转型年代——房地产市场转型

来源: [观点网] 时间: 2006-07-10 10:42

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　　市场转型之一：别再投资房地产了？

参加完2006(博鳌)房地产论坛之后，潘石屹在自己的博客上写下了论坛见闻。其对大会主题“转型年代的中国房地产”这个主题有着自己的理解。他在博客中写道：

　　“看到这次论坛的主题是转型，我一直在思考，是转什么型？朝什么方向去转？用什么方式去转？我在心里问了问自己，但一直没有搞明白。我们看到房地产真正的转型是从1998年开始的，从计划体制的福利分房向市场经济商品房的转型。1998年中国开始停止福利分房，从需求上向市场转型；2002年土地开始公开交易，房地产最重要的要素——土地，也开始向完全的市场化转型；未来可能还要建立和完善二手房市场，房地产的金融市场。这就是我们所处的大背景的转型，是向市场化逐步迈进的过程。”

　　但是，用套话来说就是，市场化转型的道路本身就是曲折的。事实上，本次博鳌房地产论坛的主题能够吸引500多位开发商的一个重要的原因就是宏观调控之后，房地产企业对未来地产市场的再一次迷惘。体现在两个方面，一是要重新面对一个自己可能并不熟悉的市场，另一个是对政策将把市场导向何处的迷惘。

　　也许对于潘石屹这些在中国地产界打拼多年的大佬们来说这并不是一个难以判断的事情，潘石屹甚至在年初就决定退身住宅地产市场而转型商业地产。但是，对于信息获取渠道相对较少的中小地产商来说，这种迷惘是他们期待能够在博鳌论坛上得到答案的。

　　作为香港人的施永青用他的语言解读了市场。他与张文豪的对话可以说更能体现本次论坛的真实意义所在。施永青说：

　　“现在中央政府推出来的政策大部分是有效的，这个效果随着落实、贯彻应该是慢慢的显示出来。我自己估计，中央政府是想看到房地产的几个下来一点，他才满意的，否则的话，他的政策怎么才能叫做有效呢？出来之后没有结果，这个政策就没有效了，为什么要价格下来？如果这个价格不下来的话，他可能还会出新的政策，这对房地产经营者影响更加大。因为所谓宏观调控，主要的目的是想资源不要单一的流向房地产，前两年发展得太快了，投资什么最好？投资房地产最好。投资其他的行业赚钱的能力都没有房地产好。造成资源都流向房地产行业。这是中央不想看到的。现在我们想开发东北、开发内陆的城市，如果开发的话，就让资源流到内陆去，现在房地产价格发展太快，内陆的资源都被吸收到沿海的大城市去。我听到穷的省份：湖南、贵州，辛辛苦苦赚了一点钱，就到浦东买写字楼。有什么办法改变这个资源的流向？因为在经济里面，最重要的信息就是价格信息，价格变化才能影响资源的变化。如果价格还是上涨，那他接受资源的能力就不会改变，所以一定要让价格压下来，才能够把资源部代流向房地产。所以这个目标，中央是下了决心。”

　　解决中国房地产的根本问题不是打压房地产本身，而是导流目前过于集中在房地产行业的资金，这才是房地产宏观调控的本意。经济学家的意见似乎也一致，以巴曙松位代表。其长期以来坚持房地产行业资金流动性过剩的观点，这一次巴曙松的意见未必见得有何新意，但其对观点的坚持与近年来这个观点的影响力，确实在国内房地产界渐渐为人所认知。巴曙松这次论基本观点依然为变，依然从宏观经济讲起，但直接指明房地产行业已经成为中国经济的晴雨表，原因简单，房地产行业集中了中国大部分的资金，而房地产发展较快的大城市则进一步加大了资金向大中型城市集中。固定资产投资的增长成为GDP增长的主导元素，而固定资产投资的背后往往反映的是中国经济深层次的问题。

　　“房地产行业是中国经济的晴雨表，实际上以它这个镜子可以照出，他反映出中国经济存在的很多深层次的问题，这个问题不能仅仅追究房地产行业上面，还有很多背后的原因。比如说第一个收入差距，社会收入差距扩大、城乡收入差距过大这个现实。很简单的问题，房价涨得那么高，还有人买，高价房子谁在买？北京的19000的开盘，是谁在买。一方面中低收入层买不起房，另一方面，高端房子在上升。在比如城乡差距，为什么北京、上海这几个地方，房价会涨，包括三亚。……是不是也反映出城乡差距在加大，比如说北京，全国40%左右的建筑资源在北京，全国人民花钱建设北京，如果在农村建一条路，让农民集资”

　　巴曙松说。

　　市场转型之二：两个市场的迷惘

　　一切的根源也许在市场化的不充分。潘石屹在论坛上做主打演讲的时候就把市场放到与科技相同的位置来提升，市场是最有效的资源配置平台。

　　然而，房地产产品的社会属性往往决定了在房地产市场原本就市场化不够充分的情况下其所含带的东西也许会更多。比如中低阶层的住房问题是由市场解决还是由社会保障解决。房地产界似乎达成一个共识，政府解决中低阶层的住房问题，而开发商只负责解决市场需要的住房。

　　然而，当中低阶层的住房也被纳入市场范围内的时候，这样的一个市场该如何转型？

　　世联地产的陈劲松对这个问题也许是说得最多的：

　　“中央这个时候出“90平米”和“70%”可能是这些数据缺失，以至于我们认为我们的廉租房没有人执行这个职能，事实上49-89年建的房子，出现的农村房，宅基地的房子他们正在执行廉租房的职能。我们看，这样城市化的速度，这个量非常迅猛的时候，新增量大户型带来高端消费，同时一方面，有农村在执行廉租房的功能，本人认为，到目前为止，中国政府关于公共住房这个问题，没有到我们想象的那么迫切，其实市场正在解决这个问题，而且解决得非常完美。”

　　中小户型的房地产市场在宏观调控后依然是个未知数。陈劲松就直言，中小户型的价格依然有升有跌。

　　另一个问题是在细则未出台之前，市场的判断依然是众说纷纭。但无论是开发商还是建筑师的一致观点似乎90平米一下的住宅依然可以是高档的。

　　清华紫光地产的吕大龙就说：

　　“平均“135，”改成“90”，车位数是不是要提高？配套按照每户2.8人、3.2人配，相对大的社区是不是幼儿园等都要配。这些问题在拿到指标的时候，不一样，怎么办？做算术的话，平均率不是很过，这样出的单位面积会少，单方的配套会提高，单方售价的提高，这些事情来说，在计算的时候，一个规则性的变化，他是长期，还是短期的？还是长期的规则，就变成了非常明确的地说，属于按照非市场经济的行政控制方式，如果要做的话，就要适应，如果适应不了，就要退出。”

　　然而问题的关键也许是，各种如何与房地产产品结构的合理整合，以达到一个合理的价格和完善的服务能够解决大多数人的住房问题。这个整合在大多数开发商的规划当中，依然是空白。

　　政策是界限，这是所有的开发商们都明白的道理。

　　市场转型之三：区域化的市场

　　在本次论坛公认最为精彩的一次对话当中，凯德置地林明彦与王小广的对话引出了一大批开发商和经济学家的参与。其中的核心问题是，市场的微观层面。

　　王小广与林明彦原始的对话是：

　　王小广：我知道经济学的基本的现象，物美价廉，才会创造更多的需求。

　　林明彦：房地产本身每一个楼盘都有一个不一样，每一个路段价格稍微高一点。

　　王小广：一个产品的价格，不管是宏观的价格，还是一个产品的价格，是否高谷的时期，也存在低谷的时期，我认为现在是高风险期，他的价格被高估了。我们讲基本的规律。

　　林明彦：如果这个情况发生了，他会根据市场的情况。

　　王小广：他会像很多的产品那么灵敏，房子他由于有非市场因素在作用，他可能完全把这个过程非常的高，延续得非常长，多少年以后，才发现过了，因为高估了那么多。日本当时的泡沫，最后跌到80%，那么有一时间就是高估了80%。

　　林明彦：我认为这个市场的购买者还是比较理性的，他们会考虑是否能够购买得起。宏观调控的政策一出台之后，市场就有机会了。

　　同时，有嘉宾提到，中国城市进程更多的集中在二三线城市，而这些城市的房价并不高，城市化也不充分，恰恰相反，城市化程度高、房价高的北京、上海等城市的房价指数影响了宏观政策。