摩根士丹利接棒上海第一烂尾楼东海广场

来源: [观点网] 时间: 2007-05-11 10:11

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　　摩根士丹利看中上海东海广场包括二期、三期在内的整街坊项目，接下了14年来六度转手的“上海第一烂尾楼”。

　　“烂尾”14年六度转手，被称为“上海第一烂尾楼”的东海广场兴建之路，迷雾重重。东海广场所在地块原为上海电子计算机厂厂房。1994年，计算机厂决定在该地块筹建综合性房地产项目。上海长江计算机厂、天怡房地产开发公司、浦东发展银行三方达成合作协议，共同操作东海广场项目。最早的东家为长江计算机集团，之后因债务问题被上海安联投资发展公司接手。

　　开开集团2003年10月以7.38亿元巨资接手。2005年1月开开实业总经理张晨潜逃案发，东海广场由静安土地开发控股总公司接手，并开出9.75亿元的竞标底价寻找新东家，转让东海广场的一、二期项目。浙江绿城集团最终力克中凯集团等海内外开发商和机构，以高出竞标价3亿多元的价格拿下。

　　绿城购入东海广场之际，正值其谋求海外上市前夕。接手这一项目后，绿城首先对烂尾楼复工，进行外立面和内部的修造，同时在市场中寻找下一个买家。

　　15个月后，传出摩根士丹利以19.6亿元收购东海广场的消息。绿城此间净赚7亿元，并几乎在完成交易的同一时间于香港如愿上市。

　　与此同时，曾与东海广场有所接洽的一位投行服务人士透露，事实上除却目前众所周知的摩根士丹利，东海广场另有一隐身幕后的业主方为摩根士丹利“老友”——安信置业。摩根士丹利曾与安信在浦东和宝山有过多幅物业投资合作，后者在上海房地产业界已有豪宅和大型商业等多种物业开发经验，地区人脉以及专业水准为摩根士丹利所信任。

　　至此，东海广场落入史上最具实力的一轮买家之手。然而，摩根士丹利是否一朝不慎买下了一只烫手山芋？

　　一位深谙投资奥妙的投行服务咨询商表示，“不能用单纯的眼光衡量摩根士丹利的投资行为。以摩根士丹利多年全球收购的经验，肯定早已充分考虑到道路进出通达性、周边规划合理性的问题。惟一吸引他们能勇于投入的，一定是看中包括二期、三期在内的整街坊项目的操作。”

　　公开资料表明，规划的东海广场项目共有3期，批准的总建筑面积为131465平方米。一期占地5973平方米，为一幢52层高的A级智能化写字楼，总建筑面积约7.5万平方米；二期占地6300平方米，建造的是拥有138套房的公寓式酒店；三期占地6242平方米，计划保留上海长江计算机厂的2幢楼以建造商场。

　　上述三期若落地实现，则将形成一个西起常德路、东邻铜仁路、沿南京西路排列的综合功能建筑群，同雏形初具的静安寺地铁上盖商务群，规模气势叹为观止。

　　无人会对此商机坐视不问。据知情人士透露，事实上东海广场首任发展商天怡房产曾与洛克菲勒有所接洽，在其此后的对外推广中，天怡曾表示要在此建造中国“洛克菲勒中心”的壮志。此后兜兜转转，东海广场几乎与全球绝大多数一线投资商都有过接触，最后落入摩根士丹利囊中。

　　开开实业总经理张晨曾专门成立了一家房地产公司以接手烂尾楼为由，套取了开开实业、开开集团、三毛派神共计两亿元资金。这个烂尾楼就是被誉为三毛派神利润新增长点的东海广场项目。

　　开开实业、开开集团和Emirates远东投资公司2003年12月18日签署了共同投资设立上海毕纳高房地产开发有限公司的合同。

　　而此前的2003年10月13日，开开集团与安联投资签订《东海广场一、二期在建工程项目转让协议书》，安联投资将项目土地使用权等权益转让给开开集团，转让价为7.38亿元。

　　知情人士透露，当初成立毕纳高地产就是为了从开开集团手中接过东海广场项目，但接下来的半年里没有任何动作。2004年5月，开开实业收购三毛派神获国资委批准，情况出现了转机。2004年7月28日，三毛派神决定与毕纳高地产合资成立作为东海广场一、二期项目的投资主体和控股主体的上海亚峰房地产开发有限公司。但两个月后，上海亚峰夭折。三毛派神称，为继续完成原先预定的项目，决定受让开开实业持有的毕纳高地产7000万元出资额对应的股权，同时对毕纳高地产增资5000万元。

　　在获得开开实业0.5亿元、三毛派神1.2亿元，开开集团0.3亿元的配资后，张晨实际控制的毕纳高地产于2004年10月与开开集团、安联投资共同签署了《〈东海广场一、二期在建工程项目转让协议书〉主体变更协议》，受让方主体根据协议由开开集团变更为毕纳高地产。而且安联投资无须退还开开集团已支付的项目款项，开开集团已支付的款项均视为毕纳高地产所支付的转让款或定金，再由毕纳高地产和开开集团进行结算。事实上，毕纳高地产自成立以来，除了吸收了不属于Emirates的两亿元资金外，对东海广场项目没有任何投入。知情人士透露，张晨很可能利用其控制力抽逃出资，使其他三家股东和东海广场项目面临巨大损失。

　　据知情人士透露，神秘失踪的三董事之一熊克力目前还兼任中国浦实电子有限公司总经理，浦实电子属中国电子信息产业集团公司旗下，而中彩公司也属于中国电子信息产业集团公司旗下，开开实业当初与深圳彩电联姻，也是起因于这一层关系。这家担保公司的真实境况不得不令人大打问号。