20亿资产储地5000亩景瑞地产以地根撬动IPO

来源: [观点网] 时间: 2007-01-05 09:50

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　　在内地楼市低调潜行13年的上海景瑞地产(集团)股份有限公司(下称“景瑞地产”)，忽然在2006年圣诞节前放风：公司已在全国储备土地5000亩，拟定2008年境外上市。

　　这家总资产20亿元、2005年销售额约为12亿元的中小型地产公司，是通过怎样的财技上演储地5000亩的大戏？

　　IPO撑杆跳的基点

　　景瑞地产总经理助理谢琨介绍说，公司在上海已开发和正在开发的土地面积累计近150万平方米。同时在全国区域布局上施行“2＋X”模式，即以上海为中心的长三角与以京津为中心的环渤海湾为重点布阵区域，“X”则是西安、天津、重庆、舟山、常州等充满活力的二、三线新兴城市。目前总储地规模5000亩，总建筑规划面积超过400万平方米。

　　“公司目前的银行负债不到4个亿，财务杠杆并没有用足。”景瑞地产战略发展部高级经理叶锋针对5000亩大型土地储备进一步解释说，“以滨海新区为例，我们早先就在天津和平区拿下10万平方米的项目，当时地价相当便宜。上海嘉定区的嘉城项目也是类似情况，逢低进入，占地1500亩，可开发至2010年。”

　　叶锋进一步分析了景瑞地产地块选择的特殊“财技”，“我们选择地块会坚持几项原则：率先在成长性好的新兴城市逢低吸纳大地块；之后以大盘操作思路，博得当地政府的大力支持，包括金融部门的倾力扶持；只选择成熟项目而不选择‘夹生饭’项目，从而做到回款‘短平快’。当然，滚动开发、滚动付款的‘期证’性质，以及建筑公司的垫资行规，也保障了吞地5000亩的大动作。”

　　按照景瑞地产几位高管的思路，目前快速拿地是为了撬动资本市场的杠杆，实现“IPO撑杆跳”。因而新项目均能够“快速变现”，以便在2008年贡献利润，支持漂亮的报表业绩。按照会计准则，首次发行上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录。虽然发行审查委员会对盈利标准没有明确的硬性指标，但业界认为，发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下。

　　IPO是“胜利大逃亡”？

　　在当前上市公司成长性备受关注的价值投资时代，拥有大量土地储备的上市公司无疑是优秀品种。

　　摩根大通董事总经理兼中国区主席刘小俞分析，如果一家房地产公司历史经营业绩非常好，财务数据健康，有很好的品牌知名度，管理团队具有土地储备眼光，开发的产品符合市场需求，而且已经涉足多个城市的房地产开发，再通过有经验的投行提供设计方案，就有可能成为受追捧的股票。

　　“景瑞地产今年春节前敲定财务顾问，并于2007年7月之前引入战略投资者，以完善公司治理结构。”叶锋透露，“IPO之前，通过发债、私募、增资扩股等多种形式，融资5亿~6亿元。当然，私募的规模取决于市场估值，以及原股东愿意稀释多少比例的股份。”

　　景瑞地产以发行可转换债券与私募融资结合的方式，在内地业界仅有一则先例。2006年1月18日，在财务顾问摩根大通建议下，绿城中国(3900.HK)在IPO之前，通过配售可转换债券和私募股本，引进摩根大通和Stark Investment等战略投资者，募集资金1.5亿美元。

　　但上市是把双刃剑。面对新的披露机制和巨大的上市成本，叶锋出言谨慎，“上市不是一场赌博。2008年是否是最佳时机，还需要进一步论证。在战略上，我们是大胆的；在战术上，是谨慎的。”

　　与景瑞地产一样，上海一家正在谋划境外IPO的房地产企业负责人则认为，房企上市成本太大。企业在谋求发行上市的过程中，往往要经过各级政府、证券监管部门严格的审查，并按有关政策的要求在中介机构(如券商、会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所等)的辅导下进行相应的经营机制转换。而上市之后，上市公司作为透明的企业，必须及时披露经营、财务、人事等信息。不少房产公司还不习惯处于众目睽睽之下，接受公众的监督。如果单纯抱着圈钱的目的上市，那就显得目光短浅了。否则即使上市成功，以后仍可能会因管理不善、增长乏力等内功问题而被摘牌。