银行抢滩个人房贷市场

来源: [观点网] 时间: 2006-10-31 00:02

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和平

　　国家宏观调控下，房价的增速已经开始刹车，但银行业对于房贷的放贷热情却丝毫没有减弱。最近一个月以来，一场银行间的个贷竞争悄然兴起，银行个贷产品创新进入密集期。继深发展、招行后相继推出循环贷款、存低贷业务以后，浦发银行也推出了个贷万能还款的创新业务，在传统的等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息还款方式外，还增加了本金等额递增、本金等额递减等方式，民生银行也在近期推出了直客式二手房按揭。

　　面对这些让人眼花缭乱的贷款名称，最近打算贷款买房的很多消费者有些摸不着头脑。究竟应该选择固定利率还是优惠利率，还是应该尝试一下虽然不享受优惠利率但是可以随时提前还款的“存低贷”呢？针对买房人的困惑，记者日前采访了业内专家。

　　个贷市场谁主沉浮？

　　几乎在浦发行推出万能还款方式的同时，农行和建行等银行也在个贷领域使出新招，方式各有不同。兴业银行也适时出台了最新的房贷政策，突破了“购房者年龄＋贷款年限”不超过65岁的业内惯例，将其延长到了70岁。中国农业银行也在成都、北京等房贷市场发展较为成熟的4个区域，推行了“置换式住房贷款”业务。同时，招商银行推出了“随借随还”业务。

　　“从目前来看，各种房贷品种所取得的市场认可度与其宣传的力度并不成正比。”某银行内部人士透露，近期房贷品种频出的根源，表面上是为争夺“金九银十”黄金季的市场份额，房贷暗战的背后真实逻辑是各家商业银行对于优质贷款的争夺。

　　据该人士透露，房贷业务在各家商业银行个人贷款消费类项目中平均占据了70%的份额。近来由于宏观调控造成商品房交易量下滑，市场弱势明显，各商业银行也只能频频出招揽客。

　　事实上，从年初开始房贷市场就一直竞争不断。到目前为止，每家商业银行都不止一次推出新的房贷品种，单就深发展而言，一年就接连推出了3个房贷品种。

　　专家指出，每个房贷产品都要有2到3年的市场培育期。从目前的市场反应来看，商业银行依靠华而不实的房贷品种对市场的吸引力并没有起到实质作用，商业银行单纯依靠房贷品种来吸引客户的阶段到了开始转向的时候了。

　　还款：我行我素最重要

　　近期银行房贷业务出现的几种还款方式最大的特点在于新增了本金等额递增和本金等额递减还款方式，能使客户组合还款时，结合当前的经济实力、还款能力，将整个还款期分为最多8个还款段，自主确定每段时间内的贷款金额、贷款期限和还款方式。其中，以浦发银行近日推出的万能还款方式最为新颖。

　　举例说，一位购房者购置80万元的房产，考虑到现在的经济实力、现金流和未来的薪资水平，他最多可承受月供4000元。李先生申请的是50万元20年房贷，他可采取如下还款方案：第一阶段，也就是还款前3年，固定本金1000元／月；第二阶段，中间8年，固定本金4000元／月；第三阶段，最后9年，固定本金740.74元／月，本金还款随贷款期限的增加而逐渐减少。

　　“传统的还款方式中只涵盖了等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息方式，基本没有考虑客户的现金流的情况和需要，客户可取得的自主空间较为狭小。”浦发行负责业务的经理说，无论是双周贷抑或是循环供，传统的还款方式大多是基于对还款周期的改变，并没有触动到本金的收益，浦发行此举对还款方式的调整，已触动本金的支付，从而利息的收取也发生了变动。这是消费群体最为关注的地方，也是浦发在还贷方式上改革最大的地方。

　　浦发行负责该业务的经理同时介绍，在这种还款方式中，浦发的理财顾问在其中的角色十分微妙。他要根据客户人生不同阶段的收入及支出，充分兼顾利息支出。据悉，此还款方式的应用空间包括了个人购房贷款、个人商业用房抵押贷款、个人消费贷款等多个领域。

　　直客：省下万元服务费

　　近日，中国民生银行在北京正式推行“直客式二手房按揭”，市民今后在办理二手房按揭时，不但手续简便许多，服务支出也大为减少。以客户购买一套70万元左右的二手房为例，按揭八成，在银行直接办理按揭的情况下，可节省高达2万元的各类服务费用。

　　据介绍，民生银行推行的“直客式二手房按揭”是指，二手房买受人不论是自行成交还是通过经纪公司撮合完成交易，均可以到民生银行申请贷款，由银行直接受理，不指定经纪公司，中间环节少，完全免除律师费用。

　　与传统的按揭方式相比，直客式服务模式具有很多优势：首先，直客式贷款费用低廉，免除了律师审核环节，无律师费，因此大幅降低了购房人的按揭成本。对于符合公积金中心贴息标准的客户，还可以享受公积金贷款利率水平的优惠，使您的贷款利息降到最低。其次，资金更安全。银行为买卖双方提供“资金监管服务”，由银行全面监控按揭款项，保障交易资金的安全、交易的合法性，维护买卖双方的利益。另外，直客式按揭免除了律师审核环节，时效性大大提高，最快过户当天即可放款。

　　据一家大型房产机构统计数据显示，9月份北京二手房成交量较8月份增长31%，与去年同期相比增长41%。同时数据也显示，继8月份北京二手房交易出现回暖后，9月份二手房成交均价继续小幅走高。二手公房成交均价已达6357元／平方米，较8月份增长了70元／平方米；二手商品房成交均价为6746元／平方米，较8月份增长了136元／平方米。由此可见，目前二手房市场仍以不断增长的刚性需求为主，但是由于绝大多数购房者购买二手房多是为满足自住需求，所以不断上升的房价直接导致了按揭成本的加大。中国民生银行新推出的“直客式二手房按揭”，无疑为北京二手房市场注入了强心剂。

　　专家视点

　　房贷政策变动尚不会影响市场走势

　　近日，北京银监局对未封顶楼房发布紧急“封堵令”，民生银行、浦发银行等多家商业银行也已经收到相关文件并在近期从一些未封顶的楼盘项目撤出。此外，一项统计数字显示，今年1-9月，北京市完成房地产开发投资1053.4亿元，比上年同期增长16%。虽然9月份房价的增幅比1-8月低0.8个百分点，但依然保持着较快的增长速度。那么在政策和市场的双层夹缝中，房价究竟何去何从？

　　业内专家日前指出，未来楼市的发展将取决于市场上供需力量的变化以及消费者的心理预期。数据显示，截止到2006年10月15日，市场中累积的住宅供应量突破1000万平方米，而9月份的成交量才150万平方米，供过于求的现象很严重，同时多数的消费者仍处于观望状态，在这种情况下，市场很难快速升温，成交冷淡的状况仍将持续较长一段时间。

　　虽然如此，但专家仍然认为，从长期看，房地产市场仍将会保持一种较为稳定、快速的发展。专家认为，由于我国城市化和工业化的历程仍未完成，城市人口仍有很大的增长空间，新增城市人口的居住需求是房地产市场长久发展的有力支撑。另外，西方发达国家的成功经验表明，房地产对于提升居民的生活品质、拉动国民经济增长有持久、重要的作用，这对于致力于经济发展的我国政府来说，会起到借鉴的作用。中国金融体制的改革正处于紧要关头，房地产市场已和金融市场形成紧密联系，从金融安全考虑，政府不会将房地产逼入绝路，造成银行坏账的升高。

　　因此，专家认为，近期房贷市场的频繁动作不会对房地产的走势产生重大影响，短期内房地产市场很难走出颓势，成交低迷的状态仍会持续一段时间，但从长期看，房地产市场仍具备快速、稳定发展的潜力。

　　“第三只眼看银行”专题报道即将隆重登场

　　2008年第29届奥运会的到来给各行各业带来了极大的商机，同时也提出了很高的要求，对金融业同样如此。如何规范服务行为、提高服务质量，既反映银行管理理念与文化、金融创新水平和综合竞争三能力，也直接关系到金融消费者的切身利益。

　　　为了保护金融消费者的合法权益，营造公平健康的金融环境，督促商业银行规范服务行为，改进服务质量，提升首都银行业的核心竞争力，北京银监局于今年5月制定下发了《商业银行临柜业务服务质量评价办法(试行)》。该《办法》推行以来，收效显著。各大银行也纷纷提高自身的服务水平，以接受消费者的监督。

　　然而，树立良好的服务口碑必须从每一个细节做起，而且必须始终如一地保持下去。记者在调查中发现，很多银行在窗口服务方面表现还不稳定，还存在不少问题。为了配合监管部门做好银行服务的质量评价，创造一个良好的金融消费环境，本报投资理财周刊从下周开始将陆续推出《“第三只眼睛看银行”专题报道》。

　　我们将选择中央办公区商务人群集中的区域，对银行的窗口服务进行评估。评估标准参照北京银监局出台的《商业银行临柜业务服务质量评价办法(试行)》，分别从服务环境、服务效率、服务质量和服务管理4个层面展开。我们将选择营业规模、营业面积相近的银行，以体验式方式，按照统一的标准对所体验的银行营业网点进行抽样评分。每周体验一家银行，进行横向对比，希望对首都银行业提升服务质量起到积极地促进作用。部分参考指标如下：

　　部分评价指标

　　服务环境

　　①大厅的整洁度

　　②等候区的位置摆放，有无秩序，椅子的舒适度等

　　③保安的数量，职业程度

　　④有无残疾人通道、吸烟区、一米线的设置等

　　⑤室内温度，夏天冷气，冬天暖气的开放

　　⑥ATM的数量，能使用的数量，反应速度

　　⑦功能分区，形象识别

　　服务效率

　　①窗口开放数量，是否能依据不同的高峰营业时间和不同业务品种的业务量，合理安排柜员

　　②柜员处理业务的熟练程度