博鳌论坛经济学家唱主角　房价跌15％不会崩盘?

来源: [观点网] 时间: 2006-07-11 10:23

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　　与经济学家王小广的对话堪称2006博鳌房地产论坛中最出彩的一场对话，由于顾海波／赵晓／易宪容等人尖锐的提问和观点交锋令它尤为激烈，经济学家们在论坛中＂打＂的热闹，而绝大多数的开发商则变成了“沉默的羔羊”.

　　处在当下的风口浪尖，老潘的出席和发言无疑让大家充满期待，这一次，他似乎没有放出惊人之语，但是磕磕吧吧地念他用黄纸打印出来的讲稿，对于他这样一个从来不用讲稿发表地产评论的大腕来说足以成为媒体们追踪的新闻，尤其当巴曙松给他的行为作了一个再好不过的诠释：潘石屹成了受惊吓的小孩！其演讲题目＜推动房地产发展的力量是民族的伟大复兴＞也算是用心良苦，易小迪在台下听得直乐，笑称他再念下去，都要说到远古时代了！

　　经济学家唱主角开发商成了“沉默的羔羊”？

　　早在今年的博鳌论坛召开前，开发商已经息声，三年来，博鳌论坛都在宏观调控的背景下进行，这一次经济学家唱主角已再度升级，地产大腕更为缺席，较为熟悉的并发出声音的地产商除了老潘，只有郁亮／林少洲／吕大龙／卢铿／张在东等人，但也都被分别安插在地产新商道／企业家的社会责任／建筑节能等讨论中.

　　开发商乖了，不再去议论政策的得失，吕大龙说，对政府有两条路，一种是如果不服就上山打游击，干不了就服从政府，显然，后者更为明智，所以开发商们都明确地表示要按照新的政策去进行调整.

　　林少洲形容这是一场批评与自我批评的大会，准确的说是经济学家作批评，开发商作自我批评.

　　在这种论调下，7月4日晚上的地产精英对话主题为＂地产企业家的社会责任＂，由三位地产行业对阵三位经济学家，记得去年，探讨的是＂房地产何时走出观望＂，显然前者勾不起大众的兴趣，这样的命题也许对于房地产界的反省别有意义，也许也是出于无奈.

　　一个半小时后，新地产的主编张文豪终于按哪不住.冲上台去抢过话筒说了三句话，一是谨防这种讨论成为唱高调，二是唱高调的恶果是可能被某些人利用，三是提到外国人在社会责任方面比中国人形象上要好得多，不是因为其道德比我们高尚，而是他们经历了社会发展阶段比我们完整，他们已经认识到只有这样对他们才能利益最大化，他们仍然是趋利的.

　　在两个小时的讨论中，感觉这段话最实际.

　　精英对话之前有一场地产风尚颁奖，万科郁亮领奖后被主持人拉住讲几句话，此时他的心声却是＂这个奖很不好拿，现在是在风口浪尖上…..＂

　　而被称为才子的林少洲其演讲内容似乎与当下的政策环境／与整个论坛显得格格不入，带着一身人文气的他大谈房地产的文化责任，试图将这些年来对于中国文化的理解全面应用到其建筑理念中，不过也许这样务实地来作项目作产品也是当下开发商最好的出路吧.

　　与开发商不敢触碰政策的高压线相比，经济学家的氛围显得格外活跃.

　　当陈淮因腿不好一瘸一拐步履蹒跚的走进会场，巴曙松见到他的第一句话便取笑他，＂调控都把你调成这样了？！＂

　　地产界有潘石屹和任志强这对欢喜冤家，经济学家里面陈淮和巴曙松大概也算得上是.

　　以往的论坛巴曙松总是演讲在陈淮前面，总被陈淮犀利地点评，这一次本想翻身，但还是被迟来的陈淮得逞，不过陈淮演讲完后还要参加一场对话，于是在巴曙松的强烈要求下由他担当这场对话的主持，终于有机会奚落一番陈淮.

　　陈淮为主持人介绍他是博士感到汗颜，＂什么是博士？博士就是专门用谁都不懂的语言，讲谁都知道的事……我力图用谁都听得懂的语言，来讲要说的话……”

　　然而当他讲完后，巴曙松用一分钟时间对他进行了点评：＂一个国家、民族的繁荣，要每一个人明确自己的责任。一个博士生导师批驳博士生素质下降的时候，要意识到自己也是有责任的。＂巴曙松批评陈淮用10分钟讲了一个人人都懂的道理：究竟应该买房产还是房地产的股票，谁都明白哪个回报更高.

　　期间，陈淮跟大家澄清了一个概念，什么叫支柱产业？他认为，土地、信贷资金、老百姓的私人财富的投向、外资涌入的焦点、城市化的重心，这样地位的产业称得上支柱产业.支柱产业不同于战略重要产业，前者的地位是客观决定的，后者则是主观决定的。换言之，不管你承认不承认，房地产都是支柱产业.

　　陈／巴二人的另一位好友钟伟沿袭他一贯的态度，进行了非常理性／专业的演讲，题目是＂泡沫的代价＂：1万亿和3.2个百分点的不良贷款，不久前，他的一篇＜房价一旦骤跌将很少有人能幸免于难＞遭到了网友们的＂猛批＂，会上，他说自己很意外，＂像我这样的人还会被人批。＂

　　他表示，自己不想做民意代表，＂你让我代表的时候，我是不是始终会坚持你的利益，我应该支持谁？我不知道老百姓是谁？我只知道特定的群体应该做什么。第二，如果你说我应该代表你，你怎么信任我。有可能一开始我是好人，但是我登高一呼的时候，你不担心我会成为洪秀全吗？第三，本来这是你固有的权利，我书生在报纸上写点东西，你把不可让步的不可剥夺的权利，逐步让步和剥夺是非常不好的。＂

　　赵晓博士的发言也显得非常＂高深＂，他引经据典，从意大利伟大的经济、社会学家帕累托＂人多并不等于力量大＂的发现说起，谈到诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚•森“以自由看待发展”的理念，所谓自由是人们能够过自己愿意过的那种生活的“可行能力”.他认为：以增长看待发展，中国房地产可谓举世无双；以结构看待发展，则中国房地产刚刚起步；而以自由看待中国房地产发展，则一切才刚刚开始。＂失地的农民、建筑工人以及消费者没有房地产方面的真实信息；住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，但与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同步发展.....＂

中国房地产向哪里转型？

　　今年博鳌论坛的主题是转型年代的中国房地产，在很多人看来，90平米70%的政策出台将意味着开发模式／开发理念的调整.

　　对于中国的房地产进入转型期的标志，聂梅生有自己的理解，首先，住房有两个功能，有商品的功能但又是公共产品，房地产正由经济增长型转向民生.第二，由投机功能向实用功能转型，房地产被认为是最大的可保值的实物，以前投资功能被强化，，现在转型应该把缺失的部分补上去，投资功能和使用功能进行结合.在强调实用功能中，90平方米又成为一个热点.

　　巴曙松则认为，今天房地产业转型的重点是金融的转型，操作走向规范，同时融资模式从单一向多元进行转型。

　　潘石屹说，看到这次论坛的主题是转型，他一直在思考，是转什么型？朝什么方向去转？用什么方式去转？＂我在心里问了问自己，但一直没有搞明白。我们看到房地产真正的转型是从1998年开始的，从计划体制的福利分房向市场经济商品房的转型。1998年中国开始停止福利分房，从需求上向市场转型；2002年土地开始公开交易，房地产最重要的要素——土地，也开始向完全的市场化转型；未来可能还要建立和完善二手房市场，房地产的金融市场。这就是我们所处的大背景的转型，是向市场化逐步迈进的过程。国六条／国八条都是强调市场在资源配置中的作用，都是市场进程的深化.＂

房价将下跌15%跌幅在首付比例内不会让市场崩盘

　　在2005-2006年度房地产十大新闻的评选中，我们说过，房价永远是购房人最为揪心的话题，所以当施永青提出未来几个月二手房房价要下降10%-15%的论断时，立刻吸引了媒体和公众的眼球.

　　施永青介绍，宏观调控的政策出来之后，中原二手市场的成交量降了30-40%，这是不小的数字，成交量少了之后，随之是价格下降，总有一部分等着出售的人会把价钱降下来才可以卖出去。去年上海宏观调控的时候，出现成交量下跌，之后价格下跌。

　　另外一个下跌的原因是，中央政府想看到房地产价格下来几个点才满意，否则的话，政策怎么才能叫做有效呢？如果价格不下来的话，可能还会出新的政策.宏观调控主要的目的是想使资源不要单一的流向房地产，在市场经济里面，最重要的信息就是价格信息，价格变化才能影响资源的变化。如果价格还是在上位，那它接受资源的能力就不会改变，所以一定要让价格压下来，才能够把资源引导不流向房地产。

　　对于资源向房地产业的过度集中，王小广认为，宏观经济过度依赖房地产，现在应该到了一个反思时刻，中国经济要建立全球性的竞争力，必须工业化、城市化。经济的增长方式过度依赖房地产就会导致很多的问题，满足了房地产的钢材，满足了房地产很多的生产资料，不需要多少技术，在低水平的技术要求下，他肯定是高能耗的.同时它也抑制了城市化的进程，所以，宏观调控一定要摆脱这种依赖性。

　　顾海波质疑，为什么不能让房地产落下来，他认为中国房地产最大的理论误区，就是稳定房价.应该让价格尽快调整跌到一定的水平.

　　都说要防止房价的大气大落，钟伟说了，房价一旦骤跌将很少有人能幸免于难，房价的下降会不会造成崩盘，对市场造成巨大打击？

　　对此，施永青谈到香港的经验时说，房价下降的幅度在购房首付比例以内就不会造成太大的影响，大陆的首付目前是三成，因此房价下降30%以内是可以承受的，而如果房价下降幅度不超过10%，就没法起到引导资金留出房地产的愿望.

　　这次的宏观调控究竟能起到什么样的效果？陈劲松认为，经过调整后＂该好的好，不该好的不好＂，他不认为未来将是单边式，即一定是牛市，价格上涨，也不一定是熊市，价格下跌，每个城市不一样，产品类型不一样，后市如何还要具体分析，不能简单地用股票或其他商品类比.在他看来，当前的房地产处于汉唐盛世，7月部分城市成交量将继续萎缩价格持平，8／9月份成交量会放大，呈现走出观望的迹象.

　　巴曙松认为，下一步发展趋势最关键的是上帝归上帝，凯撒的归凯撒，如果非要评价国六条，那就是明确了政府对中低收入阶层住房问题应该承担责任。只有这样，才能为房地产行业留出空间，才能真正在中国出现本土的长江实业。