观点问道古城地产对决巅峰

来源: [观点网] 时间: 2006-11-21 10:32

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　　城市·观点论坛西安行”精彩落幕

　　“宏观调控不是打压楼市，而是为了产业的健康发展。”“市场应当成为决定企业、行业发展的主导力量。”昨日，由本报和观点机构、临潼区人民政府发起并主办的“城市·观点论坛西安行”激情上演。来自国内房地产行业的专家和行业精英参加了本次活动，论坛期间精彩的观点不时碰撞出思想的火花。正如西安市政府副秘书长梁锦奎在论坛上所说，此次论坛上的各种观点，一定会对西安的发展带来重要启示。

　　专家大腕齐聚临潼

　　本报副社长黄怡在昨天论坛致词中表示，作为陕西日报旗下的子报，三秦都市报一直致力于媒体责任的践行，我们力求起到消费者和开发商之间的桥梁作用，这也是我报将“城市·观点论坛”引入西安的目的。

　　临潼区副区长徐明非和观点机构负责人陈诗涛也分别致词。

　　此次论坛主办方邀请了著名经济学家钟伟、王小广，中国房地产住宅研究会常务副会长张元端，地产操盘大师林少洲，营销专家黎振伟，建筑设计大师刘力，建材风尚领导者谢岳荣，加拿大宝佳国际建筑师有限公司高志等专家学者，还专门邀请了省工行、省建行以及西安市国土资源局、西安市房屋管理局、西安市工商局房管所、临潼区建设局、区房管所的有关领导以及本土和外埠开发商、媒体近300人参加了在临潼举行的此次论坛。

　　地产观点不断交锋

　　论坛由本报社长助理罗荣燕担纲主持，论坛现场通过演讲、对话等方式探讨了目前房地产业所存在问题、对策及未来发展等内容，对指导西安的房地产行业在国家宏观调控背景下的继续发展起到了一定的作用。此次论坛以“城市动力与地产发展”为主题，并针对地产金融；危机下的生机；中小开发商的生存之道；二线城市房地产营销现状展开探讨。来自利君集团、中诚地产、颐和集团、中宇地产的负责人与国内知名专家精彩对话，宏观调控如果要取得成效，措施必须科学适度，并趋向市场化，各方面必须集思广益，所以要做参与者，而非旁观者。做到以上这些，才能从博弈者、对抗者，变身为支持者、得益者。

　　论坛对话过程中气氛异常热烈，大家一致认为，此次论坛是西安房地产界近年来开得非常成功和参与性极强的一次盛会，让参会者受益匪浅。论坛结束后，意犹未尽的开发商在会下继续与所青睐的人抓紧时机交流。一位开发商情不自禁地告诉记者：“感谢主办方为我们提供了这么好的机会，能够享受到一场难得的思想盛宴”。

　　《陕西日报》副总编辑、《三秦都市报》总编辑杨建民在论坛结束致词中讲，这个论坛办得非常及时、非常有价值，信息量很大，内容非常丰富。

　　当日下午，由《中国经营报》、《第一财经日报》、《经济参考报》等国内二十多家主流媒体组成的观摩团兴致勃勃地参观了本地知名楼盘。

　　本次活动由箭牌卫浴、中诚地产、利君集团、中宇地产、鼎正广告特别支持，焦点房地产网、观点网、西安房地产信息网、新浪陕西房产网全程直播。

　　主办机构

　　杨建民：西安地产孕育巨大商机

　　我想这次论坛一定会为未来的西安房地产开发营造一个良好的氛围。我们应借此展示西安地产的核心竞争力，提升房地产业的整体素质，从而促进城市发展，为构建西安和谐人居环境做出贡献。这个论坛给我们一个信息，非常及时、非常有价值，信息量很大。好就好在它的内容非常丰富。原因只有一个，我们都需要信息，我们都需要市场，我们都需要发展。

　　把城市观点论坛引入西安，引入三秦大地，刚才各位的发言至少为我们解读了政策，传递了信息，提供了经验，拓展了思路，带来了希望。历史上就有“西有罗马，东有长安”一说，当今的陕西西安正随着科学技术的发展而快速地发展变化着，孕育着巨大的地产商机。

　　陈诗涛：论坛助推西安地产再次起飞

　　城市观点论坛是我们中国行的第五站，从南京到济南到广州，论坛伴随着中国的房地产业即将走过2006年。在大环境下城市观点论坛一直坚持自己的声音，在不同的城市，针对不同的阶段，有不同的地域特色，探讨房地产发展的新思路。

　　2006年以来，房地产企业开始向专业化、企业化转型，开始跨区域发展，与资本结合更为多元化，也更为关注自身的属性。这些特性意味着中国房地产业将更为规范。西安作为大西北的中心城市，而且房地产市场充满了活力和吸引力，因此我们将城市观点论坛的西北首站选在这里。我们相信西安必将进入一个异彩斑斓的时代。所以我们今天的论坛，能为西安房地产发展带来一定的动力！

　　徐明非：为打造中国第一景区努力

　　随着临潼区的快速发展，城市人口数量的增长，区房地产呈现良好发展势头，两年来已有近20家相当规模的房地产开发企业入驻临潼，开发了中国临潼石油生活城等项目，改善了居民的住房条件，完善了城市功能，提高了城市品位，推动了经济社会的快速发展。房地产业已成为我区经济发展的主导产业。

　　目前，我区基本形成以温泉开发为主的旅游地产和以疏解旧城压力的新区板块。未来临潼区将以“东连、西进、南抑、北拓”为发展战略，进一步拉动城市发展。我们将认真听取各位专家的意见，用科学的思想指导发展，不断推动房地产上水平，为创建和谐临潼，打造中国第一景区努力。

　　专家观点

　　张元端：经适房出现正增长

　　在认真贯彻宏观调控各项政策的形势下，我国房地产开发保持了稳步快速的发展。“国六条”规定了一系列的经济政策，强化住房保障，这是房地产宏观调控取得的重大成果。强化住房保障将加快低收入家庭解决住房问题的步伐，经济适用房投资连续几年出现负增长的局面得到了抑制。经济适用房从今年开始出现了正的增长，而且增长幅度是8.9%。以市场为导向，通过深入改革建立合理科学的住房制度，使住房供应机构与住房消费机构相对应。我们相信，随着调控政策的认真落实，我国房地产业一定能够更加健康、持续、快速的发展，最后我希望西安市房地产业能健康、持续的发展。

　　王小广：经济增长是房地产业的重要保障

　　房地产的发展应该是建立在竞争力的发展上，产业有竞争力了，居民的收入提高了，就会对房地产形成一种需求，这是一个结果。还有就是房地产是否调整和波动取决于市场。

　　一个城市房地产要发展，一定是建立在人口增长的基础上，一定要吸引人，让所有的人力资源，社会的其它资本资金向这里聚集，因为城市发展在于集聚效应，人口增长是房地产发展最重要的一个点。我感觉到陕西应该在民营经济的发展和经济的活力上要通过体制创新，通过调动民营企业的活力，使经济增长加快，保持高质量的增长，这也是对房地产发展最重要的条件。西安要依据城市特点来做文章。注重发展和宜居不相符，而不宜居以后房地产会贬值，所以必须在宜居上要做得好。

　　钟伟：抑制供给会导致房价上涨

　　需求决定供给。商品房销售价格取决于成本，房价取决于供给和需求。如果市场是完全竞争的话，到最后价格将趋近于成本；如果存在管制，这个价格不会趋近于成本。纠缠于房价问题毫无意义，其背后是土地出让制度以及房地产销售模式。如果仅仅抑制供给，一定会造成市场价格猛烈上涨。如果同时抑制供给和需求，市场一定萎缩。

　　进入今年以来房产价格进一步上涨，这个基本特征是抑制供给的。有一些措施可能抑制房价上涨，比如放开容积率、限制高收入阶层拥有多套住房、开征物业税、让经济适用房向商品房靠拢对开发商来说，应该关注市政基础的投入，一个城市只有大量投入市政基础的时候，这个城市才会有大的发展；再者，有国际化的融资平台才会使资金链不会断续；另外，有更专业化的企业架构和更可复制的商业模式，企业才可能获得更大的发展平台。

　　郑世骅(西安市国土资源局政策法规处处长)：西安土地供应指标严重短缺

　　从全国土地供应形势来说，西安现在作为一个西部中心城市，土地供应指标严重短缺。现在我们已经把2010年的指标用完了，面临这样一个严峻的形势，在土地的供应上保证市场重点建设项目，居民住宅建设方面现在面临很多压力，作为政府管理部门现在也在积极采取措施，争取国家的支持。

　　李朝东(西安市房屋管理局市场处副处长)：西安楼市要在稳中求发展

　　国家的调控是非常好的。但是作为西安市来讲，西安有别于一线城市，因为西安的经济适用房价格，大家知道在2500元左右，西安的商品房价格在3000元左右，就是差价不足5%。这样的房价是低收入者买不起的，除非有福利。真正要解决中低收入的话，就是要大力推行廉租房，因为西安有西安的经济状况。

　　许定耀(中诚地产董事长)：为临潼百姓建设美好家园

　　来到临潼，我希望把宁波新的想法带到临潼来开发，为这里的百姓建设美好家园，让他们住得舒心。我们有这个决心和信心。房地产开发的优劣关系到整个城市形象的好坏。我们希望在当地政府更加有力的支持下，为区域发展建设做出更多的贡献。

　　李喜源(利君集团董事、利君明天项目总经理)：给市民提供最舒适的房子

　　作为我们所建造的房产和地产来说，我们给西安市民提供的是最舒适的房子。作为一个有社会责任的企业，我们应该为西安做贡献。我们有责任来推动西安向一个更加美丽和现代的城市过渡，这是我们西安所有人的责任。

　　精英对话

　　新政后宏观层面解析西安地产大趋势

　　主持人：西安90%的企业是中小型企业，但是市场活跃度非常高。土地供应情况已将2010年的用地指标透支，但是土地在开发商手里没有形成有效的房子供应，你认为这是一个什么现状？

　　王小广：这是一个好的时期，说明市场竞争比较充分，所以房价相对来讲比全国低。竞争就是在一种压力下的竞争，适应市场和政策，通过兼并和合并的办法都可以解决，这取决于企业的生存之道。

　　主持人：你刚才介绍了四种平抑房价的办法，第二个你提到限制高收入阶层购买住房，这里面有一个知情操作的问题，你是怎么看的？

　　钟伟：第一，我想说一个城市的开发商数量和一个城市房价没有多少关系。第二，关于中小开发商，严格执行三年前制定的按揭制度和金融风险的关系，非常不确定。第三，要解决高收入阶层有多套住房而中低收入者阶层没有住房的问题。富人去投资房地产，房子并没有增值。现在看起来，有可能执行一条办法，就是通过商业银行对高端客户的所谓财富中心区购置一些房地产，这样子可以解决房子的空置问题。

　　西安地产营销模式如何创新

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处常务副总建筑师刘震宇认为，地产的营销应该是七分在营，三分在销。开发模式决定产品模式，研究它真实的接触程度，而不是强迫它去接受创新，是要以人为本。

　　广州颐和集团的赵永爽：我感觉西安是开发商的天堂，房地产这个产业是由很多人来配合的，真正把这个整合起来的是做营销的。开发商不仅是制造者，也是城市的建设者，还是社会和经济发展的推动者。