楼市胶着买卖双方心理暗战

来源: [观点网] 时间: 2006-10-17 09:00

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评论

　　心态分析：

　　买卖双方心理暗战

　　卖家：

　　对价格处于犹豫、摸索之中，多运用内部认购、打折等营销策略。

　　如某知名开发商的新盘定价也是6000~8000元/平方米，幅度之大表明发展商想根据市场反应再调整价格。不过，有房地产业人士表示，发展商也颇有力挺楼价的态势，希望在节后仍有调节余地；也有部分开发商，由于后续开发量不多，因此适当保留货量，以保持明年有持续平稳的收入。

　　行内人士评论认为，一些资金实力和开发能力较强的发展商，完全没有后续供货压力，而且经验老到，定价比较稳；中小型开发商则小推小卖，试探市场，不过他们心态仍比较乐观，因此不会轻易调整价格。

　　买家：

　　市民们依然对广州楼市有较高的关注度，却因为价格高而无奈观望；另外，政府出台的五年中小户型用地供应政策，令他们相信以后货量足，不怕开发商抬价。

　　但具体分析可发现，大部分规划的区域都不在市中心，而是会逐步往外围扩散，消费者须理解规划的“潜含义”；而且对有迫切需求的消费者而言，对楼价盲目乐观是不实际的。

　　珠江恒昌市场研究人员表示，从这次黄金周的胶着来看，开发商的超前意识足够，但其区位价值观念似乎没有传递到消费者心目中。大多数消费者难以放弃对市中心的“情结”，中心城区供不应求，楼价高居不下；外围供货充足，但因被认为价格偏高而交投冷淡。

　　深度分析：

　　金九银十成色不足

　　总体分析：金九银十成色不足，房价高企积压成交意愿，供求博弈延续观望态势。

　　总体上，“十一”黄金月(9月1日～10月7日)的广州住宅市场摆脱了7、8月份的冷淡，人气大幅提升，但房价涨幅较大，成交略显平淡，总体表现可概括为：消费者需求真实，发展商出货意愿有所增强，但双方对后市预期分歧明显；房价猛涨与消费者承受力出现脱节，产品供应与主力需求亦有错位；热点楼盘分散在各城区，热盘极热、冷盘极冷。

　　房价整体高于“五一”黄金月

　　今年广州房价继续了2004年以来的上涨趋势，2006年前三季度住宅成交均价达6218元/平方米，同比增长达24%，为近年最大的升幅；7、8月份，受“国十五条”和广州市政府一系列政策抑制，增速放缓，而且在外围区域成交量比重增大的影响下，均价一度出现高位回落。

　　进入“十一”黄金月，房价再次攀升，据合富辉煌市场研究部监测，在售产品价格整体高于“五一”黄金月，而且“五一”最主流价格区间是7000元~7999元/平方米，“十一”已跃升至8000元~8999元/平方米，升幅在10%左右。

　　36～40岁购房者比例上升

　　六成以上主流购房者为二次或多次置业。与“五一”期间成交客户年龄相比，最主流的36～40岁年龄段客户比例由22%上升至37%。这部分消费者对产品的需求也已从满足基本居住功能向追求舒适度、居住品质升级，尤其是多次置业的高端消费者对别墅、洋房、复式、观景露台等个性化产品认同度较高。同时，在“9070”等政策影响下，期待经济型住宅的首次置业者出现了典型的观望情绪。