中国房市面临“三大谜团”

来源: [观点网] 时间: 2006-07-11 17:28

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　　开发商何时不再观望？90平方米“分水岭”何时明朗？房产新政能否一竿到底？

　　“国六条”及细则的出台在我国房地产市场引发了一连串冲击波。购房者、开发商、地方政府及专家学者，不同的角色，不同的利益群体，表露出

　　不同的态度和举动。“套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上”等政策一出台，多数人拍手叫好。他们认为，对套型建筑面积的限制，满足了百姓对中低价位、中小套型普通商品住房的需求。

　　然而，面对新政策，开发商何时不再观望？“90平方米”这一模糊的“分水岭”何时明朗？新政策有没有“一竿子插到底”的威力？在日前结束的2006(博鳌)房地产论坛上，记者穿梭于论坛上的众多角色之间，试图看清目前我国房地产市场的这些谜团。

　　开发商何时不再观望？

　　记者了解到，那些没有达到新政策规划标准或未取得施工许可证的开发商，大多数都在等待，以观事态。他们寄希望于当地政府能出台一个好的解决办法。一位不愿透露姓名的业界人士称，这种观望心态可能会持续到今年9月，因为各个城市的情况不一样，就这样一起“耗着”。

　　在2006(博鳌)房地产论坛上，国家发改委经济研究所主任王小广说，我国的宏观经济过分依赖房地产，而中国真正需要的工业化和城市化，却在高房价的影响下被阻碍或减缓。这一观点遭到了多位地产商的反对。潘石屹认为，中国房地产市场出现了一些不平衡、不和谐，唯一解决的办法就是市场。如果用其他生硬的手段去解决，效果可能适得其反，甚至会留下很严重的“后遗症”。

　　潘石屹的观点得到北京师范大学金融研究中心主任钟伟的理论支持。钟伟说，按照简单的经济学常识，仅抑制供给将导致市场价格上升；如果是双向抑制供求，我们会看到房地产市场的萎缩。

　　就新政策操作层面而言，仅有深圳市在6月20日颁布了全国首个地方房地产调控落实细则，出台了成立房地产调控领导小组等10项具体措施，并将“十五项细则”一一分解到具体的政府职能部门执行。但我国更多的地方政府、开发商还是采取观望态度。他们在接受记者采访时表示，要继续观望一段时间，看看北京、上海等地如何执行。

　　90平方米“分水岭”何时明朗？

　　新政策中最具“杀伤力”的就是两个数字，“90平方米”以及“70%”。五合国际副总经理严涛说：“但就目前情况看，这两个‘硬杠’定义不明朗，缺乏可操作性。”房屋面积按照建筑规范来讲，一般有“使用面积”“套内面积”“建筑面积”几种叫法，很少有“套型面积”的说法。

　　关于套型建筑面积，建设部给出的最新权威解释是：“套内使用面积除以标准层的使用面积系数，而套内使用面积又等于套内各功能空间使用面积之和。”尽管有了这一权威定义，但人们对这一复杂的表述有点摸不着头脑。新政策出台不久，在中国房地产协会主办的一次形势报告会上，有人曾把“90平方米套型建筑面积”解释为约等于100到105平方米的建筑面积，并称70%以上针对的是一个地区的总量概念，而非单个楼盘，而且具体到地方，各地还有调节余地。但这种提法很快就被否定了。

　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表高志说，缺乏简单、可操作性的统一标准，使得对“90平方米套型建筑面积”计算方式差异很大。比如，地下室在有的地方不算容积率，但在重庆算。阳台，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果没有一个明确的全国统一标准，即便是同一户型、统一设计，在不同城市都有可能出现不同数字。就设计而言，甚至可能会催生出一些设计“怪胎”——80平方米的室内面积，100平方米的空中花园。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生建议，不管这一“分水岭”何时泾渭分明，开发商们的当务之急，仍是要集中精力做好每一个项目，不仅户型要设计好，而且中小户型的房子要比大户型房子更加绿化、更加生态、更能体现中华民族的传统文化，只有这样的房子才有竞争力，从而体现出房地产企业的品牌价值。

　　新政策能否“一竿子插到底”？

　　不管开发商如何观望，百姓最关心的还是国家调控的一系列措施究竟能不能把虚高的房价降下来，最终让中低收入家庭买得起房。相当多的业界人士担心，如果政策执行被“打折”，有可能出现两种情况：一是房价出现短期下跌或暂时“涨停”，但很快又回归从前；二是出现“小户型、高价格”的情况。

　　目前一些地方“上有政策、下有对策”的现象已经露头，比如一些开发商在设计上大做文章，准备把本来120平方米的房子名义上划分为50平方米和70平方米两个小套型，以规避政策的限制。在成都，一些囤房者酝酿“转嫁”税费负担。新政策出台后，征收全额营业税的年限从2年一下子拉长到5年，这无疑给想趁房市“虚火”大赚差价的短线投资者以及囤房中介商不小的冲击。目前他们大多准备把卖价提高，将营业税包含在内，“打包”抛给购房者。

　　“搜房网”最近的调查发现，认为新政策不能达到预期效果的，占到了被调查人数的65%以上。而“网易”对“随着国务院调控楼市的六项措施出台，您认为整体房价将怎样”的投票结果显示，认为房价“还将保持小幅上涨”和“目前状况改变不会很大”的占到了69%。

　　聂梅生等人建议，一方面各地政府要尽快按照新政策要求，切实负起责任，尽快有实质性举动：出台相应的配套细则，并通过量化指标、完善备案或报批制度、增加监察机关和统计部门对实施情况的行政监管，使政策的效果真正体现出来；另一方面，地方政府面对房地产这块“巨大蛋糕”的诱惑，要真正从长期以来形成的“经营城市、与民争利”的错位角色中转换出来，约束自己的谋利冲动，依法规范自己的行为。