深度报告 | 公寓寒流 沪深严控类住宅新政下商办地产出路

观点地产网

2017-01-18 23:24

  • 目前包括万科等主流开发商均涉足过商办的公寓改造。在新政的持续加码下如何应对房地产市场的形势,仍是横亘在这些企业面前的一大难题。

    观点地产网 自2016年10月刮起的房地产调控风至今仍不止,其范畴已超出住宅领域。最新消息显示,在“促进房地产市场平稳运行”的基调下,调控已经蔓延至商办类产品。

    观点指数了解,深圳规土委1月上旬陆续发布文件,对商务公寓预现售价格明确管理操作细则,同时明确整顿房地产市场上存在的商业、办公、产业用房等改造现象明确表态将整顿。

    热点城市的房地产调控再一次引发市场关注。据观点指数了解,深圳也是继北京、上海对商住公寓出台限购、暂停网签等控制措施后,第三座做出针对性处理的一线城市。过去数年,房地产政策环境持续趋紧,不限购不限贷且房价相对合理的公寓获得了巨大的发展机会。

    相比其它城市,深圳最新的商住公寓调控措施有所不同。其中除了现阶段主流的办公、商业用房改造,调控还指向备受开发商追捧的“工改工”项目。相关文件明确,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计,改造部分甚至面临查封的风险。

    外界对此看法各异,既有赞赏,亦不乏顾虑。一方面,在住宅限购政策下,公寓价格处于上涨通道,出台限制性措施体现了顶层设计稳定房价的意图;另一方面,公寓一定程度上弥补了市场上刚需及投资产品的空缺,调控将引发热点城市进一步供需失衡。

    目前包括万科等主流开发商均涉足过商办的公寓改造。在新政的持续加码下如何应对房地产市场的形势,仍是横亘在这些企业面前的一大难题。

    调控再袭深圳

    纵观2016年的深圳楼市,“325新政”到“104新政”,抑制房价过快上涨一直是贯穿于其中的重要主线。其中“104新政”被视为最严厉的调控政策,包括社保3年改5年,提高二套房首付比例等,导致全市成交情况开始出现大范围降温。

    相比之下,住宅限购、限贷力度升级,反过来导致了深圳的公寓迎来爆发式增长。据深圳中原统计,2016年全市商务公寓的供应量稳步上升,全年共计36个项目获得预售,新增供应增加28.3%至110.97万平方米,创历史高位。

    受调控政策影响,去年深圳商务公寓成交8750套,成交面积61.5万平方米,同比减少19%;而均价5.27万元/平方米,同比增长则为10.9%,同样创下历史新高。

    进入2017年,房地产调控的风向迅速变化。观点指数不完全统计,截至1月上旬,深圳相关部门已先后出台三份文件,对市场上存在的公寓改造行为采取明确措施,涉及包括售价、改造标准等多个方面。

    其中,一份网传为深圳规土委1月4日下发的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》显示,预售及现售审批预查的范围开始覆盖商务公寓,明确对项目的申报价格进行“合理指导”,具体以同项目前一期实际售价或周边同类型竞品的均价为参照标准。

    数据来源:观点指数整理

    而1月13日深圳规土委发布的意见征求稿,有若干条款备受外界关注。其中,开发商在建筑平面布局上,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计。市场解读称,这意味着改造方向为类住宅的商务公寓,将面临叫停。

    基于这种调控思路,目前宝安区已传出对厂房改公寓等违法行为分类处置的消息,包括叫停已建成的厂房改公寓、酒店,以及查封、恢复投入使用或完工的部分。

    值得一提的是,观点指数了解,1月13日当日,深圳市在政府工作报告时明确为2017年的楼市定调。据悉深圳年内要落实国家房地产市场调控政策,坚持“房子是用来住的”、不是用来炒的”的定位。

    同时深圳方面表示,将合理增加住宅用地供应,有效引导市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

    沪深公寓现实

    除了深圳,1月份公寓受到调控的城市还包括上海。观点指数了解,1月7日,上海住建委称,将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。

    公寓过去发展几年所积压的问题重新被外界所关注。而这种商业性“住宅”的两面性,正是矛盾的根源。

    第三方机构曾肯定过公寓在楼市发展过程中所起到的正面作用。其中中原地产以深圳为例指,公寓产品是深圳房价高企、限购升级新形势下的市场应变,“不仅分流了住宅市场的客流,也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺”。

    据上述机构统计,2016年深圳公寓成交量,是公寓、住宅成交总量的17.8%,较2015年上升6个百分点,达到历年成交占比的最高水平。

    深圳公寓历年成交量价走势图 来源:深圳中原

    深圳市不动产估价协会副会长宋星慧对观点指数表示,公寓现阶段仍有积极意义。其中深圳致力于打造新兴产业以吸引人才,而这部分群体初来乍到多选择单身公寓,理由则是这部分物业面积小、总价低,且具备交通集中、交通网络架构较完善等特点。

    “很多白领阶层需要的往往不是成套住宅,而是一套单身公寓。这说明深圳人对居住的需求并不一致,市场缺少满足不同群体需求的产品梯队,由此衍生出的长租公寓业务正逐渐成为近年热点。”

    不过,由于商住价格存在差距,商业项目改造为类住宅被质疑有调规之嫌;擅自改变房屋单元空间分割、私接燃气管道等情况,也引发对房屋结构、消防等安全隐患的担忧。此外,公寓在满足小户型刚需的同时也吸引了大批投资客涌入,从而成为房价上涨的推手之一。

    市场人士对观点指数指,目前沪深两地的公寓有相当一部分属于投资型,其中深圳公寓市场投资客比例或达50%。

    统计数据显示,2016年12月上海商办类产品(以类住宅为主)均价3.17万元/平方米,较年初涨幅达44%;深圳公寓均价则为5.27万元/平方米,同比增长则为10.9%,接近一手住宅水平(5.3万元/平方米)。

    第一太平戴维斯投资部董事吴睿对观点指数称,上海、深圳两地的情况并不一样。由于上海写字楼散售难度相对高,同地段的居住产品销售情况更好,所以开发商多改造为商务公寓。据悉,上海商办楼单价仅为同地段类住宅约60%,而类住宅则能达到商品住宅的60%-80%。

    “相比之下,在深圳地段较好的写字楼大部分仍能卖出高价,开发商并没有太大冲动改造成公寓。”吴睿认为,公寓受到调控后,深圳楼市会受到怎样的影响仍不得而知。

    商办地产出路?

    实际上,在宏观政策层面,相关部门对公寓的态度也出现由松趋严的变化。

    观点指数了解,去年上半年,“营改增”政策规定低于500万元的公寓税收征收率下调至3%;国务院6月还表示,允许将商业用房按规定改建为租赁住房水、电、气价格按照居民的标准执行,商业用房的生活成本降至原先的1/3。

    随着新的严厉调控政策出台,曾经迅速发展的公寓改造市场,或许将遭遇2017年的第一场寒潮。其中上海网上房地产信息显示,截至1月9日,全市已有143个类住宅项目被暂停销售。

    深圳方面,从2016年底的情况看,全市公寓存量达到85.57万平方米;商务公寓占57.66万平方米,办公、商业改公寓占19.98万平方米,产业用房配套公寓则占9.23万平方米。其中,面积在45平方米以下,总价在100-300万元之间的公寓成交比例增加。

    而深圳明令禁止商办按住宅套型式设计、研发用房单套建筑面积不得小于250平方米等规定,已基本否定过去的公寓改造行为。对于开发商而言,如何适应新形势并将风险最小化,是目前面临的一大挑战。

    观点指数了解,目前包括万科、金地、星河、深业、远洋等开发商均涉足公寓市场。项目层面,包括万科深南道68号、远洋新天地等商业项目均改造为公寓;其中南山万科云城去年成交63亿元高居商业销售榜首位,在售产品主要为公寓。

    此外,多名市场人士在接受观点指数采访时均表示,尽管研发用房此番也被限制改造为公寓,但这对于当下开发商扎堆“工改工”市场的影响有限。

    第一太平戴维斯投资部董事吴睿指,目前新型产业用地(M0)受开发商追捧,这种“工改工”项目除了70%研发用房,开发商可获准建设30%配套设施(含公寓)。“深圳的新规只对70%的研发用房部分改造进行限制,配套公寓仍受到政策鼓励建设。”

    他进而透露,研发用房面积不小于250平方米的规定早在去年11月就出现,但这并没有影响包括万科、恒大、金地、宝能等开发商进驻。“因为开发商拿地,本来就没有太多改造研发用房部分的打算。”

    据第一太平戴维斯预测,未来5年工改工项目供应面积571万平方米,其中20%为配套公寓(折合约115万平方米)。考虑到目前深圳政府对新兴产业的扶持,开发商激烈争夺工改工项目的情况或仍将持续。

    撰文:钟凯

    审校:刘满桃

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