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借杠杆效应扩规模 新城江苏项目招募“小伙伴”

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-27 02:58

目前来看如果是自己做,光靠自有资金去运转,杠杆效应是不够的。

  观点地产网 新城发展控股10月23日接连发布3则公告,除公布新城B股继续停牌事宜外,还披露了在苏州及南京两幅地块的新进展。

  公告指,新城将成立合营公司开发苏州太湖地块,及与工密实业成立合营企业开发南京仙林湖地块。

  据新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷介绍,只要合作就可以得到较好的杠杆效应,而新城目前仍然以快速扩大规模作为重要发展目标之一。

  两项合作

  据公告内容,新城四家子公司江苏新城、苏州创佳、昆山创宏及苏州万瑞与歌斐资产于10月20日订立协议,列明就开发位于苏州太湖地区的目标地块而成立合营企业。

  资料显示,太湖地皮位于苏州吴中经济开发区友新路东侧、友翔路南侧,总地块面积7.4万平方米,规划建筑面积26.74万平方米,地价8.2亿元。

  欧阳捷介绍称,新城已与歌斐有过多项合作,合作还是比较愉快。歌斐资产为在中国成立的公司,主要从事管理多只房地产相关基金的投资组合。

  根据协议条款,歌斐资产旗下基金将向目标地块的项目公司苏州万瑞总计投资最多6亿元,其中9500万元为股本、5亿元为计息委托贷款及500万元为应付基金的无息股东往来款。注资后,苏州万瑞将由新城的全资子公司变更为由两家子公司苏州创佳、昆山创宏及基金各自分别持有51%、17%及32%股权的合营企业。

  至于南京仙林湖地块,则由新城子公司新城万嘉、新城万隆及工密实业于10月21日订立协议,列明就开发位于南京市的目标地块而成立合营企业。

  资料显示,目标地块为南京栖霞区仙林湖西侧地块二地块,东至规划道路,南至规划道路临湖路,西至经天路,北至纬地路,占地总面积14.75万平方米,规划总楼面面积36.88万平方米,土地出让金为30亿元。

  而南京工密实业有限公司,是一家主要从事实业投资的企业。

  根据协议条款,工密实业将向目标地块的项目公司新城万隆总计投资3亿元。注资后,新城万隆将由新城万嘉的全资子公司变更为合营企业,由新城万嘉与工密实业分别持有70%和30%股权。

  杠杆与扩张

  据欧阳捷介绍,在项目引入合作方,主要是基于扩大杠杆效应的考虑。“目前来看如果是自己做,光靠自有资金去运转,杠杆效应是不够的。而有良好的杠杆效应的话,就可以把规模效应放大。”

  欧阳捷指出,因为双方是合作的关系,那么利益共享风险共担,这里面就不存在杠杆风险的问题。

  而杠杆效应只是一个方面,欧阳捷称,如果是跟开发企业合作,公司之间可以相互学习借鉴。如果不是开发企业的话,“像这次苏州地块的合作,就是引入歌斐资产基金的资金,来扩展新城的资本金。”

  “这样的话新城投入的资金比较少,风险也会比较低。这种时候有利于扩大规模,加快开发发展的速度。”

  另据欧阳捷介绍,歌斐资产以前就跟新城有过多年合作,“大家合作还是比较愉快的”。并表示新城希望通过资金的引入方式,来扩大投资规模和加快发展速度。

  对于新城快速扩大规模的目标,在欧阳捷看来,目前房地产住房市场上,虽然总体上讲是供略大于求,但标杆房企和大的房企市场占有率还在逐步提升,毕竟提升的空间还是有的。

  “而相对于小房企,大的房企和品牌房企拥有更高的信任度和更低的风险。目前的市场形势是整合和洗牌的过程,在这个过程当中,品牌房企还是有很大的空间和发展机会的。”欧阳捷认为,通过合作的方式来扩大市场份额、市场规模和加快发展速度,目前品牌房企都是朝这个方向去走的。

  未来发展

  最新数据显示,前九个月新城控股累计实现合约销售金额约154.90亿元,同比增长23.58%;累计合约销售面积约174.03万平方米,同比增长26.07%。其中合营企业合约销售面积约7.4万平方米,合约销售金额约9.64亿元。

  按新城控股订下的2014销售目标240亿元计算,其前三季度目标完成度为64.54%。

  据欧阳捷透露,新城董事长王振华对业绩的评价为,销售情况基本满意,与整体的销售节奏差距不大。

  “但是董事长还希望跑得更快点。若是前面跑得比较快,后面就会相对从容一点。”欧阳捷表示,“应该说已经过去的前三季市场并不差。目前的市场蛋糕并没有变大,至少比去年是缩小了,新城在增长的过程当中相当于是抢了蛋糕。”

  在接下来的第四季度,欧阳捷介绍,新城在策略上可能更偏向于一盘一策。在市场比较好,供求基本平衡的地方,保持比较积极的推盘策略;而在一些市场供大于求,短期内没有明显效果的区域,则是以量价关系为前提,来保证足够的销售去化并平衡量价关系。

  同时在推盘的节奏上也会有一些策略,“比如说什么时候推住宅什么时候推商业,怎么跟竞品进行竞合,这些方面也会进行一些统筹的把握和调整。”欧阳捷如是说道。

  另据了解,此前新城董事长王振华透露,新城已经迈开在海外投资第一步,首笔美国投资为位于达拉斯的出租型公寓项目,是参股项目,与美国知名开发企业Lennar合作开发。

  彼时王振华表示,新城在美国投资,只是为了学习。而据欧阳捷介绍:“美国的市场很发达,不光是建设经验很充分,而且建设方面的管理体系、管理流程、内部的操作模式都比较先进。而且美国房地产的投融资模式也比较好。”

  他还指出,美国现在走的路是中国将要走的路,这对未来在国内市场特,别是房地产金融方面带来很大的借鉴意义和帮助。

发稿:鲁鹏审校:刘满桃

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