外资炒房冤案

来源: [观点网] 时间: 2007-04-09 16:08

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　　中国无疑是最受外资欢迎的发展中国家。这主要基于两点：一是改革开放初期资金的极度缺乏，使各地政府和民间对吸引外资抱有极高的热情，中国几乎在一夜之间就从最排斥外国人的地方变为最欢迎外国人的地方；二是解放以来与市场的隔绝，使国人参与国际市场所需要的经验和技术几乎成为空白。

　　而外资的到来能同时解决这两个问题，它既高效，又快捷。中国改革的成功经验很多，但其中最成功的，我认为正是坚定的对外开放。

　　中国的经济成就震惊了世界，铺天盖地的溢美之词令人兴奋之余也有些惘然。在不到30年的时间里，我们吸纳了6000多亿美元的外资，同时积累了上万亿美元的外汇储备，银行资金也堆积如山。中国似乎真的不缺钱了。

　　于是，排斥外资的论调不失时机地重新抬头。

　　外资成地产泡沫替罪羊

　　“警惕”外资之声首先出现在房地产领域。遗憾的是，这种警惕更多地建立在捕风捉影和种种揣测的基础上。

　　早在2003年，关于大量外资在上海炒楼的传闻就不绝于耳。具体数字的估算则天上地下，从十数亿美元到几百亿美元的都有。值得注意的是，这些数字大都出自外资投行分析师之口，而在当时，这些数据看来相当的可信。

　　最危言耸听的说法来自敢说敢言的郎咸平教授。郎于2003年声称，数百亿美元外资正在外滩磨刀霍霍，准备将上海房产拉上天价，然后再出货给中国人，以此把中国人的钱抢得干干净净。

　　这一惊人的猜测似乎符合一部分人的胃口。如同几十年来我们常常看到的，由一些小圈子流传出来的消息，往往引发人们对阴谋论极高的兴趣，就像在1980年代，每个北京人都能讲出一大堆中南海秘闻一样，今天似乎每个忧国忧民的经济学家都对外资的阴谋了如指掌。

　　其实，关于外资应该对地产泡沫负责的言论经不起最起码的检验。根据上海统计局公布的2005年数据，该年投入上海的外资仅有220亿人民币，考虑到上海楼市一年的交易额高达数千亿，区区220亿就能坐庄控盘的说法实在太小看了中国人的商业头脑。

　　的确有很多来华工作的港、澳、台同胞和外国人买了房，但他们既然来了，终究要找地方住。买也好，租也罢，增加需求抬高房价的效果是一样的。既欢迎他们来华工作，又不想房价因此被抬高，那除了把外国人都赶到大街上去住，实在想不出还能有什么别的办法。

　　一场亚洲金融危机则把国外资本彻底妖魔化了。只要一想到热钱，人们立刻就会联想到翻云覆雨和大起大落，仿佛只要把国外资本挡在门外，中国经济就会永远安然无恙。经济学家们很好地利用了公众的这种联想，他们轻飘飘地把一切罪过都推到了热钱身上。

　　以基金为代表的热钱的确曾经对泰铢痛下杀手，从而点燃了1997年那场危机的导火索，但索罗斯们对炒楼从来不感兴趣。无论是东京楼市还是香港楼市，参与炒作的大都是本地资金，而且以散户为主，像基金这样成建制的大部队对住宅市场是根本不屑一顾的。

　　在发达国家，基金有很多种，但大体可以分为两类。一类是“好基金”，着眼于长期投资，目的是为投资者提供长期稳定的回报，这一类占基金的大多数；另一类是“坏基金”，即喜欢参与炒作，牟取暴利的一类。“坏基金”是看不上房地产的，因为交易不方便，隐蔽性也差，他们的眼睛只盯着金融工具，例如股票、期货、外汇等等，这些不仅交易方便，且隐蔽性好，进退自如。

　　换句话说，真正的热钱是根本不会投资房地产的，我们以为的那些投资房地产的热钱，绝大多数着眼于长线投资。这些基金进入中国，自然会加剧市场竞争的激烈程度，但同时还会带来更多的资本管理经验和更为新颖的投资方式。即便外资想投机获利，在多方力量的比拼下未必占得了多大便宜，更何况国内市场较为成熟，拥有巨大容量的市场也会有遴选和淘汰机制。

　　从2003年开始的外资热潮来看，这些基金的投资目标，绝大部分属于写字楼和商业地产领域。这一领域是外资最为拿手的，进入中国后顺势而为。至于关乎民众生计的住宅类项目，外资染指的却不在多数。

　　当然，也有部分外资热衷于参与住宅开发，例如摩根士丹利旗下的基金就曾小规模参与住宅项目开发。但在这种情况下，外资扮演的是供给者而不是需求者的角色，他们的投资正好增加了国内供给，从而有助于抑制房价，而不是给楼市火上浇油。

　　实际上，以笔者近年来的观察，外资不仅没有不计后果地涌入房地产，相反对于这种投资，他们的态度是过于谨慎了。房地产交易极其复杂，大笔融资或收购交易往往要经年累月的谈判。对投资风险的高度敏感，使这些基金设置了极高的回报率门槛，不少试图融资或出售物业的开发商都抱怨，外资基金的要价实在高得离谱，根本无法接受。

　　正因为如此，所谓外资大举进军中国地产，几年来都是雷声大雨点小。传说中的几百亿美金，我们能看到的不过只是几单数亿美金的交易而已。而就是外资的实际投入额，不同机构的估测也是相差甚远。根据仲量联行公布的数据，2005年外资收购国内物业的金额只有23亿美元，占当年中国房地产交易额的比例不到1%，很难想像这点钱能翻起什么大浪。

　　北师大金融研究中心的估计数较高，2004年也只有200亿美金左右，且其中大部分是投入开发环节的，销售环节拉动需求的很少。让外资为中国房价上涨负责，当得上冤枉两个字。

　　我们不再需要外资了吗？

　　勿庸置疑，开放了这么多年，中国人技术、资金实力和见识早已大大增进。中国对外资的需求，的确不似当年殷切。但这决不等于不再需要外资，更不等于可以设下种种歧视性规定来排斥外资。

　　其他行业暂且不表，仅就地产行业而论，中国今天不仅需要外资，而且需求甚切。资金缺口已不是眼下之虞，但依然缺知识、缺技巧、缺良好的机制。而获得这些东西，最快捷的办法依然是引进外资。

　　房地产行业发展时间很短，与其他诸如家电、汽车等行业相比，还远未成熟。纵然这个行业学得很快，但距离先进水平，依然差得很远。万科领跑于中国地产界，但在外国同行的眼里仍是一个小企业；联想收购IBM个人电脑业务后，已进入世界IT业第一阵营，与之相比，中国的开发商们还在学步阶段。

　　在住宅开发方面，万科刚开始尝试在美国早已成为行业标准的工业流程生产模式，成败与否尚未可知；在大型商用物业的开发方面，开发商们则刚刚懂得长期现金流才是此类物业惟一的价值保证，开始不再热衷于即建即卖，短期套现；在地产金融方面，中国则基本处于一张白纸好画画的阶段，由于资本市场与金融体系的落后，西方行之有效的金融工具在中国往往水土不服。

　　要实现以上进步，允许外资进入房地产行业，与中国企业自由竞争是最有效、成本最低的方法。与其关起门来拙劣地模仿，不如大大方方开门纳客，其他行业的经验，在地产也有效。

　　在外资利用数量方面，房地产行业也远未算多。例如截止2005年底，旅游业累计利用外资就已超过930亿美元，只属于小行业的林业利用外资也超过57亿美元，而资本密集的房地产行业，根据最高的估算口径，经年累积的外资也不过数百亿美元。

　　房地产市场仅新房销售一项即接近2万亿人民币，加上二手房和租赁更是天文数字。外资所占份额及其影响实为沧海一粟。

　　“国际惯例”忽悠谁？

　　大多数国际惯例是有效的，因为成为惯例本身，就证明了某种规则的合理性与有效性。由此出发，与国际惯例接轨大体不错。

　　但只是大体，不是全部。多数人犯同一个错误的事情并不在少。以在地产领域限制外资为例，大多数国家的做法——所谓国际惯例——都是错的。

　　一般限制外资购房的理由，是担心抬高房价影响本地居民。这是只及一点不及其余。外人购房当然会增加需求，从而使价格出现上涨压力，但资金的增加同样也会刺激供给，供需同增，很难说哪个增得更多。被誉为“中东香港”的迪拜，对外资购房完全不设防，外人与本地人各安其位，选择在不同区域生活，本地人并没有住得更差。

　　而像澳大利亚这样地广人稀的国家，竟然也限制外国人购房，完全是固守成见的结果。日本和韩国都严厉限制购房，结果如何呢？本国居民照样住房困难，该出的问题也一个都不少。

　　限制外资购房，经济学上的主要依据是土地供给缺乏弹性。土地面积有限，外人多占了，本地人就怕没了容身之地。这也是大误解。

　　一个国家的土地面积固然有限，但城市占多少，农地又占多少，其中的弹性可大得很。而就是在一城之内，楼高一点密一点，容积率同样弹性很大。说土地缺乏弹性没错，但房产的弹性从来就不小。日本和香港都是人多地狭的典型，但房价高企的真正原因，却是一个强制保留大量耕地，一个政府大量屯地不放。如若不然，房价是无论如何不会涨上天的。

　　任何房地产问题的实质是土地问题。土地解决了，房价的矛盾自然可以缓解。政策制订者不可为那些往往信马由缰的专家们误导，更不应尽信那所谓国际惯例，拿一个无足轻重的外资为房产调控祭坛。还是那句话，有病乱求医，甚至无病乱求医，结果一定南辕北辙，事与愿违。