人口暴增支撑深圳高房价

来源: [观点网] 时间: 2006-11-24 09:21

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　　国家调控政策进入第5个月，深圳楼市价格的成交量在连续几个萎缩的情况下，出现了下降，最新公报的数字表明，今年9月份，深圳市商品住宅价格为9313元/平方米，环比下降12.7%，达到近5个月来的最低点，宏观调控初显成效，住房消费与投资呈现明显的观望态势。但就在此前7月，深圳转让了一块位于宝安中心区的商住用地，以3.27亿元，楼面地价6452元/㎡刷新了宝安区商住用地拍卖历史，随同本次拍卖的其它商业用地也同创新成绩。作为新政后的深圳土地第一拍，其结果令业界哗然。市场预测，这样的地价加上建筑成本和各类费用，销售价格只有达到11000元/㎡以上，才能有较好的利润空间，这个预测不能不让人对未来房价走向有所联想。此后，深圳陆续拍卖新地块，均以底价二倍以上成交，业内人士对房价一致看“涨”。

　　深圳房价为何如此坚挺？目前，深圳在全国经济排名前四位，房地产市场有自己的特殊性，邻近香港、澳门；中国最大的新兴城市；新移民人口高达90%，这些都是支撑这个城市房价居高不下的重要因素。深圳土地经过十几年的房地产开发，城区土地已近枯竭，开始向郊区发展。而与之对应的是人口暴增，深圳总人口从2000年700万增加到2006年的1200万，不到6年间增长近一倍，打工移民大量涌入，使深圳市压力大增，有不完全统计表明，人口已经超过1300万。这样的人口数量大致与广州相差无几，但论人口密度，深圳1952平方公里面积，每平方公里人口密度已经超过6000人，这一数字远比北京、上海、广州高，为全国之冠，与香港人口密度相当。

　　面对城市人口爆发性增长、高度集中和数量庞大的刚性置业需求，城市土地供应与人口增长出现不均衡，导致土地供应在短期内出现“有市无价”。深圳人口增长是房价上涨的主要原因。

　　此外，由于深圳与香港仅一关之隔的特殊位置，深、港在楼价和生活成本方面相差悬殊，随着深港一体化、24小进通关，“深圳居住香港工作”已经成为现实，近几年港人在深购房已经成为潮流。深圳房地产市场的发展也引来不少“国际炒家”关注，这些人主要来自香港，据深圳统计局统计表明，深圳楼市投资比例已达17%。其中香港人占80%以上，但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳业界专家分析，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。而国际房地产市场的投资率警戒线应是20%。可以说深圳房价上涨客观因素多于主观因素，人口增长迅速是原动力。

　　在新政实施之后，深圳楼市前景多了一些不确定因素，从近几月成交量萎缩表明，很多置业者处于观望，不敢冒然入市，但作为自住者要买房的仍然在买，消费大潮难以抵挡。但从长远看，需求是刚性的，房价增长是必然的，用深圳开发商们经常说的一句话表述：只要能在深圳拿到地，就一定能发财。这从另一角度反映了深圳楼市的基本面。