招商地产5.34亿拿下闵行颛桥镇194号地块

来源: [观点网] 时间: 2006-09-29 09:43

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　　昨天是上海今年首次大规模开闸放地的挂牌截止期。从挂牌情况来看，本次出让冷热不均。在12幅出现报价的土地中，宝山和闵行的地块备受关注，而前两年供应放量的松江、嘉定地区几个大型地块都没有出现报价。

　　闵行区房屋土地资源管理局土地科杨先生昨天中午向《第一财经日报》透露，深圳招商房地产有限公司以5.34亿元,压倒凯德置地、华润、深圳长城、龙盟房地产、上海房地产经营集团等强劲对手，拿下闵行区颛桥镇194号地块(下称“194号地块”)，再一次刷新最高竞拍价。该叫价比标书规定的起价3.88亿元高出1.46亿元。

　　此外，临近目前中外环线之间最大存量地块开发项目“万源城”的古美街道174号地块，暂时报价0.2724亿元，今天下午还将叫价。

　　围绕174号地块，“一家名为‘兴景房地产’的新竞拍领先者以0.2724亿元刷新了0.2674亿元的最高竞拍价。”杨先生透露，“一同参与叫价的浙江盈兆房地产有限公司来势汹汹。”

　　美联物业古美分行副营业经理蒋勤告诉《第一财经日报》，规划用地近100公顷的万源城地块是协议出让的。城开集团内部人士透露，即将开盘的万源城销售均价定在10800元/平方米。174号地块开发的体量并不大。如果拿地成本不高、楼板价适当，日后假如定价在1万元左右，销售应该问题不大。当然，在客观上日后势必将分流万源城的部分客源。

　　上述两幅地，建筑面积90平方米以下中小套型占总建筑面积的比例高达80%。

　　开发商的亢奋与压力

　　随着昨天最后挂牌截止期的逼近，更多已交纳保证金的开发商加入竞拍行列，后续竞价硝烟弥漫。

　　记者注意到，围绕194号地块，龙盟房地产“3.92亿元”叫价被深圳招商房地产有限公司的5.34亿叫价反超。

　　龙盟房地产实为合生城邦的开发商，系合生旗下的公司。就在一号公告出台当天晚上，上海合生房地产开发有限公司总经理贺大川在接受《第一财经日报》采访时就表明了继续在上海拿地的强烈愿望。

　　贺大川称，“因为‘国六条’，上海原本的推地计划一度停了下来，一些大的开发商已经没米下锅了，现在总算推出来了。不推地对于抑制房价未必有利，因为地根控制过于严格，或将影响新增供应量。”

　　而闵行区房屋土地资源管理局相关人士认为，土地供应量巨大的上海郊区新开发量巨大，很多开发商担心区域消费能力难以消化如此大的供应量，担心出现房产滞销，因而导致郊区几幅大型地块没有出现报价。

　　本次土地出让的挂牌文件还规定：土地开发商必须在签订《国有土地使用权出让合同》之日起180个自然日内动工建设，动工后48个月内竣工。付款方式也在大多数挂牌文件中被严格确定。

　　“这是为了防止囤地。”杨先生称，这一系列条件对竞买人的现金流以及项目运营能力提出了更高要求。至于土地款的缴纳上，由于硬性规定70%款项必须提前支付，即使开发商想要申请贷款，也只存在30%的回旋余地。

　　不同于以往的竞价

　　就在“一号公告”出台后的第一天，新加坡星狮地产集团中国区市场销售兼业务拓展总经理梁淑娟在接受本报采访时表示，这段时间星狮地产的研展部门在继续找地看项目。计划积极储备1~4年的土地开发量，以保持开发的连续性、品牌的延续性。他们对于“一号公告”也表示兴趣。

　　而《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)的施行，给星狮地产等境外竞买人带来了不小麻烦。

　　挂牌文件规定：竞买人参与竞买时，应当以人民币竞价。如果境外投资者竞得的(包括与境内企业组成联合体竞买的)，应当按中国外汇管理局规定，将外汇兑换成人民币支付。因而，在目前结汇被严格限制的情况下，境外竞买人参与此次土地出让的可能性变小。

　　和过去土地出让不同的是，本次土地出让除了对于“限小”、“限外”、开发商付款程序与开发进度等进行了严格规定，现场竞价也出现了新现象，即取消限定15轮的规则。

　　15轮上限是上海此前特有的报价方式，而其他地区并不存在。去年的土地挂牌出让文件对于现场竞价有这样的规定：“集合竞价按轮次进行，最多进行15轮。第15轮的有效最高竞价即为挂牌价格也即为竞得价格。”

　　“以前是以书面形式、分15轮次递交报价，而这次为了简化过程每位竞拍人都分发到一个竞价牌。”闵行区房屋土地资源管理局土地科杨先生就此告诉《第一财经日报》，“挂牌主持人连续3次宣布同一应价或报价而没有人再应价或报价的，挂牌主持人宣布最高应价者或报价者为竞得人。在现场竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时最高报价的报价者为竞得人。”