钟伟十大建议剑指房价

来源: [观点网] 时间: 2006-06-30 14:15

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　　无论房价如何扭曲，最终总是取决于市场供求，哪怕这种供求是扭曲的。因此，对房价是否合理的争论，应该转移到对房价形成机制是否合理上来。

　　1、落实农民对土地使用权的保护机制，允许宅基地和集体用地直接入市。

　　通过《农村土地承包法》和《物权法》，使得宅基地和农村集体用地的出让，能以自然村为单位，由农民作为土地使用权的出让方直接入市。

　　2、建立"土地基金制"，使各级政府和被拆迁征地者之间形成合理的利益制衡机制。

　　其一，通过土地基金，使当前土地出让收益的大部分纳入到基金账户，以防范当届官员无节制出让土地以获取一次性非税收入，给继任政府造成困难的局面。其二，通过土地基金，实现中央和地方政府在土地出让收益分配方面的合理分享，中央建设用地项目的征地款项可以通过该基金账户列支，减轻地方财政负担。其三，通过土地基金，实现对农村建设和农民征迁安置的持续投入。

　　3、重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。

　　目前，土地储备中心取得信贷支持，无论是通过使用土地使用权作为质押品，还是通过地方政府担保，都有违背《担保法》和《贷款通则》的嫌疑。我的建议是，地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地的储备整理。

　　4、差别性的按揭首付制度，通过金融手段推动商品房供给结构的调整。

　　对不同区域和不同物业类型，采取差别性的按揭首付制度安排，可以达到结构调整的目的。房价上涨相对偏快的区域，以及别墅、高档商住楼的首付比率可以高一些。而房价上涨相对合理，以及中低价住宅的首付比率可以低一些。

　　5、把对经济适用房和廉租房的建设，作为考核地方政府的政绩指标。

　　可以针对这两类住房的投资额和开发面积分别制定量化要求，促使这两类住房的投资回升到占全部房地产投资的8%-10%的水平。但更为有效的措施，是促使地方政府在公共产品和服务供给在空间上的均好性，这种政策措施可能较之"量化手段"更为有效。

　　6、推动房改过程中形成的存量房的商品化过程，活跃二手房交易。

　　各级政府可以考虑进一步推动房改房的"商品房化"进程，尽量放宽对房改房的交易限制，通过活跃二手房交易平抑房价。

　　7、形成多层次的住房供求市场，引导理性的住房消费观念。以理性的舆论氛围，引导不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和需求，形成从廉租房、租房、购买部分产权房和二手房，购买新房乃至高档商品房等多层次的需求阶梯，并适当延长商品房从购买到转让的时间限制，这可以避免绝大部分住房需求集中在新房市场，追求"一次性到位"的盲目消费。

　　8、规范外资进入房地产开发和交易市场的投资行为。

　　外资在房地产行业的投资不仅有可能带来资本流动逆转的风险，也对国内房地产金融业务直接产生替代效应。目前看来，中国房地产行业似乎呈现出早熟和过度开放的迹象，因此有必要有针对性地规范外资进入房地产开发和交易市场的投资行为。

　　9、改革公积金管理制度，建立以商业银行托管制度为核心的公积金制度。

　　从金融制度安排来看，个人的公积金账户完全可以委托国有商业银行或者股份制银行，通过托管方式来提高运作效率并显著降低运作成本。集中托管式的公积金管理，使得具有闲置性的公积金能够通过专业化的金融机构进行有效投资，也使得城镇居民申请公积金贷款，或者公积金/商业按揭组合贷款更为便捷有效。

　　10、强化政府职能部门信息披露的严肃性、专业性和全面性。

　　目前房地产市场的信息泡沫，对行业的健康发展也有相当大的负面影响。例如，目前包括各级统计局、发改委、建委等均公布各自的房地产统计信息，并且差异极大，这造成了相当大的混乱。