龙湖牵手ING

来源: [观点网] 时间: 2007-04-23 10:07

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　　与之前龙湖地产单身闯入成都相比，其此次带来的伙伴是荷兰房地产基金ING。双方于3月30日在成都以9.2535亿元拿下一宗113.5亩的土地至今，具体合作细节仍然秘而不宣。

　　早在3年前，同是荷兰ING基金，在北京就已经上演过“直接开发”的好戏。但现在，这并非是ING的“专利”了，2006年底，新加坡地产基金凯德置地甚至单枪匹马地杀入“招拍挂”市场，最终摘得北京东直门的一块商业用地——“直接开发比炒楼出租利润要高、风险更小。”成都杰力恩地产营销机构副总赖瀚林表示。一举拿地

　　113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块(以下简称“69信箱”地块)一挂牌，就被各路房地产巨头看在眼中。3月30日，万科、首创、中海、蓝光、绿地以及还从未在成都公众面前露脸的“保利房地产(集团)股份有限公司”因此“聚首”，准备一场厮杀。

　　然而，最终胜出的却是来自重庆的龙湖集团，更具戏剧性的是，自始至终，龙湖集团只举一次“标牌”，便以9.2535亿元的高价胜出。事后，记者了解到，龙湖的如此出价，早已超出了到场所有竞买者的心理价位。

　　不仅如此，龙湖的出价甚至还高出了土地方的心理价位。“我们事前没有和任何一家地产公司洽谈，我们的心理底价是700万元/亩。”69信箱地块授权转让方成都航天通信设备有限责任公司董事长华春煜表示，而中海地产的心理价位则是每亩720万至750万元之间。

　　然而，当其他几家竞买者将价格抬高到800万元/亩的时候，此前从未举牌的龙湖地产突然举牌，终将价格锁定在每亩815万元。“我们也没有想到能够一举就拿下这块土地。”虽然已经过去了20多天，但龙湖地产成都公司的总经理樊琦仍然抑制不住内心的喜悦——这个出价已经超出了所有竞买者的心理价位。

　　实际上，在去年8月中旬，龙湖就在该片区以5.09亿元的价格竞拍下一宗82余亩的土地，但这显然不是850万元/亩高价的全部原因。记者掌握的情况表明，本次9亿多元的土地款却不是龙湖一家出的，还有ING，正是这家来自荷兰的投资基金的“力挺”，让来自重庆的龙湖集团在近邻成都，彻底“惊艳”了一把。

　　龙湖谋略

　　在龙湖与荷兰ING基金联合竞拍下该宗土地之后，就曾高调宣布，很快会在成都召开新闻发布会，宣布双方合作的具体细节。但截至记者发稿，新闻发布会并没有召开，荷兰ING基金也没有对本报的采访进行回复。

　　成立于1995年6月的龙湖地产在重庆地区属于龙头房地产企业，具备一定实力。现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司。截至2006年底，累计开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。而龙湖的下一步重要战略，就是将总部放到北京后，上市再向全国辐射。

　　实际上，成都69号信箱地块并非是龙湖与ING的首次合作。今年3月19日，ING刚刚宣布以3500万美元取得重庆龙湖地产旗下某住宅项目49%的股权。双方合作的项目位于重庆市规划中的第三中央商务区，项目建筑面积11.2万平方米，总占地面积33.5万平方米。

　　“至于成都项目，双方的股权比例还不能透露。”无论是龙湖的樊琦还是上海的ING房地产机会基金中国区投资总监蔡丽丽，都告诉记者这样的话。但樊琦表示，目前双方还没有正式签定协议，具体的股权比例可能参考重庆项目。

　　“它们合作的过程中自由资金会比较充足，减弱了其他开发商传统的通过银行信贷的那种依赖，尤其是他们的合作是从买地开始的。”戴德梁行成都分公司高级经理侯峰表示，这或许是龙湖全国战略下解决资金问题的重要手段。

　　据悉，龙湖成都公司目前除了一个晶蓝半岛项目基本到了尾盘之外，目前包括69号信箱共有四宗近千亩的土地正在开发当中，资金量的需求可想而知。

ING机会

　　实际上，作为海外机会基金的ING今年以来特别活跃，正在国内寻找各种机会。

　　今年3月21日，金地集团(600383.SH)发布公告称，拟与ING房地产旗下的香港沃德商务有限公司共同投资开发中国武汉积玉桥项目。这是ING机会基金继今年2月份取得金地佛山项目49%的股权之后，第三次与金地联手。但武汉金地项目的合作中，ING却选择了出资81.6%。

　　“荷兰基金与龙湖项目公司是单纯的项目合作，如果与龙湖集团合作就属于企业之间的资本重组了，这就使得双方的合作非常复杂。”成都房地产分析机构全程顾问公司负责人蒋晓东表示，在政策对外资限制条件下，采取项目合作显然能够规避政策带来的风险。显然，这不是只有ING才想得明白的道理。

　　不仅如此，在降低风险的背后还有高收益。“与北京、上海相比较，以成都为代表的西部城市纯租赁性物业收益率低，同时住宅的二级市场交易活跃程度不高，海外基金进入西部最好的选择就是与当地开发商合作共同开发，这样利润高得多。”深圳星彦房地产顾问机构成都公司分析员李祥虎说。

　　按照业界测算，69号信箱开发后要保证20%的利润，房价应该在每平方米7000元左右。该片区的其他楼盘目前均价也超过每平方米5000元。对此，樊琦透露均价可能没有那么高，但她不排除项目的部分高档住宅价格会在每平方米7000元。