中信建投:房地产税难以短期内落地,但扩围预期可能强化

观点地产网

2017-01-16 18:57

  • 本次国办鼓励各地政府创新探索房地产税的指导意见出炉,也意味着更多地区试点以及执行细则上的尝试将会更多地出现在各地房地产政策的计划中。

    财税制度是长效机制重要一环

    近日中共中央办公厅和国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,其中在鼓励开展改革探索创新政府配置资源的方式上,重点提到支持各地区在新型城镇化、土地资源配置、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。

    2014年以来,随着房地产行业政策放松以及流动性支持,开启房地产行业回暖周期,16年全国房地产市场销售创下历史新高,全国去库存实施得到一定效果。但是同时我们也看到,在市场热度持续释的情况下,居民杠杆快速提升,部分主流城市房价上涨明显,过热的楼市引致投资性需求重新抬头,也带来部分资产价格泡沫。

    房地产行业在我国经济中依然占据主导地位,大涨大跌所带来的影响深远,因此从政策机制角度也需要一个顶层设计,也在此背景下,中央于去年年底重新强调建立房地产长效机制管控楼市长期健康发展。

    图:中国住房交易杠杆率

    图:历届中央政治局会议关于房地产政策的表述

    回顾历年以来国务院对长效机制的历史表述,我们可以明确,长效机制不仅放眼未来,也是着眼现在的机制,在不同的环境下长效机制有其不同的表现形式,通过综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段促进房地产市场的健康发展是长效机制的最终目的。本次国务院鼓励各地方政府对房地产税的探索创新,也明确了从财税角度来长期管控市场是一个重要方向和渠道。

    房地产税难以短期内落地,但扩围预期可能强化

    我们此前曾发布一系列报告介绍房地产税的推进流程,指出房地产税的出台过程中制度立法缺一不可,2014年全国开始推行不动产统一登记制度,2015年房地产税正式列入全国人大常委会立法规划,从程序进度上来看,我们认为虽然短期内仍难以看到房地产税的正式落地,但本次国办鼓励各地政府创新探索房地产税的指导意见出炉,也意味着更多地区试点以及执行细则上的尝试将会更多地出现在各地房地产政策的计划中。

    图:房地产税实施2大基础条件缺一不可

    房地产税立法进展:2015年房地产税的立法已纳入全国人大常委会立法规划,2016年7月全国人大财经委副主任郝如玉提到当前房地产税仍在起草过程中。2016年12月国家税务总局最新印发的《十三五”时期税务系统全面推进依法治税工作规划》的通知中提到“十三五”时期要全面推进依法税制,加快推动房地产税立法。考虑房地产税立法流程,未来还需提交全国人大审议,还需要征求社会意见,因此短期内快速落地并不现实。

    图:房地产税推进情况

    不动产登记进展:房地产税实施的另外一个条件在于不动产登记的完成。根据国土资源部最新披露,截止到2016年12月15日,全国335个地市2801个区县,均已实施了不动产统一登记制度,并严格执行“发新停旧”要求,颁发新版不动产权证书,分别占100%和98%,围绕登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的不动产登记制度建设基本成型,预计到2017-2018年将全面实现四统一的不动产登记制度,并实现不动产统一登记技术平台覆盖全国所有市县。

    景气度预期进一步下滑,关注下半年政策转圜空间

    当前管理层对房地产的政策思路已由去年的鼓励去库存明确转向抑制泡沫、防范风险,而房地产税表述的强化则是这种监管思路的延伸。

    根据我们跟踪重点城市成交情况来看,自10月份市场全面调控以来,各线城市成交量下降明显,且下滑趋势连续扩大,12月一、二、三线城市成交同比分别下降39.0%、17.0%和2.1%,其中限购城市近三月以来成交同比分别下降10.8%、34.4%和36.1%,非限购城市成交虽然依旧保持增长,但成交增速也在不断下滑。

    在当前房地产居民部门和企业部门去杠杆政策持续深化和强化的背景下,虽然房地产税短期内落地的可能性不大,但是对于市场预期的影响可能会进一步导致景气度的下滑,这也是房地产板块估值提升的掣肘。

    但需要强调的是,比起销售,我们更应该关注投资,房地产调控思路一向聚焦于投资表现,如果2017年投资如我们预期出现快速下行的压力,不排除政策管控会出现一定转圜空间,这才是房地产板块系统性机会的窗口,我们认为这一时点可能会出现在下半年。

    审校:欧阳颖

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