而一路飚高，在今年上海一、二号公告的土地挂牌中，该区域的土地均价高达190万元/亩，相比彼时更加水涨船高。但目前区域内的在售项目销售情况却不甚理想，平均售价仅能保持微利水准。

　　显然，这在一定程度上影响了上海置业在金罗店项目中的收益回收速度。

　　“相比房地产企业，一级土地开发商的融资渠道显然更有限，融资难度也更大。”蒋旭东表示，因而上海置业开始考虑分拆CNTD这一新的融资措施，为这一项目及其后续新项目“输血”。

　　“如果CNTD上市成功，我们将开一级土地开发商上市融资成功的先河。”余伟亮还透露，“CNTD亦有兴趣回归沪市挂牌，但这会在上市一两年后再行决定。”