"双限"引发争议福州千亩保障房用地"流挂"

来源: [观点网] 时间: 2006-10-20 09:48

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　　区别于以往土地挂牌交易时的热闹景象，福州市土地发展中心交易大厅18日大门紧闭，挂牌出让城区千亩保障房建设用地最终因公示到期而无人报名并交纳保证金，当日即宣告"流挂"。

　　福州市近两年来一直实行商住房土地限量供应，如此大规模的土地出让竟受冷落，其中的原因何在？

　　交易门槛难进

　　10月9日，福州市土地发展中心推出了标的号为宗地2006挂-09号、面积为1026多亩的保障房用地的公告，这是福州首次推出保障房用地交易，也是福州近年限量供应商住房用地以来挂牌交易土地数量最大一宗。

　　"根据要求，这六幅地块实行整体打包交易，竞买方必须一次性把这六块地捆绑拿走，起价13.1亿元，这对开发商而言压力很大。"福州市国土资源局有关负责人说。

　　福州市政府要求开发商必须拥有较强的实力，以利于保障房能够保质保量完成。据公告要求，参与竞买的开发商注册资金不低于一亿元、自2004年1月1日以来投资开发的住宅项目竣工总建筑面积达150万平方米以上、报名前20天内每日结算时点企业现金存款不低于15亿元等。

　　公告还要求，开发商给付成交地价款按7∶3比例分两期缴交，即第一期为土地使用权出让合同签订合同之日内五日内缴交70%地价款，另外30%则要求60日内缴交。

　　对于本次土地建设竣工日期和面积也有相关规定：开发商确保竞得后社会保障房年度竣工面积不低于100万平方米；取得施工许可证后多层住宅须一年内竣工，25层以下高层住宅须一年半内竣工。

　　这就要求开发商对六幅地同时动工。这六幅土地是带规划出让的，必须报批市建设局和规划局，却需要一定时间。"这样的交易门槛太高了，很难进。"福州一位不愿具名的开发商认为。

　　"双限"引发争议

　　福州市政府此次要求保障房用地建成商住房后限定于向中低收入市民销售，并且售价大致限定在2800元/平方米。

　　福州一些房地产专家分析，这些地块位置都远离市中心，交通不便，保障房销售对象将有严格限制，楼盘周边生活配套又要求较高，趋于理性的开发商都担心投资风险过大。房地产分析人士刘福泉告诉记者，此次保障房用地交易"流挂"属于正常的市场行为，"主要是开发商嫌利润太薄，最为致命的是实行限价。"

　　但也有持不同看法的业内人士认为，由于2800元/平方米这个售价低于现在市场的一手房均价，所以销售风险一点都没有。此次六幅地捆绑出让每亩单价为128万元，楼面地价约为825元/平方米，这也明显低于周边商品房的市场价格，开发商仍有利可图。

　　福州大学房地产研究所王阿忠博士告诉记者，近年来的限价房举措在上海、宁波等城市相继都推出过，购买人群标准的制订一直被认为是保障型限价房计划中最难的一个环节。"一方面，难以平衡各方利益；另一方面，限价房都位于偏远地区，虽然价格低廉，但少有人购买，造成各方被动。"

　　记者与部分开发商接触发现，虽然有诸多限制条件存在，中低收入的购买人群标准也仍在研究，但大多数开发商最担心的还是，限价房一旦推出后，所限定的购买人群没有足够的购买力。

　　"开发这么大面积的保障房对于大多数福州开发商来说，没有经验可借鉴，完全是一个新课题，准备不足也让福州有实力的开发商不得不处于观望的状态。"王阿忠认为。

　　政府面临难题

　　福州市国土资源局日前对千亩保障房用地规划正在做紧急的规划调整，并上报福州市政府，由福州市政府研究后再作具体对策。

　　有关人士透露，福州市推出限价商品房原意在"一箭双雕"，一为社会保障，二为消除市场垄断，防止房地产泡沫。但保障房用地的"流挂"让福州市政府面临难题，福州首批社会保障房能否如期面市亦成悬念。

　　部分福州市民向记者表示，大力发展保障型限价住房，对于稳定区域房价，促进和谐社会的建设都是一件好事，政府应花力气组织多方力量进行开发，全力保障部分住房困难的市民需求。

　　专家分析，以停止住房实物分配为标志的中国住房制度市场化改革已走过了八年饱受争议的不平凡历程，一方面住房制度的市场化改革势如破竹，另一方面住房保障制度建设却停滞不前，造成房地产市场目前的跛足之势，进而导致了近年来各地推出"限价房"政策似乎都有超出宏观调控范围的问题，甚至有干涉企业的商品定价之嫌。政府在具体的定价上，一方面要让部分中低收入家庭承受得起，另一方面还是要适当尊重市场秩序，这是一对矛盾。

　　业内人士认为，在市场经济条件下，一切经济行为都受价格的支配，价格是一只看不见的手，调节着社会的经济活动和每个经济单位的经济行为。所以在发达国家成熟的市场经济体制中，一般都尽量避免采用价格规制手段，即便是对宏观经济进行调控，政府应多采用调节市场，然后让市场引导企业的间接干预方式。