宋家庄袖珍天价地惊动楼市

来源: [观点网] 时间: 2007-05-10 10:57

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　　不是“地王”也能“疯狂”

　　一块规划建筑面积仅为4750平方米的地块，本不会在充斥着“大手笔”的北京楼市掀起什么波澜，甚至很多忙着大规模资本运作的大开发商根本没把这块地放在心上，但4月18日，北京市土地交易中心，差不多可以用“惊心动魄”来形容的250次竞价，以及最后高出起始价近两倍的3205万元的成交价，还是让所有人颇为咋舌：“开发商疯了？！”

　　制造这出很具戏剧性交易过程的土地位于丰台区东铁营横七条44号院，建设用地面积1900平方米，规划建筑面积4750平方米。这一地块4月3日起挂牌竞价，起价1051.25万元，到18日下午开始拍卖前，报价次数已达32次，价格也挂到1688万元。“我原先想到这块地可能最后价格不低，但绝没想到会高出这么多！”北京金隅嘉业房地产开发公司总经理助理何弢在谈到这块距他工作单位仅约一公里的袖珍地时说，按最后成交价，这块地的楼面价已经达到6740元/平方米，加上建筑成本，开发商至少要卖到11000元/平方米以上才会有收益，这个价格，在宋庄的位置，确实显得有些冒险。

　　我们不敢肯定开发商在已近乎窒息的激烈竞拍中是否意识到这种风险的存在，但在拍卖现场，当竞价几乎从不间断地直线上升时，主持人已经多次提醒竞买者楼面价在当时所处的位置，在这种情况下，开发商一次次举牌背后，恍惚让人们看到了几分孤注一掷。

　　开发商透支区域价值

　　“宋家庄的确有发展潜力，但你要让短时期内，随便一套房就能卖出每平方米一万一、一万二的均价，还为时过早。”何弢在接受记者采访时不止一次指出，宋家庄一带房地产发展，最大的瓶颈之一就是地块太散、单个体量太小、开发成本相对较大。虽然放眼望去，宋庄可供开发的土地好像有的是，但产权等问题太过复杂，东铁营44号院1900平方米的建设用地面积，恰恰说明了这一点。何弢说，虽然周围有一些项目的价格已经突破了10000元/平方米大关，但这些楼盘要么拥有更为优越的地段，要么社区规模较大，或者带精装修，撇开这些因素，这一带多数楼盘均价都在9000元/平方米左右。

　　但最主要的还在于地块袖珍，即使按照小户型的“90·70”标准，这块地最多也只能建一栋50来套房子的楼，这样小的体量，在何弢看来，根本不具备拉动区域价值的能量，它在未来的定价只能是“跟风”，自主性不大。因此，也有业内人士认为，开发商是在提前透支这块土地未来的价值，一是离三环较近的地理位置，二是地铁宋家庄站可能带来的商业机遇，但谁都知道，小投资人对未来的透支，所面临的风险要比别人大出许多。

　　一位不愿透露姓名的开发商也觉得这样的透支多少有些疯狂，因为从另一个角度看，宋家庄新近还上市了一块经济适用房用地，原先被传闻用作首块两限房用地的红狮涂料厂还能否以限价地的身份上市的谜局也未盖棺定论，这就意味着，在未来两年左右的时间里，将有为数不少的中低价房出现在这个区域。而这些中低价房，都会有效地抑制房价过快的增长，这一点几乎正中东铁营44号院地块的命门，所以不管怎么说，拿地的开发商都是在进行一次“豪赌”。

　　小开发商“豪赌”谋生存

　　如果把以3205万元的高价拿下这块规划建筑面积4750平方米袖珍地块看作一次赌博的话，那最终在赌桌前站定的，是北京运石建龙房地产开发有限责任公司。这家位于门头沟区葡东小区20楼的开发商，此前几乎从未在房地产行业里留下过任何的脚印，但在一夜之间，它却在百度上拥有了近500个网页的关键词链接，无一例外，都是在谈论这次颇显惊人的出手。

　　但与一夜成名的公司名头相比，开发商自身则更多处于神秘之中。记者终于拨通这家公司的电话之后，一位姓李的工作人员告诉记者，这块地应该是建完房子公开出售，而非曾经有人预测的留作自用，不过她很快表示，“我也是瞎猜的，他们拿地我没参与。”并告诉记者，“主任没在，等他来了再联系。”然而此后，这个电话一直处于无人接听的状态。

　　“可能运石建龙自己都没意识到一次拿地会让自己引来这么多关注。”中大恒基不动产行销中心总经理王述认为，开发商如此不惜血本“拼”下这块地，其实首先是生存的需要。王述指出，“8·31”之后，随着国家一系列宏观调控的相继落实，房地产行业大规模开发、品牌式发展已经成了不可逆转的趋势，因此过去曾经伸展自如的中小开发企业，如今已经越来越“吃不开”，特别是对未封顶楼盘禁止放贷和土地增值税两项，使他们的生存空间被挤压到前所未有的地步，甚至连拿地都成了天大的问题。这样，面对一块体量小、总地价低的土地，才会招至20家小开发商蜂拥而至，毕竟，与未来开发所要面临的更大一些的成本压力相比，“无米下锅”的尴尬则很可能指向被淘汰的命运。

　　如今，“米”的问题解决了，但成本和未来潜力的风险总是横亘在开发商面前。“对于小企业而言，就算拿到了地，命运也不能完全掌握在自己手里。”王述表示，由于抵抗风险的能力较小，一旦市场不能达到他们的预期，那么今天的“赌博”只能算是“饮鸩止渴”。

　　记者观察

　　走近宋家庄

　　宋家庄在最近的房地产市场上可谓新闻不断，从最开始红狮涂料厂地块被传闻作为首块限价地入市，到后来北化三厂经济适用房用地的出台，再到4月18日一块建筑面积4750平方米的袖珍地拍出了3205万元的天价。那么，宋家庄目前处于什么样的状况呢？记者走访了这一区域。

　　地处城中村周边环境差强人意

　　沿南三环向东行驶至赵公口桥沿辅路行驶至宋庄路向南行驶，直行不到一公里，最近在楼市吸引眼球无数的三个地块就在周围。

　　与向北一公里处三环沿线的高楼林立相比，这三个地块所处的位置仿佛落后了至少二十年。记者看到，这里目前还处于一个“城中村”的状态，平房、小商铺和厂区宿舍占了绝大多数，从破损的门窗可以看出，相当一部分房子的主人已经搬走了。从路面上看，宋庄路北段的平整工作已经完成，而地块所处南段的工程显然没有完成，特别是在时常有装运沙土的大汽车经过的情况下，这里就更显得尘土漫天。

　　而在配套方面，这里唯一称得上规模的商业是宋庄顺和商城，内含一个面积不小的物美超市，还包括餐馆、银行、美发等生活设施，除此之外，更多的则是街边平房的小铺以及卖五金和汽车修理店。至于公交车，除非走到三环沿线，否则只有17和39两条线路经过。

　　专业人士认为，宋家庄城中村开发难度并不在于没地，也不在于没人开发，而在于这里的地块太过零散，归属关系太过复杂。这三块地周围都有很多可以拆除的平房，这些地假如连起来，很可能会比现在的面积有成倍的增加。然而限于权属问题，只能一点一点地运作，这就直接导致了开发成本和难度的加大。“因此，不管这块地是作为限价地还是作为普通商品房用地，居住环境的改善都绝不是一朝一夕的事情。”

　　热点集中周边房价上冲有难度

　　“城中村”并不是东铁营地块唯一的标识，这一地块更吸引人的亮点则在于，宋家庄在不久之后将成为京城南部的轨道交通枢纽，地铁5号线、10号线、11号线及亦庄线等四条轨道线都将交会于此。轨道交通线路对区域的拉动是显而易见的，专家预期，宋家庄有望成为类似于西直门、东直门的热点区域，该交通枢纽将汇集来自亦庄、国贸、京西、京北的人流，形成地铁附近的商业区，届时其周边物业也会进入升值高峰。

　　而就目前情况来看，与东铁营地块不远的几个楼盘，如晶城秀府、方庄6号，都把自身客群的定位放在了城市中高收入阶层，单价已经突破10000元/平方米。不过对于宋庄的几个小一些的项目，如映天朗等，价格8000元/平方米左右则更符合实际情况。这就意味着，宋家庄一带虽然有较大的潜力，但在一两年内，如果想让区域价值普遍上升到10000元/平方米，还有一定难度，特别是经济适用房项目将会对区域房价产生明显的抑制作用，因此开发商所期待的区域高速升值通道，可能并不会出现。