节前大型房地产整拍频现

来源: [观点网] 时间: 2007-01-05 09:47

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　　多由中小开发商接盘；本月北京宝鼎中心将整拍，标的高达6亿元

　　“9346万，第三次，成交！”2006年12月26日，停工十年的新中街长城文化楼在建工程项目以起拍价闪电成交。随着拍卖师落槌，哈尔滨时代亿强集团有限责任公司如愿拍下了这个烂尾项目。

　　除了长城文化楼在建工程项目拍卖外，近一段时间，大量整拍标的已经或即将登上拍坛，位于崇文门附近的北京宝鼎中心本月将整体拍卖，标的高达6亿元。这将成为北京有史以来保留价最高的房产拍卖。据了解，整拍标的近期集中涌入拍卖市场，主要是由于项目资金链断裂，或因债权债务关系而被法院罚没拍卖，也有一些是在售楼盘为吸引关注度而采取拍卖方式进行销售。

　　去年12月26日上午，新中街在建工程项目举行专场拍卖会。该标的位于东二环附近，总建筑面积15981.1平米，占地面积2520平米，规划为办公楼和公寓楼综合体。原开发商北京长城国际文化公司由于担保等原因资金链断裂，以致项目烂尾近10年。当天上午该项目以起拍价成交后，北京长城国际文化公司到场代表王先生舒了一口气，“总算能解冻了”。

　　据了解，近期整拍项目包括宝鼎中心、远大中心、盈科中心、高登大厦、世都百货、儒林苑等，其中不乏保留价过亿的标的。

　　房产整拍市场近期升温

　　长城文化楼的买受方时代亿强集团有限责任公司总部在哈尔滨，旗下有哈尔滨天时房地产开发有限责任公司。时代亿强集团有限责任公司董事长刘毅告诉记者，这是该公司进入北京的第一个项目，至少还需投入1.5亿才能完工，“之所以掷下近一亿买下这个烂尾楼项目，我们主要看中其位于二环地段的位置优势，这个项目的体量虽不大，但收益较可观。而且，与直接拿地开发相比，接手烂尾楼变现也比较快”。

　　刘毅透露，除长城文化楼外，他们还考察了另外几个北京项目，准备通过参加竞拍或资产收购方式接手。

　　哈尔滨时代亿强集团绝非第一个想通过整拍接盘的“吃螃蟹者”。事实上，已有多家房地产开发公司将目光瞄准了房产整拍市场。前不久，位于西二环牛街路口的“京城第一烂尾楼”东华金座盛传要拍卖，消息传出后，东华金座咨询服务公司(由维权业主组成)每天的一个重要任务就是接待络绎不绝来了解情况的开发商。

　　据东华金座咨询服务公司董事长邢宝军介绍，前来考察的房地产开发企业中不乏珠江等知名房企，但更多的还是实力稍逊一筹的中小房企。城乡中昊房地产开发有限公司负责人张先生当时就明确表示了对东华金座的兴趣。去年12月中旬，东华金座拍卖叫停，张先生表示非常惋惜。

　　据他介绍，城乡中昊开发的考拉社区项目已基本售罄，目前公司已没有住宅土地储备，仅在中关村还有个商业项目，公司一直都在寻找适合开发的土地，但考察了多块招拍挂土地，都没有特满意的。“于是我们想到不妨考虑进入拍卖程序的烂尾楼，这样的项目一般地段比较好，投资成本也相对较低，只要后期能通过商业手段盘活，收益还是比较看好的。”张先生说。

　　高地价迫使小房企转向

　　刘毅表示，现在北京地价高，拿地难，外地房企或是实力相对较弱的房企通过整拍的方式接手一些烂尾楼，不失为进入北京房地产市场的一个可行途径。这一说法获得了很多开发商的共鸣。

　　据一位在右安门开发住宅项目的房地产公司负责人王先生介绍，该公司三年前开始做这个项目，目前该项目只剩尾盘，但公司还没有拿到新地块。“北京地价太高，成本太大，对于实力不够雄厚的房企来说，准入门槛比前几年提高了太多”，王先生连连摇头。

　　据了解，去年以来，高价地频出，虽然政府屡出调控，比如将多数住宅地块由挂牌方式改为招标，并非“价高者得”，但是地价仍节节攀高。如金地集团以7.56亿元拿下四惠桥地块，按中标价格计算，该地块楼面地价达到7382元/平米。面对实力雄厚的房产大鳄，一些实力不济的开发商在招拍挂拿地上屡屡受挫。

　　北京土地储备整理中心数据显示，今年即将入市78块，最大的达60.2万平米。大地块供应量增加意味着房产大鳄将有更多的机会，但对中小开发商来说显然不是利好消息。在此情况下，通过整拍获得项目或土地就成了不少中小开发商的谋生之路。

　　重新包装再零售不乏成功事例

　　据业内广泛关注的有宝鼎中心、远大中心、盈科中心、高登大厦、世都百货、儒林苑等，其中不乏保留价过亿的标的。据中贸拍卖行董事长栾寿庆介绍，大型标的整拍，接手的买受方一般是资金实力雄厚的投资机构或中介公司，因为整拍通常需要买方在很短的时间内付清拍卖款，个体竞拍者一般难以问津。在拍下整拍标的后，投资者常用的一种方式是对项目重新包装后再零售。

　　在2004年底拍下75套钻石公寓而震惊业界的首创金丰易居房地产经纪有限公司总经理杨春龙，昨日向记者讲述了竞买成功后的经历。钻石公寓属于已完工项目，2004年底金丰易居以4821万元拍下，折合均价4325元/平米。2005年春金丰易居开始对其进行装修完善，投入的改造成本共计2000万元。2005年8月正式开始销售，均价为7000多元/平米，到2006年年初，75套房全部销售完毕。据此估算，金丰易居获利高达700万元左右。而就算一家中介公司每年房产交易金额高达一个亿，按现有收费比例，其获利也不过250万元左右。(采写记者杨娟娟)

　　调查

　　整拍远低市价

　　有的甚至不到市场价一半；多有债权债务纠纷

　　年底前，法院加大了案件执行力度，银行也在加快处理不良资产。近段时间房产整拍标的集中涌入拍卖市场的现象尤为突出。除宝鼎中心外，建国公寓、远大中心、儒林苑等也因为债权债务原因而被法院查封，进行拍卖。

　　栾寿庆告诉记者，一般整体打包拍卖的已完工项目，都或多或少有债权债务关系不清问题，法院依法对其进行查封，然后会选择信誉好的拍卖公司进行拍卖。

　　据北京艺海拍卖有限公司总经理徐应德介绍，整拍标的的成交价，一般都会比市场价低得多，有的甚至不到市场价的一半。与市场价如此悬殊的利润差，是整拍标的最大的卖点所在。

　　位于建国门附近的建国公寓于去年11月落槌。这个位于北京建国门东二环路边的项目1至9层进行拍卖。经过30多轮激烈竞价，最终以4200万元成交，超出保留价920万元。这一成交价格折算下来，每平米均价约6000元，而该区域二手房的价格都已达到15000元/平米。

　　去年12月6日，位于朝阳区安慧东里2号院的盛和家园2号楼20套房产进行整体拍卖，在经过近50轮的竞价后，最终以1630万元成交。若按成交价计算，安慧东里20套房屋的均价约6600元/平米。而据中介公司统计，目前这一区域二手房价格已达9500元/平米左右。

　　“我们的目的很明确，来参加竞拍就是为投资”。拍卖会现场一位开发商如是说。