美地产金融先驱欲进军中国

来源: [观点网]      时间: 2007-04-04 18:33
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　　上世纪80年代美国华尔街商业抵押担保证券(CMBS)先驱罗斯(Stephen Roth)周一表示，希望加入其他外国投资者的行列，进入中国的房地产资本市场。

　　在得到花旗银行、嘉吉金融服务公司和喜达屋资本集团的支持后，罗斯设立了“中国地产合伙人”投资基金，计划投资中国大城市中的零售房地产发展业务。

　　荷兰国际集团(ING)、摩根士丹利和景顺资产管理公司等众多公司正在成立中国房地产投资基金。

　　罗斯指出，这一波资本流入应会有助于刺激商业抵押担保证券和不动产投资信托(REIT)的发展。他表示：“外国机构投资者将帮助房地产资本市场的启动。”

　　他认为建立一个长期融资平台对于中国房地产开发商是有帮助的。中国房地产商的资金来源主要是银行信贷，而政府正在收紧房地产信贷。

　　在中国，大部分地产商必须分开销售商场和办公楼，因而丧失了对整个建筑的管理控制，这经常导致管理涣散和资产贬值。

　　他表示：“一个开发商不能掌握房地产的所有权是不利的，把房产出售给几百个不同的公司和个人，你根本没有机会进行专业化的资产管理。”

　　上世纪80年代，罗斯在纽约的雷曼兄弟公司尝试进行房地产金融创新，负责运作全球最早的一些CMBS交易，如美国运通公司总部大楼项目和价值10亿美元的曼哈顿三个街区的地产证券发行。

　　1996年，他建立了妥资本日本投资公司。该房地产投资管理公司管理着45亿美元的地产和不良贷款资产。在上海，他创立了“中国地产合伙人”基金和上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司。后者出资1亿2000万美元购置并完成了上海庙前广场项目。

　　谈及该商业项目，他表示：“一旦它被出租出去，就能获得现金流，能够再融资，它是发行CMBS的好对象。”

　　担心政府房地产政策过度

　　中国政府承受的给REIT放行的压力日益增大。REIT在亚洲非常盛行。它能够给资产规模不断膨胀的保险及养老基金带来一个新的投资渠道。

　　有市场人士表示，不久后政府可能会采取行动推出REIT。但一些人士则认为，REIT的推出遥遥无期，因为此时此刻政府并不想促进房地产投资而是向给房地产行业降温。

　　中国政府主要担心土地和房产价格上涨，并采取了包括征收房地产转让资本利得税等方式进行调控。罗斯说，他赞成对投机进行压制的努力，但他认为政府可能走得太过。

　　他表示：“我担心政府控制投机的努力，可能导致他们对外国机构投资的反应过度，从而阻止外国机构投资者对中国房地产的投资。”

　　投资中国房地产的外国资金仅占总投资的5%，但当地媒体报道，政府可能采取措施限制外国人购买中国的房地产。

　　罗斯称，他的中国地产基金希望分享中国年增长14%的房地产零售市场的发展，比如通过购买广州、杭州、天津和武汉等地的商场。但房地产零售市场的增长速度取决于政府的政策。

　　他强调他的基金是一个想长期投资中国的基金，他并表示：“简言之，最后我们是一个大的参与者还是一个小的参与者，这不是取决于钱的，而主要是政府的手段问题。”

发稿：路透审校：0

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