北京商业街新投资时代来临

来源: [观点网] 时间: 2007-03-08 17:30

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　　单纯并购一个购物中心的案例，在北京甚至国内其他城市并不鲜见。而一整条商业街被收购则十分罕见。

　　2007年1月初，香港某媒体传出“太古地产42.5亿元入股北京朝阳三里屯项目”的消息，与太古联手的伙伴可能还有大摩基金等机构投资者。

　　从2003年北京世纪金源购物中心开业，购物中心已经成为商业地产的主流经营模式，但事实上，很多项目的经营状况并不理想。如今，海外资本瞄准如同新三里屯等商业街项目，是否意味着北京商业街投资的风潮来临？而购物中心又该走向何处呢？

　　新三里屯商业街并购个案？

　　“商业街投资不是海外投资者的重点，因为中国的开发商都将商业街产权打散销售了，这样的商业街不是海外投资考虑对象。除非商业街整体由开发商留作自营，并且还经营得不错，海外投资者才有兴趣。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利如是分析。

　　尽管如此，以成功发展香港太古广场等名牌MALL而著称的太古集团仍然打算将重资砸向北京的商业街项目。据悉，新三里屯项目是该公司在北京投资的第一个商业地产项目。

　　新三里屯项目占地面积17.6万平方米的“新三里屯时尚文化街区”，以3.3服饰大厦和朝阳区教委为界被分为南北两区。南区为时尚文化休闲消费中心，集国际品牌、时尚文化设施、博物馆、艺廊于一身，容纳近百个品牌，并将根据商品的不同风格，划分出纵横分布的“胡同”式建筑。北区由于紧邻使馆区，在商品构成方面则更注重国际知名品牌，整体风格也将采用中式的围合庭院式建筑。“小而精”的国际连锁品牌酒店也将现身，该酒店为五星级标准，规模不大，预计有120间客房左右。

　　“位置是决定商业地产项目价值的重要因素。”戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)商铺部高级助理董事张家鹏认为，新三里屯商业街对投资者的强大吸引力源自其城市中心的区位优势，以及原有酒吧街的强大消费能力。“目前大多数商业街所处的位置边缘化，投资价值不能一概而论。”这就意味着，新三里屯只是个案。

　　事实上，轰轰烈烈的商业街运动早在2005年展开。据中国步行商业街工作委员会统计，未来两三年之内，全国商业街数量将突破5000条，新建和改造商业街是商业地产发展的新热点。由于商业街有它的施政效果和税收效应，地方政府十分重视，很多开发商便是在政府导向下有所作为，但行政意志能否和需求对接成为决定商业街生死的关键，“规划、位置、定位缺一不可。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示。

　　北京最早的商业街主要集中在王府井、前门、西单，这三条商业街也构成了北京传统的市级商业中心。面对新的区域商圈的形成，传统商业街升级改造提速。除此之外，特色商业街也在快速发展。据了解，除了马莲道茶叶商业街、三里屯酒吧街、中关村电子街，今后几年，北京市政府将重点培育10条特色街，包括簋街、牛街民族街、海淀图书城等等。与此同时，社区商业街的开发同样如火如荼。

　　扬子基金投资顾问陈广宇认为：“商业地产能够盈利的根源在于持有，放长线。”张家鹏则提出了商业街投资的另一个需要注意的方面，“不同于大型商场，商业街露天且散户居多，很难高档化。”

　　吹大购物中心泡沫

　　太古集团选择投资新三里屯商业街，而没有以单体的购物中心作为来京的第一笔商业投资，市场分析认为，这是因为北京的购物中心泡沫还在被吹大。

　　据北京市商务局的消息，北京市政府即将规划60个重点区域型商业中心。“北京商业正快速进入购物中心时代。”

　　无独有偶。据国际物业顾问戴德梁行1月11日发布的研究表明，北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米。

　　“即将入市的项目中，以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%。”张家鹏认为这一组数据代表购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。

　　因为与常规百货公司相比，购物中心更易于包容服装、餐饮、服务等丰富业态，能“一站式”地满足人们的多元化需求。很多开发商对商业地产项目趋之若鹜。

　　尽管市场供应较大，但对于商家而言，可供选择的优质店铺数量相对不多。除了位置、价格外，项目的经营管理水平是商家选址时看重的要素。张家鹏指出，在此方面水平的提升，有助于开发商顺利招商，实现投资价值。

　　大型购物中心存在泡沫的市场质疑一直存在，开发商不擅长商业运营成为制约购物中心发展的瓶颈。由于物业载体不适合商家的要求、管理模式落后等原因，也一度让有意选址的大型商户无处落脚。“今年，随着国际知名管理团队的进入，管理专业化加强，情况将逐渐好转。”北京源亚商业管理有限公司招商部高级经理乔崇国预测。

　　一些国际大型商户也开始进驻北京。“除了韩国乐天公司和台湾新光三越集团外，还有很多国际知名的百货公司都已经在北京找到合适的项目，很多大型零售业巨头也在对北京商业市场进行调研或寻求合作机会。”张家鹏说。