港资地产转移二线城市

来源: [观点网] 时间: 2007-03-13 09:48

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　　土地增值税开征丝毫没有影响到积极发展大陆市场的香港地产商投资热情。自2003年起，中央政府宏观调控直逼房价持续飙升的热点城市楼市命门，但是这些新措施似乎对于二线城市影响不大。于是，以港资为代表的外资地产大鳄的眼光从炙手可热的热点城市转移至二线城市。分析人士指出，在某些人看来二线城市如同摆在那里等待瓜分的“蛋糕”，但实际上去二线城市淘金远没有那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。

　　大规模转移已开始

　　据《大公报》报道，眼看着由于宏观调控，上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷，以香港为代表的外资开发商已经开始大规模移师二线城市。未来数年，他们将与大陆开发商在二线城市开发中拉开战线。

　　第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产。该公司主席陈启宗1月31日在香港公开表示，今年计划斥资一百亿港元在大陆增加约八十万平方米的土地储备。此前陈启宗曾在新闻发布会上公开透露，计划在三年内斥资250亿至300亿港元在大陆28至9个城市买地。

　　香港联交所上市公司九龙建业有限公司1月19日发布公告，拟以供股形式融资约52.5亿港元，都用于投资大陆地产项目或物业。

　　此外，中新集团(控股)有限公司，以娱乐产业闻名的英皇集团(国际)有限公司(英皇国际)近日都在不同场合公开宣布加大在大陆的投入。

　　具有普遍意义的是，其他港资地产企业也不约而同地瞄准了大陆市场。分析人士认为，港资开发商这两年在大陆不断拿地，实际上是在为他们在大陆的全力拓展而准备。香港的房地产市场已面临下调的压力，而大陆二、三线城市将为香港开发商创造可持续发展的空间与机会。在可以看到的未来五年里，将是香港开发商在大陆拼命的阶段。

　　戴德梁行最新的研究指出，随着中国大陆成为投资者的新焦点，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。

　　而另一家国际物业顾问仲量联行发表的最新报告也显示，二线城市将逐渐成为跨国企业地产扩张的重要目的地，不少在北京、上海和广州设有机构的跨国企业已将业务扩展到二线城市。在仲量联行的调查中，近80%受访跨国机构表示，会在扩张城市寻求写字楼物业，其中2/3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外，还对商舖、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。

　　收益率更高受青睐

　　分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而二线城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，以及庞大的市场份额，促使外资加速流向二线城市。

　　据了解，目前中国城市数量已经达到666个，城市人口近3.6亿。这其中，直辖市和几个大的省会城市作为一级城市，为一线市场；除此之外的六百余座城市为二、三级城市。在中国新一轮的区域经济增长中，起到助推器作用的不是那些一线的中心城市，而是那些二、三级城市。

　　同时，中国的城市化进程已成为不可阻挡的发展趋势。自1998年以来，中国城市化水平近几年每年都保持了1.5%-2.2%的增长，在未来15-20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头。而房地产商们如果抓住这个机遇，积极投入到农村城市化建设之中，就可以分享到一块又大又新鲜的“新奶酪”。

　　近年来，大陆住宅土地拍卖成交价前三位都出现在中西部省会城市，说明国内发展商更为看好内陆地区的房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，更是各路发展商趋之若鹜的主因。

　　在大陆主要城市土地出让普遍实行“招拍挂”以来，中部二线省会城市土地起拍的楼面地价都处于很低的水平，如武汉今年起拍的楼面地价多数在每平方米800-1000元之间，并且相当一部分是在独家竞买的条件下以底价成交。

　　此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多二线城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低；且团购消费能力相当可观，一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3-1/2的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

　　市场不成熟藏危机

　　事实上，二线城市的房地产市场将会因为外来大资本的杀入而充满变数！二线城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力，从而妨碍城市化进程。

　　专家指出，总体上说，中西部二线城市的房地产市场仍然很不成熟，即使是在房价水平看上去不高的中西部城市，结构性、隐性的泡沫还是普遍存在。

　　在房价方面，几乎所有的二线城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。中西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年楼价的年均涨幅普遍超过20%甚至更高，收入与楼价之间的距离只会越来越大。有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现！