2006楼市热销需要冷思考

来源: [观点网] 时间: 2006-12-31 01:05

致信编辑

打印

评论

　　根据商务部的多次统计，中国没有供不应求的商品。彻夜排长队购买某种商品的现象我们已多年没有看到了，可是，2006年以来，并不鲜见的是，售楼处门前出现了这样的队伍。

　　是杨记者吗？

　　是。

　　有个事请你帮忙啊？

　　成。啥事？

　　有个朋友想买××楼盘的房子，可实在买不到，排队都买不到。能给想办法拿个内部认购的号吗？

　　我想想办法。

　　真的很感谢。现在的房子卖得太火了，我们不需要打折，我们只要一个号就行！

　　……

　　这是几个月来房地产记者最熟悉的一段对话，言辞不尽相同，可寥寥数语中的迫切之情却是大抵相似。前几年楼市沸腾之时，媒体最忙碌的是受方方面面关系人情所托，为的是替人降一点价，可最近要折扣的少了，大凡都是近水楼台想抢个内部认购号而不必舟车劳顿去日夜排队的事。有同事开玩笑，我们都快赶上替人排队拿号的民工兄弟了！

　　　再看几幅场景：

　　12月初，京东某项目开盘，竟出现了差不多七八个人抢一套房子的罕见场面，170多套房子一抢而空，而一位没有买到房的人竟然一屁股坐到地上嚎啕大哭！要知道，该项目的开盘价怎么也在9000元/平方米以上。

　　市民朱女士打算在京西地区买套高档住宅，可跑了几个售楼处，不是看中了房子却被售楼人员告知卖光了，就是楼盘品质差强人意。好不容易打听到万科紫台有房子在售，售楼处却回复她说即将推出的144套房子有300多人登记。也难怪，本来西区楼市就是“僧多粥少”，无论是普通住宅还是高档公寓。光9月23~24日开盘两天，紫台就卖掉108套，而从10月底到11月底的短短一个月，二期的均价也从当初的11700元/平方米一路飙升到12000元以上。

　　刚刚在百子湾买房的方先生告诉记者，今年下半年楼市的“热销风”尤为狂劲。年初他朋友订了套90平方米沿海赛洛城的房，价格是每平方米8000多元，方先生当时也看上一套房源，可妻子一个劲地劝他再等等，说既然政策调控了没准到下半年会把房价控下来。可到了11月，方先生打听到这个项目的价格已经飙到每平方米13000元，他简直后悔得想拿头撞墙，为这事还跟妻子吵了好几架。“都亏了那么多，现在我不赶紧买不行啊！”方先生终于完成了他迟到的买房故事：“现在就好像股市‘补仓’，尽量要把损失降低到最小！”

　　面对房价的调整，购房者的心态也悄悄发生了变化。在朝阳路的一个小户型社区，记者碰到一对五十岁上下的夫妇，他们围着销控台，急切地要为儿子挑一套婚房，而他们的儿子竟然还只是一名大学生！“现在有合适的房子得赶快买，我们担心等过几年儿子大了真要结婚了，就买不到合适的房子了！”可怜天下父母心！可怜天下买房人！

　　说实话，许多人并不认为北京目前有值得人们为它彻夜排队的房子。但对于2006年那些被抢购一空的房子，唯有无言。

　　其实，京城楼市今年的一路高歌并非一帆风顺，宏观调控施之于房地产多项政策的出台，曾让业内人士对房地产市场有过些许的担心，不过最后被证明是有惊无险。

　　2006年北京房地产市场受土地和金融政策的影响，房地产开发成本大大增加，房地产投资增幅在下半年开始出现回落，特别是土地的购置面积及完成土地开发面积迅速回落。一位市场专家分析，这一信息不仅影响了开发商，也直接作用于购房者的心理，使购房者意识到未来市场的变化，纷纷将购房计划提前，造成市场热销的局面。

　　也许正如北京华远集团总裁任志强所说：关紧了土地与信贷的两个闸门，但无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着市场的快车一往无前，而一种叫“房慌”的症状业已在京城楼市蔓延开来。

　　楼市真的在闹“房荒”吗？购房人缘何如此“恐慌”？热闹的楼市背后又预示着什么？在热销的光环背后是否还有很多不为人知的烦恼故事？2007年恐慌性购房是否将持续下去？

　　我们为您一一道来。

　　向非理性热销说不

　　在不远的两年前，各路朋友经常托我走走开发商的后门，希望买房时能打点儿折，不少开发商真的很给面子，少则便宜一两个百分点，多的甚至给到三四个点；今天仍然被众多朋友托付走后门，只不过不再提“打折”的非分之想，言辞一致地说：“只要能买到房就行，就怕刚开盘就被抢购一空！”

　　在两年前的历史中，京城被排队哄抢的房子大约在6000元左右，众人觉得这价格还算便宜，但这情景已经好似被“尘封已久的老皇历”，取而代之的是9000元甚至1万元的房子被排队购买，就像购买冬储大白菜一样。

　　眼瞧着房子越来越贵、越盖越远，购房人真的陷入了“恐慌”。

　　2006房光光心慌慌之三服断肠药

　　慌不断创下历史新高的房价

　　2006房价连升三级

　　据“片面”统计，今年北京四季房展的成交价是一路走高，每平方米的平均成交价格从春季的6242元到夏季的7087元，再到秋季的8096元，最后终于蹿到了冬季的9125元。之所以说是“片面”统计，是因为在北京参加四季房展的项目基本都以普通老百姓为核心销售人群，自居为豪宅或者稍高档的公寓都是“不屑”去参加房展会的，于是四季房展的平均价格只能代表中低档楼盘的价格水平，如果再与高档住宅们掺和一下，相信平均房价已经“骄傲”地跨过了万元大关。

　　中原数据显示，随机挑选五个在售项目,分别是沿海赛洛城、远洋自然、观湖国际、星河湾和富力城，从2006年1月至11月底，其预售均价平均涨幅在30%~80%。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，从整体来看，房地产均价的指导意义并不大，而老百姓感受的房价与市场均价并没有直接关系。他们只关心某区域的价格变化情况。从这个角度来看，今年以来的房价攀升是导致恐慌性购房的一个直接原因。

　　而政府的多次政策调控让老百姓意识到的是：房价并非政府可控，而潜伏在人们心里的追涨心理也再次“蠢蠢欲动”。

　　二手房丧失调节作用

　　21世纪中国不动产中国区域副董事长卢航说：“今年二手房市场没有起到应有的平抑房价的作用。比如富丽城，原来富力城的二手房销售价格大约在一万三四，购房人就可以选择是买旁边16000元的新房，还是买富力城的次新房，但随着今年一系列二手房政策的出台，二手房交易成本上升，房东的抛房意愿降低，这部分的供应量被抑制住，于是也就丧失了调节一手房价的作用。”

　　他还说，如果两个人在同一公司收入一致，那么现在看来提前买房的人持有的财富就要远高于没买房的，没买房的人就会很尴尬。在几回合观望和涨价下来之后，人们被迫接受坚挺的房价，购买力一下子爆发，没买房的年轻人看到房子越来越少，房价越来越高，怎么可能心安呀？等于没有享受到这批靠房子积累财富的机会，所以造成恐慌。这种恐慌心理近期的表现非常明显。

　　荒摊“大饼”的房子越盖越远

　　今年政府出台了林林总总十多个房地产调控政策，涉及开发、销售和贷款等各个环节，但北京的房价涨得却稳如泰山。每每一轮新的调控到来，“心存侥幸”的购房人怀着“房价能降点儿”的心态观望的时候，房价又完成了漂亮的三级跳。早先曾经有朋友开玩笑说：“以后实在买不起房就住河北去”，而今这已经不是戏说，与河北为近邻的燕郊已然摇身变成了京城小白领们买房的去处。

　　从中原数据统计上来看，2004年北京住宅预售套数为165382套，2005年为156954套，2006年1~11月为125605套，可供销售量是在减少。而从过户统计来看，从2004年至2005年却在逐年增加，说明了市场其实在消化存量房。从供求关系来看，市场供应的逐年减少和购房需求的大幅提升形成强烈矛盾。

　　卢航说了个现象：今年有个很明显的问题就是有朋友打电话过来想让我们给推荐房子，可感觉都没有什么新房可推荐。虽然从供应量来说没有下降得特离谱，但明显感觉到三、四环地区的新盘少了，更多的房子在往外扩张。供应量的数字并不能真实地反映情况，房子大多数在城郊结合部，真正市区内的房子供应量越来越少。

　　悬明年的房价没有悬念

　　卢航认为，首先，北京房地产市场的“投机客”很少，没什么买了房两三个月就卖出去的人，基本都是长期持有的客户；其次，从中国市场来看，大量的资金还是没有更好的去处，仍然会流到房地产市场上来；而且，如果预计北京明年的供应量是2500万平方米，如果按每套100平方米算的话就是25万套房子，在整个华北地区每年找出25万想买房的人很容易，非常容易消化，所以明年的房价基本没有悬念，不会下降。

　　他提醒购房人，急等房子住的人如果遇到适合自己的项目就可以出手，但如果买房只是为了跟风就不要着急。

　　2007买房心不慌之六味安神剂

　　买房置业不同于购买时令商品，中原地产华北区总经理李文杰如此认为。

　　在他看来，时尚、时髦的时令商品总是风头最劲，其价格当然不菲。对于房产新盘来说，你抢我夺之态势，根本容不得你琢磨、思考和比较，抢到篮子里的便是菜的做法，难免会给业主留下遗憾。何况，预售中的新盘大部分尚在建设之中，其结果能否与业主心里想象的相吻合，这又是一个问题。因此，首先要清楚地认识目前的投资风险越来越大。

　　购置物业对每个家庭来说是个巨大的投资项目，事前的可行性研究还是需要的，最主要的是要弄清楚自己的需求和支付能力，买房只买自己需要的，切勿抱有追涨心理。

　　国家出台的诸多政策也给跟风买房者敲响了警钟，过去那种稀里糊涂买房，特别是买中高价房，不满意卖出也不赔的市场将会改变，要小心买进容易卖出难。所以李文杰也强调，选房可以放慢脚步、货比三家，不该出手别出手。

　　安神剂之一结构调整降低基本购买门槛

　　金网络副总杨强宏认为，到2007年，整个楼市会完全变成一个两分市场，会分成两块：一方是具有高度的公共产品属性的一个楼市；另外一方还是会保证一部分完全市场化的方式。所谓的分界线其实就是在满足老百姓基本居住需要的中小房型的商品房市场，这个市场相当程度上政府力保通过结构性调整，资源优先在这个市场上满足需要，虽然整体供应量会很紧，但是在这个市场上政府强制往这方面调节，同时这部分市场还有一些土地供应的限制，房型的限制，甚至还有限价房，所以这个市场不完全是市场化的运作。反过来，在另外一个市场，中大户型，满足升级消费的住房、商品房，在明年它仍然是一种市场化，政府不会控制价格，实际上一定程度上因为有钱人占用这么多的资源，住这么大的房子，需要付出更大的成本，这就变化两个完全不同的市场，这两个市场2007年会完全分出来。各自有不同的机制，各自有不同的走势，包括供应量、需求、状况、价格，两个市场不能混在一起说，可能分开才能说得清楚，这是2007年开始整个楼市很大的变化。

　　安神剂之二宏观政策打压房产投资过热

　　有关专家在解读当前的宏观政策导向时强调，“又好又快”，是今年中央经济工作会议上提出的明显区别于以往先“快”后“好”的新的上涨方式。在这一提法的背后，显然是优化结构、协调发展、转变增长方式等语汇。在新的要求之下，各行各业都必然相应地对自身的结构和发展方式做出调整。作为房地产行业，投资过热已经是老话题，结构调整更是今年宏观调控的核心内容。

　　因此，2007年的房地产行业将首先面临继续抑制投资过热的“减速”过程。资金、土地两大要素的供应都会被抑制，加息、提高准备金率、发行票据等手段不排除在2007年上半年再次出现。

　　　安神剂之三土地资源配置倾向中小户型

　　在杨强宏看来，土地资源配置行业规则在今年进行了重大的调整，直接表现在：以前土地就是价高者得，以效率导向来进行市场配置，今年最核心的一条就是90平米房价占70%以上，最重要的价值在于，政府用有形的手，把有限、稀缺的土地资源强制性地往中低端市场配合，土地资源要优先满足主流层居民的基本需求，满足大部分人的住宅消费，这种资源配置优先的导向非常明确。从今年4季度以来，看到所有的地块，新的项目在审批过程中，都在严格控制90平米土地上，这些结果会在明年体现出来。这样的改变对行业有深刻的影响，对大部分老百姓自然是很好的消息。

　　安神剂之四政策协调性将会加强

　　近日，在刚刚结束的中央经济工作会议上，对于房地产的调控，此次不仅提出“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，更要求“加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合”。国土资源部在新的一年要进一步加强国土资源管理和调控，严厉制止违法违规用地，坚决遏制新增建设用地规模过度扩张的势头。

　　国土资源部部长孙文盛近日表示，刚刚结束的中央经济工作会议，对国土资源参与经济宏观调控提出了更高要求。一是要保持稳定，继续从严从紧守住土地供应“闸门”；二是要继续完善调控手段，充分利用经济手段、法律手段并辅之以必要的行政手段加强宏观调控，特别是利用经济手段参与宏观调控，包括提高用地成本，利用价格杠杆促进资源节约集约利用，进而促进经济结构调整和经济增长方式的转变；三是利益分配要有利于调动各方面主体的积极性。

　　从现在的形势看，明年各个部门出台调控政策的协调性将会加强，土地政策、社会政策将会注意协调。

　　安神剂之五二手房价稳中有降、供应充足

　　北京鑫尊置地房地产经纪有限公司总经理刘军认为，未来房价一定稳中有降。

　　房价上涨应归责于三个群体，政府、开发商、中介。政府对土地的控制造成供应不足，开发商追求利润最大化，使商品房价格一路飙升，而中介对房价的拉动则在于“吃差价”的盈利模式。与收取代理佣金相比，吃差价的利润要高出数倍，因此不少中介都最大限度抬高二手房交易成交价。而新开商品房在定价时，往往以同区域二手房价格为参考，因此中介也成为目前房价虚高的“同谋”。然而，未来三部委关于禁止中介吃差价的政策，贯彻的力度将很大，市建委为此实行的二手房交易资金监管，将有效杜绝吃差价的现象。这样一来，中介将失去抬高二手房交易价格的动力，而二手房价的下降，也将带动一手房价格的合理回落。

　　其实，在一些被抢购新房所在的区域内，有不少商品房的二手房源。这些二手房也是近年新建，房屋状况很好，一般都是装修过的，且社区成熟，价格比新开楼盘要便宜10%甚至20%。比如望京现在新盘价格过万，而价格在七八千元的二手房源非常充裕。明年，新入市的二手房源保守估计也将增加3~5万套，希望盲目抢购新开商品房的人们，能够改变观念，选择更可靠、更便宜的二手房。

　　　安神剂之六大户型高额征税预期打压房价

　　在年底举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理消费住房，鼓励推广中小套型。

　　刘志峰表示，目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。在大户型的使用成本上，刘志峰说，如同供暖改革一样，针对中央机关取暖大锅饭等现象，今后可能要以个人为单位取暖，而对户型面积偏大的住宅而言，个人将承担更多取暖费，以及相关的各种费用。(详见E6版报道)

　　刘志峰还透露，鼓励小户型的措施还包括设计收费制度改革问题。目前，设计师在对某个住宅项目的设计过程中，都是按照面积收取设计费用，这对设计小户型的项目而言，存在工作量大却挣钱少的问题。今后，这种局面将改变，并从设计费上给予倾斜。

　　编后慌，不择房

　　2006年，似乎任何投资都热火朝天。基金全面飘红，股市屡冲高位，房价，也在节节升高中将一众买房人陷入慌不择路的境地。

　　这是一种危险的信号。

　　这一轮的房价暴涨，根本原因在于短期内有效供应不足，在于结构性失调。适销对路的中小户型成为涨价的龙头，而大户型为主的项目，仍然在困顿中踯躅前行。

　　短期供应不足导致的房价暴涨，对长期的物业价值，是一种严重的透支。在今后两年可预期的大量供应落实之后，这种虚高的价格必将付出代价。

　　对于70年的产权来说，2个月的价格飞涨，根本不足以作为着急购买的充分理由。某些项目的浑水摸鱼，也使得价格的飞涨带着诸多隐忧：产品品质的忽略，开发商销控带来的价格虚高，等等，都给加入抢房队伍的买房人造成可能的伤害。这些猫腻，掩盖在一片繁荣景象之下。

　　慌，不择房。

　　传统意义上的踩盘、比较、对品质的追问等等可贵的买房习惯，不复存在，只剩下唯一的——“冲动”；而在冲动平复、一切归于秩序的未来，代价必将浮出水面。