商业地产转投二线城市

来源: [观点网] 时间: 2006-10-24 16:25

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　　在央行上海总部日前发布的一份报告中显示，第三季度上海商业银行新增的房地产贷款中，商业地产开发的贷款占到了近9成，达到了66.4亿元。而根据英国金融时报的报道，由于私人投资者、养老基金和企业争相购买房地产，今年上半年，全球流向商业地产的资金达到了创纪录的2900亿美元。

　　由此可见，无论是在开发领域还是投资领域，商业地产仍然保持着较高的增长，市场对商业地产的前景也是信心十足，特别是在商业地产的开发领域，逐年增加的开发量显示了开发商“分一杯羹”的决心。

　　然而，另一个最新的市场动向却显示，商业地产的一些投资者因为饱受一线城市投资成本的升高以及竞争的日益加剧，纷纷转投二线城市，给中小城市的商业地产带来大量的发展机遇。

　　二线城市比一线更诱人

　　目前，在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，并迅速拓展店面。如沃尔玛、乐购、百盛以及屈臣氏、国美、必胜客等这些大卖场、百货餐饮类商家都在快速向中小城市延伸。戴德梁行高级助理董事张家鹏认为，这些零售商的向下发展对于有效消化中城市的商业物业面积、降低商铺空置率将是十分有效的。而这些大型专业连锁运营商进入这些中小城市，也将加大地区内的商业竞争，激发当地市场的商业活力。

　　据了解，近两年商业地产的大宗买卖交易虽然日趋频繁，但主要都是局限在北京、上海这样的一线城市中。由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，所以不少大型物业的投资者开始广泛关注中小城市之项目，尤其是对当地位于中心位置、有稳定租约之物业有较大兴趣。而这些大型投资者的向下发展为中小城市商业地产发展商拓展了新的变现渠道，实力雄厚的投资者在另一方面也有利于保障商业项目的产权统一，使二线城市尚不成熟的商业地产可持续发展。

　　城市商业网点规划日趋理性

　　一份最新公布的“2006中国内地商业城市榜”显示，商务成本相对北京、上海低很多的长三角区域内的省内排名极为靠前。在排行榜的前10位排名中，长三角城市占据6席,分别是杭州、上海、无锡、宁波、苏州、南京；而在前20名中，位于长三角的绍兴、常州、温州、台州也相继入选。

　　根据排名来看，当地商务地产办公成本越低的城市排名越靠前。比如排在城市榜第一名的杭州，因为交通和区域优势非常明显，尤其是距离上海较近，但办公成本却远远低于上海。

　　业内人士认为，从整个长三角来看，这里的商业地产投资潜力非常大。浙江有充足、丰厚的民营资本作为支撑，江苏则有大量的跨国企业进驻投资，这些省区内目前的商业地产成本越低，因此吸引投资者的机会也就越大。

　　这样的规律显然与住宅市场的开发有着异曲同工之处。早在几年前，很多住宅开发商就已经将开发触角伸向了长三角，以及更广泛的二线城市区域。而如今，商业地产也步其后尘开始布局这些区域内的商业地产市场。

　　然而，不可忽视的是，大量开发商涌入二级城市也为当地的商业地产市场埋下了潜在的隐患。之前，由于对商业地产的发展缺乏有力的控制规划，在一定程度上促成了近几年商业地产的迅猛增长，过程中也产生了很多问题项目。这些项目在位置、规模、定位等方面未能做到和谐匹配，因而形成了空置，造成了城市资源的浪费，而这种现象在中小城市更为明显。

　　近两年，政府相关部门曾经数次下发文件要求各级政府对商业网点进行控制性规划，规范商业地产开发。这些有针对性的行为无疑将对目前中小城市商业面积的增长形成制约，防范无效商业面积供应的产生，保障城市商业地产的良性发展。

　　而面对市场的变化，张家鹏表示，开发商在中小城市运作商业项目时应进一步放开视野，在招商时可考虑跨越更广区域实施招商；对于优良位置之物业，在资金安排允许的情况下，适当持有一个阶段后再进行变现将有可能取得更佳回报。