双限双竞悬念多多

来源: [观点网] 时间: 2006-10-18 08:57

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　　广州市落实国家房地产宏观调控政策，在按“国六条”实施细则要求去做上，又迈出了具有历史性进步意义的一大步。

　　广州市国土房管局于2006年10月13日起至11月17日上午10时止，挂牌出让10宗地的国有土地使用权，其中地块6至地块9是在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法，以挂牌方式确定开发建设单位；地块10在限套型、限房价、限销售对象的基础上，采取竞房价、竞地价的办法，以挂牌方式确定开发建设单位，限销售对象——东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权，一户一套，剩余房屋可对外公开销售。

　　上述做法使高房价在土地出让时能得到一定程度的抑制。不过，广州挂牌出让国有土地使用权新做法消息公布后，却引起不少人的议论：

　　——“以挂牌方式确定开发建设单位”而不是采用招标“双限双竞”，在挂牌出让方式“最高应价者得”的规则上，房价是不能实现在“限房价”的基础上去“竞房价”，而使房价降低，这会造成中小户型商品房并不便宜的事情。

　　——“限销售对象”的做法，将给以后带来麻烦。经济适用房如何确定销售对象的难题就是个前车之鉴。联系此前的一些做法有人质疑：广州的安居房、新社区已各自限定不同的销售对象，今后是否又要另外限定“双限双竞”的销售对象？如何限定？这几类销售对象会否重叠？

　　——广州目前规定，经济适用房和新社区住房在取得房屋所有权证后，必须住满两年，才可上市出售。转手时，产权人须按交易评估价格的1%缴纳土地出让金，或相当于土地出让金的价款。对于24万套的“双限双竞”中小户型，将来如何转手，社会各界在期待有关方面是如何解决这一难题的。

　　——前段日子，广州一“限房价”地块定为6000元/平方米，有人对此质疑：限在这价位依据是什么？是依据经济增长速度、收入增长速度、基准地价、基准房价，还是依据居民心理承受能力？有媒体指出，这一系列的问题，会在不同于“国六条”实施细则所指的“应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”的“双限双竞”中不断出现。因为一旦政府介入市场的定价，就可能面临“政府主导”与“市场主导”的矛盾，市场的波动可能因政府干预而引发，能否解决好这个矛盾，直接关系到调控效果。上述议论，反映了这次以挂牌方式“双限双竞”确定开发建设单位，与“国六条”实施细则以招标方式“双限双竞”确定开发建设单位，在两方面存在的不一致而引发人们的思考：其一是“以挂牌方式确定开发建设单位”；其二是提出限房价是指：“该地块所建房屋的最高销售价格是根据竞买人报出有效最高售房价格的平均值制订。该最高售房价格是出让合同的条款之一。”提出竞房价是指：“在剔除自报房价中的最高报价以及明显偏离市场价格的报价之后，计算所剩余的竞买人有效自报房屋最高售价的平均价格，并将该平均价格确定为最高售房价格。如全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。凡认可该售房最高价格的竞买人，均可继续参与第二轮竞地价程序。”

　　政府在市场经济中的职能，主要是行使提高效率、增进公平以及促进宏观经济的稳定与增长。国家这次调控房地产市场，提出要“满足广大群众的基本住房消费需求”，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应”，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，目标是要大比重建设中小户型的低造价住房，解决广大中低收入家庭住房问题。

　　这次宏观调控房地产市场，确定住房这种商品必须接受市场基本规律约束。“国六条”实施细则采用招标方式在“限房价”的基础上去“竞地价、竞房价”，是完全通过市场竞争的做法，使商品房的开发建设实现物美价廉，让中低收入家庭买得起又住得起房，而不用在“双限双竞”上，增加“限销售对象”做法，使之要像廉租房和经济适用房那样，严格控制销售和租赁——虽然这样做实际效果并不理想而问题多多。

　　“应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”；“以招标方式确定开发建设单位”，这是“国六条”实施房地产宏观调控细则中，两个紧密相连而极其重要的规定。

　　这两个规定能避免目前拍卖、挂牌出让土地使用权中“出价高者得”，而导致拍出天价地块拉高房价的问题，或房价居高不下，不能实现用市场的办法大比重建设中小户型低造价住房的目标。

　　在存在不完全竞争问题时，市场不能有效率地配置资源，会导致价格高于成本。“限房价”去“竞房价”并采用招标方式，这意味着土地出让方式，从最高应价者得，变成也看竞房价低的情况，相对拍卖、挂牌出让土地方式的最高应价者得，房价随之上涨而言，采用招标方式“限房价”去“竞地价、竞房价”，把地价与房价捆绑一起，作为土地出让竞价指标，使房价下降与地价上涨分离的这种做法，能终结目前房价异常上涨，究竟是地还是房的价格上涨而引起的争论。这无疑是能促进开发商提高开发水平、降低经营成本的革命性变革，是一项让中低收入家庭买得起又住得起房的重要举措。

　　采用招标方式去“限房价”去“竞房价”，竞房价时不是价高者得，怎样防止因恶性竞争而影响商品房质量呢？这是在标底设置上实行根据地价、建安成本、企业管理费用和税费等这些有数可查的组成情况，确定“合理低价中标”底线。

　　在完全竞争条件下，一个企业必须找出成本最低的生产方法，有效率地使用劳动、土地和其他要素，采用最有效的技术和最少量的投入来生产，否则，它就会陷于亏损，从而被市场淘汰。

　　什么时候才能实行中低价位、中小套型普通商品住房“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，使房价定在边际成本上呢？社会各界在密切关注着。