单位自建房：高房价催生的福利

来源: [观点网] 时间: 2007-03-19 11:13

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　　今年1月在广州接连曝出的几则新闻，使“单位自建房”渐渐浮出水面。在1月份召开的广州市“两会”上，广州市市委副书记、市长张广宁表示，广州正着手制定新经济适用房管理办法，将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一，只要该单位有土地，且符合城市建设规划和土地使用规划，即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。据广东省建设部门证实，截至目前，已有广钢集团、广州造船厂、广州铁路集团、广州羊城铁路实业发展公司等多个企业获批建设单位自建房。

　　紧接着，媒体又报道了北京、武汉等地有关单位自建房以低于当地商品住房均价一半左右的价格卖给本单位职工。有媒体称，国家1998年禁止实物分房后，北京某些单位就开始自建住房低价卖给职工，而且“比较普遍”。

　　广州、北京、武汉单位自建房之事被媒体公之于众后，中国房地产业协会秘书长朱中一接受记者采访时称，目前没有任何文件中说明，要将单位自建房这一制度废除。言外之意就是说，目前单位自建房行为是“合法”的。

　　这一系列有关单位自建房的新闻，尤其是3月1日财政部和国家税务总局的《通知》，使单位自建房成为人们瞩目的一个热点。春节刚过，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报时，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在讲话中说，部分大城市房屋价格上涨仍然过快，中小户型普通商品住房供应仍然不足，调控机制还不完善，要建立多层次的住房供应体系，解决低收入家庭的住房问题。曾培炎副总理关于“建立多层次的住房供应体系”的讲话以及有关单位自建房的新闻，又给富于联想的人提供了更大的想象空间。

　　那么，怎样理解单位自建房，如何看待单位自建房，单位自建房能走多远？记者就这些问题，采访了省会部分房地产界的专家。

　　究竟怎样的一种形式可以被认定为单位自建房？专家们说，从原来的实物分房到后来的货币分房，现在又出现单位自建房，确实需要对其定义有一个界定。现在市场上出现的类似的事情确实已经有了，比如说由单位出面与房地产开发企业洽谈，一次性地购买上百套或者更多的房子，然后单位再拿一部分补贴，职工个人拿一部分房款，来解决职工的住房问题。还有一种情况，是由一个大的系统组建开发公司，或者叫项目部，通过不同的方式找到地块，然后集中系统内有住房需求的人，以一定的价格预收房款，将预收上来的款项投入项目开发。而这种情况往往会出现房子还没有最终盖好，预收上来的房款已经花完的情况，而每当这个时候，最终还是由单位将差额补上，也就是说，还是由单位或企业买单。现在人们通俗理解的单位自建房，是一个单位在本单位自己的地块上盖房，而自己的职工以大大低于商品房的价格购买居住。但是在现实当中，能像这样真正实现单位自建房的很少，比如说有的单位想给职工盖房却没有地，而单位有能力为职工解决住房问题，职工也有强烈的需求。单位往往采取自己买一块地，或自己成立开发公司，或联合其他开发公司建房，最后以较低的价格卖给职工。

　　单位自建房的做法与单位出面将职工组织起来团购还不同，团购的话，开发公司是甲方，而单位是乙方。单位自建房呢，单位是甲方，职工是乙方。即使是与房地产公司联合，单位仍然是甲方。现在有一种加引号的团购，单位出面和开发企业直接洽谈，以一个双方互相能接受的价格，一次性购买大批房屋，然后再以货币补贴的形式，以更低的价格卖给职工，这是现在比较常见的一种方式。

　　还有一种形式，某家单位有能力帮助开发公司以相对低廉的价格拿到地块，或者能帮助开发公司拿到抢手的地块，那么这家单位与房地产开发公司形成某种交换关系，开发公司会以远远低于市场行情的价格卖给这家单位一定数量的房屋，而这家单位再把这些房子卖给自己的职工。

　　再有一种，就是房地产开发公司为了规避风险，或者为了快速回笼资金，一次性以“批发价”卖给某单位大批量的房屋，这家单位的职工就能以低于市场价的价格买到房子。

　　单位自建房目前有多种存在方式，没有谁出来明确界定哪一种算是单位自建房，也确实很难界定。

　　自从1998年国家停止单位实物分房后，我国一些城市在2003年就开始出现单位自建房的情况。出现这种情况有其适合的土壤，面对着日益上涨的房价和持续存在的职工住房需求之间的矛盾，一直未能得到有效的解决，而某些具有垄断性质的企业和机关事业单位，能够以低廉的价格自己得到土地或者帮助房地产开发企业得到土地，这些单位就会想到为本单位员工解决便宜的住房，往往是职工不仅能买到便宜的住房，而且还有很多在买房的时候能得到单位一定的货币补贴。这与1998年以前不同的是，职工不管多少，都要拿出一定的房款才能得到住房。

　　单位自建房这种现象，出现有其合理性，一方面是飞涨的房价，一方面是职工住房的需求不断增强，房价一直降不下来，而职工的需求也越来越大，一些有能力的单位就动用自己的社会资源，来解决职工的住房问题。其实我省也有这种情况，只是表现的形式不同，单位自建房的方法不同。但是最终结果都是帮助职工以相对较低的价格获得了住房，甚至单位还给予了相当大的补贴。单位自建房还有一个特点，就是在建房过程当中单位统一组织，统一实施；再有就是单位自建房是以解决职工的住房为目的，不是以盈利为目的。

　　3月1日财政部和国家税务总局发的《通知》，实际上就是对单位自建房的承认。那么，单位自建房的前景如何呢？专家认为会比前一段时期热炒的个人集资建房走得更远一些，但是单位自建房最终成不了大气候，不会成为房地产市场的主流，不能左右房地产市场的变化与发展。

　　与个人集资建房举步维艰相比，单位自建房能够成功实现最重要的一个原因，是这些购买住房的人属于同一个组织，这恰恰是个人集资建房所不具备的。个人集资建房的参与者都是不确定对象，而单位自建房有健全的组织，对象也都是确定的。前一段热炒个人集资建房时提出的一个重要问题，就是个人集资建房的组织形式问题。而单位自建房之所以能够成功，就是从根本上解决了组织形式的问题。不管是在自己的土地上建房，还是买地建房，或是与开发商合作建房，从头至尾都是由单位出面，统一组织，统一实施，统一安排，这才是保证其实现的根本原因和前提条件。

　　这样看来，单位自建房一有社会需求，二有组织保证，而且几方得利，应该有远大的前程。但是，专家认为单位自建房却不会走得太远，其之所以走不远，一是不是所有的单位都有能力自己建房，二是从单位自建房事情本身来看，并不符合真正意义上的住房问题市场化解决的大方向。当房价被国家调整到合理水平的时候，单位自建房这种形式就应该消失了。其消失的时间，也决定于国家的房地产调控政策什么时候能够明显见效。住房的价格人们认为贵了，不能承受了，寄希望于单位出面解决这个问题，可以由单位出面建房；假如大家认为车子也太贵了，是不是单位也要出面建一条汽车生产线呢？大家认为看病太贵的时候，再由单位出面建医院？那不是又会更深地回到单位办社会的年代了吗？单位建房也是传统思维和习惯做法使然，取消实物分房和福利分房毕竟才过去了几年，大家还深深地怀念着单位包管一切的时代。面对日益高涨的房价，个人会感到无力和无助，就会产生寻找组织的迫切愿望，这也催生了单位自建房。

　　单位自建房优于个人集资建房，有成熟的组织形式，有向心力，又弥补了个人集资建房的很多先天不足。个人集资建房是不特定群体的一个善良愿望，而单位自建房是购房者寄予有形组织的愿望，相比来说后者更容易实现。单位自建房已经出现的成功案例远远高于个人自己建房，对于具备条件的单位是一种鼓励和提携。房地产开发企业应该重视这部分需求，重视这种现象，不要漠然视之。

　　近两年，单位自建房的也不在少数，房子都还不错，面积都还不小，但每家单位的做法都不尽相同，可以说是八仙过海，各显神通。

　　现在单位自建房的情况非常普遍，但是，真正是单位自己的地，单位建房之后以成本价甚至低于成本价的价格卖给职工，这样的例子还很少。也有一些效益好的单位，在职工买房的时候，直接补贴给职工钱，这种方式最直接，也最简便。

　　总的来说单位自建房不符合社会发展的趋势，但在特定的时期，它是有能力的单位解决职工住房的有效手段。这是一个阶段性的历史现象，完全不同于房地产开发企业纯粹的市场运作。能够实现单位自建房的，基本上都是一些占据某种优势的单位，它必须具备某些条件，比如要有地，而这些地又是历史上遗留下来的国家划拨土地；比如要有钱，能够给买房的职工巨额的补贴；比如有行政权力，而运用其行政权力可以轻易地拿到建房的地，或者帮助开发商拿到紧俏的地，开发商投桃报李。不管是哪种情况，能够单位自建房的应该都是人们常说的有“神通”的单位，而绝大部分单位都被排除在外了，这也是单位自建房被诟病的主要原因，也是在法制日益健全的情况下其本身无法克服的先天不足，是高房价情况下产生的房地产市场怪胎。

　　附：此文系大河报特稿