细则出台加重市民观望情绪广州房价一年后或降

来源: [观点网] 时间: 2006-10-19 11:44

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　　五年规划出台后，立即引发了网友与业内人士的关注，不少人认为这是广州房价在连续走高三年之后开始回落的信号，特别是这次规划非常详细的规定了中低价位、中小户型的比例和套数，如果严格执行，对抑制目前高涨的房价起到非常重要作用。在本周四下午2点半焦点房地产网举办的“焦点房谈”中，广州维森置业董事总经理张维纶认为这次细则的出台是宏观调控的另一只鞋子掉下来了，而且这次砸的很重，房地产市场将会在1年后左右出现拐点，房价将会开始下降，房地产的产业模式也会发生变革。广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司执行董事陈柳青也认为这次政府是认真的，开发商将不再“自由”。珠江恒昌市场推广总监杨天颖也认为这个细则出台对房价会起到很好抑制作用，政策如果能严格执行必将对房地产市场产生革命性的影响。>>>>>>广州明年建482万平米中低价房市中心有8.4万套

　　观望情绪加重房价一年后可能会将

　　在国庆黄金周中，消费者与开发商的博弈还在继续，从阳光家缘10月8日—11日统计数据来看，每天成交量不过200套左右，也就是和去年正常时期数据差不多，黄金周注定平淡收局。而赶在黄金周之前出台的广州住房五年规划则用数据描绘了未来5年广州房地产供应情况，它对胶着状态的楼市产生什么影响？

　　陈柳青认为细则首先是心里的影响，调控措施已经持续了二、三年了，真正的可以对楼市产生巨大影响的，应该就是这次的细则。因为本次细则抛弃了银行、信贷等金融政策而是从房地产业本身进行调控，而且细则是非常具有可执行性。细则的出台，使目前的观望情绪更加的严重。真正产生明显的影响，我认为在未来的一年可以看得出来。因为新政后开发商都在调整产品，一年后的产品才会上市，所以细则的出台，会使市场的观望情绪更加的浓厚，也会使买家的行为产生影响。但是，大家期望楼价一下子下跌也不是现实的，但是楼价也不可能象过去那样，一年上涨百分之十几，我认为价格会比较平稳。

　　“最后一只鞋子落下来后，对广州楼市或者是全国的楼市来说就是拐点，如果以前存在观望，我认为现在就不要观望了，本次的调控会使房地产市场产生根本的质变。”张维纶说。“这个拐点有两种含义，房价政府要调控就一定会下跌，我认为一年左右房价就会下跌。当现在的小户型全部出街的时候，房价就会下跌的。这是简单的算术题，不以人的意志为转移的，本次政策导致量出来后，价格一定会下跌的。但是我估计要在一年后左右。要等这些房屋面世后，还有一个方面的影响，会改变房地产产业的格局，就是产业化的问题。因为以前的房地产市场太不成熟了，自由的另外一面就是无序，任何的产业都是不成熟到成熟。我认为开发商是弱势群体的，并不是强势群体，上有政府管，下有百姓骂，所以我觉得做房地产很辛苦的。”

　　杨天颖认为宏观调控房地产并不是要扼杀房地产业。目前的政策出台后，开发商的自由度小了，但是中小开发商的自由度更加的小了，因为大的开发商有土地的储备，有品牌，有项目的多样性，所以在一定的时间内，受的影响是不大的。>>>>>>房谈实录：广州调控细则解读一年后房价或降

　　中小户型血拼即将开始差异化致胜

　　根据规划，今后五年广州将新增5350万平方米住宅，其中90平方米一下占到40%以上，那么广州今后两年房地产市场将会出现什么情形？

　　“今后市场必将出现肉搏战。开发商对产品研究得会更加的精细，这也是行业发展的必然趋势。房地产业今后的多样性会更强，也会更加的合理。开发商必须做到心里有数，我有这样的产品，一定可以有好的销售，所以就要将产品做得更加的细致。”杨天颖说。

　　陈柳青认为以前房地产企业的管理是很粗放的，无论是施工还是管理，大的开发商没有做到最好，小的开发商也可以通过管理有所作为的。因为，目前的房地产市场的空间还是比较大的，普遍都是粗放型的，如果精耕细作还是有所作为的。

　　以前是放开了打，自选动作比较多，如果今后都在90平方米上做文章，就会出现细分市场的竞争。随着专业公司的出现，策划、设计都出现了专业化，那么小开发商如果善于利用这些资源也会有空间做的。

　　张维纶用一句话形容：会在同质化的竞争中寻找差异化。为什么说同质化，调控中明确的规定，90平方米的户型占总开发量的70%。但同时也是有好处的，因为我做得时间比较久，所以我怀念华南板块，当时有一句话是全国楼市看广州，广州楼市看华南板块，所以大家怀念华南板块。当年的华南板块跟目前的楼市有相同点，当年是自发的，现在是政府对量的调制。我们做华南板块之前，内部讨论认为会血流成河，很难看，但是今天来看，华南板块在全国市场来说，也是非常有意义成功的案例。因为华南板块是在同质化的竞争中，各个开发商采取差异化的竞争，最后达到多赢。所以我们不要将细则看的太可怕，因为我们还是有办法的。那么就是差异化。

　　消费观念要转变中小户型值得等待

　　在持久的观望中，不少消费者都开始不耐烦，那么房价是否真的能下降，什么时候买房合适呢？

　　张维纶认为开发商要不断的调整，最重要的是消费者也要调整消费的心态，是否一定要购买120平方米或者是90平方米，应该根据自己的实际情况。我们以前在北方认为150平方米以下的房屋都是小房屋，来了广州后发现120平方米也可以的。以后消费者的心里会逐渐的成熟，在城市内都是小户型，从30平方米—90平方米会形成主流，目前浪费的是市区的房屋做得太大了。

　　“目前说房屋的价格高，实际上市场上还有很多的二手房的价格是比较低的。所以消费者要想清楚，自己的需求是怎样的。如果大家可以等待的话，那么等一、二年，房价一定会回调的。如果大量的小户型推出后，价格一定会下降的。目前连白领都说价格高了，所以楼价的价格存在虚高，而且缺乏购买力支撑。”陈柳青称。

　　杨天颖认为今后大家在购买房屋的时候，随着大市的变化，老百姓可以选择的产品虽然从面积来说没有太大的变化，但是匹配的产品会越来越多，租赁和二手市场也会对消费者的需求起到强有力的支撑。