东资西进瓜分房产“蛋糕”

来源: [观点网] 时间: 2006-10-24 08:47

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　　记者日前在长江三角洲和陕西和宁夏等西部多个省区采访了解到，受国内流动性货币总量大、西部地区土地资源相对宽裕、房价上涨空间大等因素影响，东部一些房地产开发商近两年开始大举前往中西部投资。当前，部分西部城市已经出现了房地产投资规模过大、商品房空置率上涨过快等泡沫苗头。

　　南京市一位房地产开发商告诉记者，他的一个朋友以前主要在东部沿海城市做项目，去年开始把资金转移到西部。在西部某市，当地政府招商引资的条件优厚，这位朋友买到的大块土地每亩仅为10万元左右，还不到东部二线城市的十分之一，而且当地政府答应为配合开发，同时启动配套项目。结果他开发的一个中高档楼盘，第一期开盘价在1600元/平方米，属于当地最高价，结果不到一个季度就卖掉了一大半，资金迅速回笼。预计二三期的房价肯定会上涨，于是准备长期在西部干下去。

　　东部开发商大举进军西部

　　西安交通大学杨东朗教授告诉记者，从西部中心城市房地产业的开发资金来源看，东部资金近两年发展势头很猛，且大有增加之势。宏观调控对房地产东资西进影响不大，西部市场起步晚、规模大、需求量大，目前的供需还不平衡。西部地区房地产开发成本低，劳动力价格低。这些有利条件使得东部房地产开发商投资西部目前已形成一股潮流。成都、重庆、西安、兰州、银川、昆明等西部城市成为东部开发商投资的重点。

　　近年来，上海、深圳、北京等地不少大开发商如中国海外建设、和记黄埔、绿地集团，深圳金地等企业纷纷到西安注册公司。2005年上半年，世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔三家香港房地产公司，相继在中部城市武汉投下超过80亿元的巨资开发房地产。

　　中西部城市的房地产收益率上升速度高于东部，这是促使房地产资本流向西部的根本原因。宏观调控以来，东部土地资源紧缩，房地产项目土地成本迅速增长。同时，近两年东部城市房价趋于平稳，短期内出现大幅上涨的可能性也不大。房地产开发企业的利润空间受到了挤压。相对来说，中西部地价偏低，房价上升的空间大，开发商有利可图。

　　地方政府通过“板块炒作”吸引东部开发商

　　成都市一位房地产业内人士告诉记者，国内许多大城市都采取“板块炒作”的方法吸引开发商，拉动房地产发展。所谓“板块炒作”，就是地方政府通过短时期内在某个区域高强度投入，迅速改善基础设施，营造出适合房地产业发展的整体环境，从而吸引开发商投资。

　　成都市的城东北板块这两年就是通过加大基础设施投入、改造交通条件等手段，吸引了大批东部以及本地的开发商。据当地国土部门公布的资料：2003年，深圳万科首先进入这里开发楼盘；2005年6月9日，金房集团以每亩161万元的价格拿下城北80亩地；12月6日，华润置地以21.4亿元竞得“420厂”用地，净用地面积约840亩；12月9日，来自福建的庆辉公司以每亩294万元的价格拿下城北20亩地；12月6日，同样来自福建的兴元房产拍下驷马桥旁的131亩地，成交价每亩达266万元；来自深圳的合能公司以每亩170万元的价格拿下东林村近50亩地。2006年3月31日，北京首创拿下城东国光厂102亩净地，成交价达382万/亩，均价预计超过5000元/平方米；当天，蓝光以198万元/亩拿下驷马东侧一宗地；今年4月11日，成都通瑞汇港置业以246万元/亩拿下量具刃具厂204亩地，均价预计在5000元/平方米左右；一个月前，合力达拿下五块石商贸圈内的50多亩地，开发映日荷花，均价预计在4500元/平方米以上……据了解，对于成都东北板块，除了万科、中海、首创、融创、万达、深国投、滕王阁、保利以及中信集团等大企业外，还有来自香港的和记黄埔、瑞安，新加坡的仁恒、天立，菲律宾的顶峰集团等都有投资意向。“

　　与成都相类似的西安和银川等西部省会城市，政府也都纷纷投巨资开发新区，以板块经济吸引东部投资商前来开发房地产。

　　部分西部地区出现泡沫苗头

　　有关专家指出，东部开发商大举进军西部后，西部中心城市的房价近年来快速上涨。在国家有关部门定期公布的国内城市房价涨幅排行榜的前列，时常能看到西部城市的身影。成都、西安、重庆、兰州和银川等西部主要城市，主城区房价上涨速度近年来甚至超过了我国中部的一些主要城市。即使是西部经济欠发达的城市，房地产的增长势头也很迅猛，有的已经出现了泡沫的苗头。

　　记者从宁夏回族自治区统计局获悉，今年前8个月宁夏房地产市场出现投资、空置双向增加的矛盾局面。一方面房地产开发企业完成投资43.24亿元，同比增长4%；另一方面商品房空置面积已经达到277.57万平方米，同比增长35%。国家新出台的规范房地产投资的政策明确规定，企业购置土地而不开发，一年以内要加收占用费，两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快了土地开发的速度。

　　今年1月至8月，宁夏全区房屋施工面积为942.28万平方米，比上年同期增长15.1%。全区房屋新开工面积增势强劲。商品房新开工面积512.39万平方米，同比增长30%。从开发资金分类占比上看，资金来源中增幅最快的是银行贷款。全区房地产开发企业到位资金43.04亿元，其中，国内贷款9.98亿元，增长93.9%，增幅居各类资金来源之首，在全部资金来源中所占比重由上年同期的12.9%上升为23.2%。

　　根据国家信息中心提供的数据，今年上半年，我国房地产开发企业完成开发土地面积10973万平方米，同比增长了34%，而去年同期增幅仅为3%，增幅同比提高了31个百分点。记者从人民银行南京分行获悉，今年一季度西部不少省市固定资产投资增势强劲。房地产业内人士表示，中西部房地产这种势头发展下去可能会出现“过热”，出现1992年至1996年期间的房地产“泡沫”和“烂尾楼”现象并不是没有可能。因为中西部的商品房空置率一度呈增长之势，部分地区甚至高于全国平均水平，有引发规模过剩的风险。同时，中西部地区居民收入水平与东部相比还有较大差距，而中西部一些城市房地产竣工规模却超过东部大城市。

　　杨东朗和宁夏大学经济管理学院教授赵智宏分析，东部开发商大举进入西部对于发展区域房地产市场有积极的一面。尤其是一些超级大盘类似于一个小城镇，能够迅速汇聚人气，带动周边服务业发展，解决就业等问题。但这些项目对周边同等类型地块的楼盘价格起到了标杆的作用，拉动区域房价快速上涨，透支百姓购买力，也在区域内形成了房地产泡沫，增加产业风险。

　　另外，不规范的开发企业会给产业发展带来很大的风险，由于这类开发企业抗风险能力弱，受到政策影响也比较大，可能给消费者和开发企业造成巨大损失，并加大银行风险。因此，政府部门要对房地产开发商加强管理，引导房地产市场走上理性发展的道路。