北京酝酿土地一级开发“收权” 剑指垄断

来源: [观点网] 时间: 2007-04-25 09:29

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　　实行了短短五个月之后，北京土地一级开发招标制又将面临新的变数。消息人士近日透露，北京市将有可能效仿上海的做法，由市政府出面成立一家或者几家规模庞大的一级土地开发公司，全权负责北京市内的土地一级开发。

　　据《21世纪经济报道》报道，目前，由于没有正式的文件证实此事，相关部门对此均以否定态度加以回避。但有一点可以确认，北京与土地一级开发息息相关的招标会和联席会都处于暂停状态。

　　于是，有业内人士猜测，北京土地一级开发权有可能还在“国有”“市场”的十字路口徘徊。

　　借力国企完成改革?

　　4月8日的一个内部论坛上，一名开发商无意之中透露出了这样一个信息。“今年北京房地产的宏观调控力度会更大，目前，北京市国土局正在考虑把土地一级开发权收回，由政府垄断经营。”

　　政府垄断土地一级开发权的方式是成立一个或者几个带有垄断色彩的国有企业专门从事土地一级开发。而这个设想正是在本月初市政府组织召开的一个调整一级土地开发政策的会议上提出的。

　　据称，会议纪要已经下发，目前并没有形成正式文件。“这种做法与上海极为相似。”一位业内人士指出，“上海地产集团正是扮演了这样一个角色。”

　　有资料显示，2002年底，上海地产集团挂牌成立。这家注册资本为40亿元的国有全资公司的任务主要是，“建立政府主导型土地储备供应机制，增强政府对土地市场的宏观调控能力，改进土地供应方式，保证城市总体规划和土地利用总体规划的实施。”

　　上海地产集团与上海市土地储备中心实际上是两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。如此一来，上海市政府牢牢控制土地一级市场。对于北京来说，一旦土地一级开发权由政府收回，谁将成为像上海地产集团那样的“幸运儿”是一个重大的悬念。

　　对此，业界把目光投向了首开集团。首开集团500亿资产的规模和基于整合前天鸿集团和城开集团的庞大一级开发能力容易让人展开想象空间。而早在天鸿与城开合并之初，首开集团董事长刘希模曾指出，首开三大业务之一就有土地开发，且已经单辟了土地一级开发部门。大有一种“蓄谋已久”之意。

　　而非常巧合的是，不久前首开集团透露出可能注资天鸿宝业以期整体上市的消息。而在3月份，上海地产集团也刚刚对旗下的上市公司中华企业进行注资，完成整体上市的第一步。这与首开集团的动作相差仅仅一个月。

　　而北京另一大型国有企业城建集团也成为被猜测的对象。据了解，2006年底，在城建内部的确曾经讨论过成立独立土地一级开发公司的议案。但这个议案与如今北京市政府的举动是否有关联就不得而知了。

　　按照这些说法，如果收回土地一级开发权成行，就将意味着北京土地一级开发将由公开招标转为垄断性经营。

　　垄断与市场化的较量

　　截至发稿，对于是否收回的说法仍然无法确认，很显然，北京土地一级开发权到底是走“国有”还是“市场”的路子还比较模糊。

　　北京市国土局一位高层虽然在接受媒体采访时指出，联席会议的暂停与土地一级开发政策并无关系，并对“收回”一说表示出了否定。但是，他也坦承，北京市土地一级市场的确存在一些问题，“联席会议暂停是在思考土地一级开发市场的这些问题”。

　　业内人士认为，国土局所思考的问题极有可能还是“国有”与“市场”。

　　据了解，去年11月底，北京土地一级开发权就已经历了一场“国有”与“市场”的较量，结果是“市场”胜出。

　　《北京市土地一级开发招标工作正式启动》的文件去年11月26日正式出炉，与此同时，北京市国土局发布公告称:北京市门头沟新城城子地区21-218号用地和北京市石景山区南宫住宅小区土地将通过公开招标方式确定土地一级开发主体。

　　此番大动作在当时被称为是北京一个土地市场垄断时代的终结。

　　然而，招标方式似乎并没有受到市场欢迎。北京石景山南宫地块，在其发布招标文件时有53家开发商购买了招标文件，在项目答疑会上更是有90多家企业到场，但是到了投标时却只有3家企业参加。

　　招标“遇冷”某种程度上已成为土地一级开发权回归“国有”的理由。一位不愿透露姓名的开发商坦言，“一级土地市场的开放虽然让开发商在二级市场拿地的时候能有比较透明的信息，并对总地价的评估更加理性，但是不少开发商还是担心，土地一级市场和二级市场之间的区别会越来越小，最后导致一级企业通过合理的附加条件向二级市场渗透。”北京这样的例子很多，最典型的就是去年9月白家庄的“回购”事件。

　　据了解，白家庄地块招标文件中的“回购条件”曾一度引发舆论的大讨论，土地一级开发商通过回购条款、为有意向在土地二级市场上拿地的房地产开发商设置障碍、从而确保自己能成功拿地。而事实也证明了这一点，包括SOHO中国、华远集团在内的多家企业无奈退出，最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归囊中。

　　这位开发商指出，“这已是行业的潜规则。”很多开发商将土地一级开发视为房地产项目开发拿地阶段的跳板，中信地产、合生创展等所谓的地产大鳄都非常擅长采用这样的方式大举圈地。

　　这位开发商指出：“如果指定一家或者少数几家国有企业专门从事北京一级土地开发，或许就此断了开发商谋求一级带动二级开发的念头。”

　　当然，除了招标方式所带来的“门槛困惑”外，土地供应难或许也在这场“国有”与“市场”的重新思索中起到了推波助澜的作用。

　　这位开发商指出：“很多土地都被土地一级开发商捂在手中，构不成实际供应。”

　　北京土地储备中心在2006年总结报告中亦承认，由于2005年农用地审批冻结和供地制度改革的程序尚未理顺，绝大部分项目仍在不同程度地进行前期工作。据了解，北京市2005年和2006年度土地供应计划均为6500公顷。但实际土地供应量仅为计划的54%。