市场份额向大企业集中

来源: [观点网] 时间: 2007-05-15 10:41

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　　华东、华南、华北三地房地产企业占了中国房地产100强的重点区域，去年的报告显示，三地房地产企业实现销售额1883.42亿元，占全国市场份额的14.26%。房地产投资总额达1819.1亿元，占全国市场份额的11.54%。

　　近年来，一批大型的“旗舰”房地产企业不断涌现。去年百强中，总资产规模超过100亿的房地产百强企业共15家，其资产总额达3095.4亿元，占百强总资产规模的50.9%，资产规模超过200亿的企业有7家，资产总额达2034.2亿元，占百强总资产规模的33.45%，其中，北京首开通过并购重组的形式以超过500亿的总资产规模位居榜首。

　　房地产百强企业在去年实现销售额2384.07亿元，占全国市场份额的18.06%。近几年来，房地产百强企业销售额占全国市场份额的比重逐年增加，百强企业发展稳步上升，房地产行业逐渐向百强企业集中，其中房地产综合实力10强集中度最明显。

　　陈晟认为，今年发布的中国百强房地产企业无论是资产总额还是所占有的市场份额将比去年有更大提升。房地产开发份额向几个大的房地产企业集中，在这点上类似与香港前十大开发商占有80%市场份额的情况，国家有关部门也倾向出现这种结果。万科去年的销售额估计超过200亿，而销售额过20亿的开发商，估计排名都进不了前20位。

　　重组、兼并是大势

　　近几年来，并购重组成为房地产行业的一大发展趋势。首开、万科通过并购重组不仅获得了优势资源的整合，更从投资能力、土地储备等方面进行了优势资源的整合，增加了企业的竞争能力。从规模性10企业性质来看，大型国有企业占据着绝对的优势，如北京城建、上海城投、武汉地产、上海农工商等老牌国有企业依托其品牌效应的延伸，实现了企业规模的迅速扩张。

　　2006年以来这种趋势仍在继续。3月份，万科公司通过旗下公司斥资18.57亿元，购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。此次交易涉及金额18亿元，创下了国内房地产并购的最高纪录。2007年1月份，万科以总价12.9亿元，获得原恒大浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林项目。上实并购城开、上实并购中华虽然没有最终成行，但坊间流传的消息众多，业内人士也普认为这是大势所趋。如果这两项并购案最终能通过，上海甚至全国房地产行业的巨型航母将横空出世。

　　与并购不同，一些房地产企业在资本市场上寻找新的发展方向。临近2006年年底，美国华平投资集团与上海中凯房地产开发管理有限公司的现有股东于四季酒店正式举行签约仪式。华平以增资扩股形式转让，入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25%的股份。同时，华平将提供不少于3000万美金用于上海中凯房地产开发管理有限公司投资和管理的房地产开发项目。复地也一直与荷兰ING合作开发房地产项目。在全国范围内，河南建业和成都瑞信等外地房地产企业，也纷纷引入外资，以增强自己的资金和管理能力。

　　学习香港“好榜样”

　　易居研究院杨红旭近日在有关媒体撰文称，目前中国房地产企业有5万多家，其中前十名地产集团的市场份额不到6%，最大地产集团“万科”的市场份额也仅仅在1%左右。可以说市场集中度非常低。即使考虑到房地产市场区域性强的特点，单纯考察某一个城市，北京、上海、广州、深圳等房地产“一线城市”，也没有哪个城市的前十名地产商市场份额超过25%。这其实与1960、1970年代的香港非常相似，而发展至今，长江实业、香港新鸿基、新世界发展、恒基兆业等十家地产集团开发量约占香港开发总量的80%左右，市场集中度非常高。在房地产市场相对成熟的美国，排名前四位大地产商的市场占有率达到50%。

　　仲量联行副总裁吴雨墨认为，国外房地产开发商已有几百年的发展历史，开发理念和手段已相当成熟。历经多年，这些企业从私营公司转变成集团公司和上市公司。公司一方面的奖金实力大大增强，另一方面也受到许多普通投资者或市民的关注。依靠强大的资源优势，在拿地、选址、开发和销售等方面形成“一条龙”强大攻势，这些房地产公司也逐渐成为房地产巨擘。

　　吴雨墨说，今年发布的福布斯富豪榜，李嘉诚以总资产230亿美元从去年的第十位上升到第九位，李绍基也将进入前20位。这些以房地产为主业的香港上市公司业绩大涨，与其专长于持有型物业有着很大的关系。美国的大型房地产开发商也精于此道，比如汉斯，在美国也主要从事以租赁为主的房地产业务。长期持有的物业本身得到升值，这些房地产公司的资产总额上涨也在情理之中。

　　逐步长大的中国房地产企业也越来越关注长期物业的持有。广东富力地产开始着手上市，并逐步学习香港和外资房地产公司的经验，开始投资酒店、酒店式公寓等长久持有型物业。这样做的另一个好处就是可以抵消通货膨胀带来的压力。