房企新出路：调整为王

来源: [观点网] 时间: 2007-02-11 23:55

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　　“2006年房地产市场供给和需求都有所增长。从供给方面来看，去年是近三年以来土地开发最快的时候，完成开发土地面积同比增长38.6%，土地开发投资同比增长76.7%，新开工面积增幅增加了5.6%；从需求端看，商品房销售面积同比增长10%，期房销售面积增长22.2%。”近期，地产研究机构REICO工作室对外发布了《2006年4季度中国房地产市场报告》，让我们看到了连续的宏观调控下房地产投资与交易仍然火爆的现实。

　　但是，好日子已不再是人人都能享受到了。去年以来，与地产开发密切相关的地根、银根继续收紧，税政调控也在近期开始发威，反腐工作持续深入开展，房地产企业面对的营商环境正在发生剧变，一些财务策略不够稳健、缺乏土地储备、经营欠缺规范的企业随着形势的变化进入震荡中。等待他们的命运，不外乎出局、出让股权或项目、收缩业务、转战二三线城市等几种。

　　进入2007年，地产时局的变化速度与幅度大大超出了人们的想象。尤其是严厉的土地增值税“清算令”，让很多有着不错收成的企业都感受到了寒冬的肃杀。除部分先知先觉的成熟公司外，国内数万家房企都面临着发展战略与经营策略上的重大调整。调整的方向，一是物业开发类型的多元化，尤其要增加持有型物业；二是住宅产品开发模式的更新，比如加入精装修住宅开发之列；三是尽快完善公司治理结构，成为规范经营的公众公司；四是把握二三线城市的商机；五是努力向海外推销公司品牌与项目，寻求高质量的合作伙伴和高含金量的全球客户。

　　今后，尤其值得关注的是旅游休闲地产市场和国际推广平台。2月5日，在建设部主办的第十二届“中国国际城市建设展览会主题活动——2007世界城市建设主题大会”上，一批特色开发案例脱颖而出，其中比较引人注目的，是有着休闲地产特征的生态别墅小镇——北京格拉斯小镇项目。

　　当前业界已有基本共识，当普通住宅开发到一定程度后，市场需求就会转向旅游休闲地产，而这类项目通常包含了酒店、商业(会所)、别墅等多种形态，较易得到境外资本的垂青，也因为其兼具旅游、度假与会议、休闲等多重功能，拉动复合产业的形成，也受到地方政府的欢迎，不仅可望获得特别优惠政策支持，有的还能以较低代价获得土地。

　　1月18日，第二届中国休闲房地产论坛举办期间，RCI全球度假网络公司代表也全面揭示了这一新市场的商业机遇与发展趋势。该公司中国区总经理陈明磊专门介绍了休闲地产开发的一种创新模式：开发度假权益产品、创造多重营收来源，对以往只是熟悉住宅开发简单的“开发-销售”模式的地产商来说，颇富启迪意义。

　　此外，国内房地产企业比以往任何时候都更有必要到国际平台上推广自己。那些知名大企业在合纵连横上早已捷足先登，万科、首创、金地、合生等都和境外投资机构“眉来眼去”，借助每年3月中旬举办的戛纳国际地产节和10月举办的慕尼黑商务地产展等平台去展示公司品牌或寻求合作的项目。

　　新的一年被定调为宏观调控执行年，如果各项针对房地产调控的措施逐一落实到位，这个行业也许真的会面临一场残酷的大洗牌。无论大小企业，应该都要及早寻找新的活法，以变应变。因为“剩”者为王！