观点指数周报：开年回落四成 广州住宅成交跌破2000套

观点指数 2017年第一周，广州住宅市场成交表现平淡。1月2日-1月8日，广州新建商品住宅网签1628套，环比下降44%；成交均价为16454元/平方米，环比下降1%，成交面积为17.52万平方米，环比下降43%；销售总金额28.83亿元。 

住宅成交量环比下降幅度超过四成，打破了此前持续数月的周均成交超2000套的趋势，回落至千余套水平。

从成交分布来看，天河、荔湾、越秀、白云、海珠中心五区本周成交套数仅123套，占比7.5%；外围区域成交占比超过九成，依然是主力支撑，其中仅有增城成交套数超过400套。

外围区域为主的成交结构也导致成交均价继续保持在16454元/平方米的水平，环比没有出现大幅波动。同时亦体现，广州住宅市场仍旧是以刚需为支撑。

市场观察

1月2日-1月8日，广州新建商品住宅预售新增供应较少，新增预售项目共6个，共计684套，合计9.4万平方米。

结束12月份业绩冲刺后，广州楼市较为冷清，推出新货的项目并不多，仅有增城碧桂园琥珀湾及花都水岸峯景推出住宅产品。

碧桂园琥珀湾是全新项目，地处增城临近东莞，首推88-142平方米三至四房，开盘带装修均价仅约9800元/平方米，因此开盘情况较为理想，项目方透露首推房源当天售罄。

刚刚过去的2016年，广州开发商的全年成绩单也已出炉。围绕着广州区域销售榜首之位的较量，保利和万科两家企业全力冲刺到了12月31日。最终，保利凭借签约销售金额的优势得以胜出，蝉联广州区域房地产销售榜首，万科拿下榜眼。

展望2017年，以保利、万科、碧桂园为首的开发商，在广州预计还将有不少新盘入市。

以碧桂园比例，2016年其在广州东部片区及南部片区共有16个在售住宅项目，2017年将有多个全新项目投放市场，包括已开售的碧桂园琥珀湾、碧桂园豪进左岸。

此外，碧桂园还收购了广州荔湾西塱项目，并在2016年末正式启动了黄埔区永和地块的建设，项目也将于2017年上市。

万科在南沙区、番禺区南站商圈以及天河区金融城板块、增城区等地预计均有新盘将在2017年面市。

商业地产

1月2日-1月8日，广州商用物业销售面积16141平方米，销售金额4.12亿元；办公物业销售面积26550平方米，销售金额4.78亿元。

回顾2016年广州甲级写字楼市场，仲量联行报告指出，2016年广州全市甲级办公楼新增供应超过75万平方米，为历年新高，其中超过70%集中于珠江新城。

年内核心区域新竣工项目预租率大多超过五成，位于新兴区域的项目由于仍处于市场培育期，进驻率低于预期。

虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体空置率，但随着优质项目提前预租率及其办公需求不断上升，全市整体空置率在经历连续三个季度的上涨后，于年末回落至11.9%。

零售物业方面，2016年度内广州市优质零售物业市场无大宗交易成交。

尽管租金增长放缓，不少国内零售物业开发商和机构性投资者仍积极拓展广州市场，对拥有稳定现金流的成熟项目积极进行接触问询，市场氛围较为热络，业主方面对要价也相对强硬，全市优质零售物业资本值有所上升。

土地市场

1月2日-1月8日，广州全市共1宗地块挂牌出让，无新增地块成交。

1月5日，广州南沙开发区国土资源和规划局发布南沙行政中心西侧地块二挂牌出让公告，地块挂牌出让时间为2月15日。南沙行政中心西侧地块二编号为2017NJY-1，用地面积约2.04万平方米（可建设用地面积约1.88万平方米），容积率≤4.0（按18841平方米计算），计容总建筑面积≤75364平方米，其中商业建筑面积≤30146平方米(含地下)；挂牌起始价约为3.62亿元；为商业设施用地、商务设施用地、公园绿地、城市道路用地。

值得注意的是，该地块列有多项要求，竞买申请人须在广州南沙区注册成立项目公司，竞买申请人或其控股股东须连续5年入选世界500强企业；竞买人或其集团控股公司需在地块成交后180天内将全国性总部（或区域性总部、功能性总部）迁入广州南沙区，报名时需提交承诺书；本地块要求竞得人需自持计算容积率总面积15%的物业，自持部分物业自取得房地产权证后持有年限不低于5年，报名时需要提交承诺书。

附：广州区域房地产项目一周销售数据(2017年1月2日-1月8日)

数据来源：阳光家缘、观点指数