百位地产巨头六下博鳌论剑转型年代

来源: [观点网] 时间: 2006-07-01 16:38

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　　国家启动了对房地产的第二轮调控，在这样的环境下，此前一路高歌猛进的中国房地产业会进入调整期。面对"有形之手"，素来强悍的房地产商们再度集体失语，一揽子严酷的问题扑面而来：中国房地产企业将如何进化？2006 REITs或将在中国大行其道？是否限制两轮调控中漏网的外资？

　　由观点房地产业会员机构、《第一财经日报》、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网共同主办的2006(博鳌)房地产论坛将于7月3日~6日在海南博鳌开启大幕，上述问号也将渐次打开。

　　每届论坛,组委会都会根据当年中国房地产界的最新动态设定不同的主题，并邀请当年最具影响力的房地产界、金融界及学界的首脑人物进行深度交流，研讨最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径。

　　本次论坛共邀约了国内数百位房地产业界人士参会。届时，他们将与经济学家、政府官员及著名金融机构负责人齐聚博鳌，踩住历史节点，就论坛主题"转型年代的中国房地产"展开多层次探讨。

　　据主办方透露，论坛的内容和形式在往届博鳌房地产论坛的基础上有了更多的创新，提出办一个"不一样的博鳌房地产论坛"的口号。本次论坛共五个议题，分别为"2006中国房地产形势、政策解读论坛"、"2006中国房地产金融论坛"、"中国房地产城市论坛"、"地产产业论坛"、"地产新商道"。议题覆盖了土地、金融、宏观政策、相关产业链等多个方面，并主要围绕2006年宏观调控政策与中国房地产行业发展、宏观调控下企业的发展、中国房地产金融变革与房地产企业融资渠道的拓展以及城市运营等焦点展开讨论。

　　有消息称，目前国家外汇管理局针对外资炒房的相关政策正在拟定当中，然而限制性内容是否会影响到在国内商业地产的外资依然未知。国务院发展研究中心金融所所长夏斌等诸多学者近期多次呼吁，对于外资通过房地产这个"后门"进入中国的现象，监管当局应该加强限制。而中国社科院金融所张杨则发出警告，海外资金在行业上升阶段进入将促成其泡沫的形成，而随后的退出可能引发资金恐慌并导致泡沫破碎。

　　在以往演讲与对话的基础之上，论坛将于7月4日召开由国内房地产业界领袖，行业协会领导及部分政府官员共同参与的"首脑闭门会议"。在往届基础上探讨形成中国房地产行业的博鳌精神，并产生一个新的理性对话与合理交流的形式。一位学者指出，由计划经济向市场经济转型的过程中，资源分配肯定会导致一些博弈，但房地产行业的各方，其首先应该考虑的问题是如何建立一个有序化的市场并在有序的健康市场中获得利益，而非仅仅看到当前的暴利与投机机会。房地产行业走到今天所面临的最大问题就是如何尽快过渡到一个有序化的行业与市场，因此说，房地产行业转型，其中本身就有一个从混沌到有序的过程。"博鳌精神"将给出相关答案。

　　本次论坛在以往建筑师观念行、风尚大奖的基础上，将同期举办优秀地产企业展示、商业地产展示、金融投资展示、城市土地推广、地产配套行业展示及设计师长廊等更多的专业化活动。举办地将为这些活动专门开辟展示区域，以供与会企业之间的相互交流，以期打造成一个专业化、配套化的年度地产盛事。

　　如果说2001年的冯仑、潘石屹、任志强三个"火枪手"，以及2002年的王石、任志强让博鳌房地产论坛迅速成为全国性品牌地产论坛，那么2003年的博鳌房地产论坛便是一场盛世对话，2004年是尖峰对话的延续。而2006年的论坛会否掀起新一轮的高潮，值得期待。

　　相关链接

　　博鳌房地产论坛五年精彩语录回眸

　　1论坛2001年

　　潘石屹：上海房价低于北京？那是谬误！

　　任志强：好房子就像艺术品，具有唯一性，才有升值的潜力。

　　刘永好：利好出尽是利空。无论是股市，还是房地产市场，都存在着周期性变化，起起伏伏是很正常的。2论坛2002年

　　任志强：我的700万年薪，在扣除了个人所得税和党费等费用之后，实际拿到手的是大约47%，其中仅党费就交了20多万元。

　　目前从先行指标上看，房地产市场投资确实大于销售，但这并不意味着市场已经过热。今后一两年内，房地产市场不会出现过热。

　　王石：圈地泡沫和投资过热已经出现。目前全国地产业平均负债率高达85%，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂。

　　3论坛2003年

　　刘晓光：在金融紧缩的情况下，地产企业钱的问题从哪来？金融通道如何合理运用？一是地产企业本身要有一部分自有资金，

　　如果完全从资本市场获取资金其实很难，一般企业至少要有35%以上的自有资金；二是银行融资，这需要企业的品牌和信誉保证；三是海外上市；四是利用海外资金，可通过与外资企业组建项目公司，由中方控股；五是加大基础设施建设，投资基础设施，可先期减少土地支付资金，从银行融资的条件看，对于基础设施的贷款银行较为支持。除此之外，还有企业债券、内部股权等一些融资渠道。

　　范伟：目前，大家已充分认识到，现在整个房地产行业其实是一个大蛋糕。在未来的三五年到十年内必然是房地产行业的一个大整合过程，品牌会在整合过程当中成为一个非常重要的因素。

　　凌克：股权性的融资选择上市的地点，可以在境内，也可以在境外。在境内这两年，地产公司股权性融资情况不是太好，只有四家公司上市。我支持房地产公司上市，上市还是蛮重要的，我们地产界的同仁要去争取股权性融资。

　　4论坛2004年

　　孙宏斌：将每次变化当作机会。宏观调控以后顺驰还在不在。最近很多人关注顺驰，前些日子网站上有很多的调查，网站上一个专题是"顺驰的神化会不会破灭"，会破灭的我记不起有多少票了，但是不会破灭只有1票，那是我投的。我们3~5年的中长期目标要做第一，做第一是我们的理想也是我们的追求，但是做第二

　　我也不丢人。100亿的销售回款有支撑，肯定完成。在狂风暴雨中长成参天大树，为什么有些只能长成西红柿、黄瓜、茄子而长不成参天大树？想要长大的话，不经受狂风暴雨是不可能的，在狂风暴雨中长成参天大树是我们最大的体会。

　　5论坛2005年

　　钟伟：为什么我们要对外资投资房地产进行管制呢，管制的动机有三个：一个是土地资源是稀缺的，这种说法有道理，但是基本上杞人忧天，许多土地私有化的国家，并没有担心自己的土地被资本家占领。第二，公共利益和军事安全，这个说法有道理，通常转让时有限制。第三，限制非居民的大资金炒作，害怕国外资金大笔进入，造成中国房地产的泡沫。

　　如何进行管制呢？进行管制的方法无非是六种：一个是对老外在中国境内，能够在上海还是在西北从事房地产开发，有一个区域性的限制。第二老外在中国做房地产时，楼盘的面积是多大不能超过，这也是一种限制。第三，投资于境内金额的限制。第四，外商投资企业的身份限制。第五，投资用途限制，在澳大利亚自己住的住宅可以随便买，但是想要投资就有限制。第六，转让限制。